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入居者ニーズを把握した失敗しないリノベーション戦略3つのポイント

リフォーム・リノベーション
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空室対策 リノベーション

今回は、アパートやマンションなどの賃貸経営におけるリノベーションの本質的な考えに基づく3つのポイントをまとめました。

リノベーション(Renovation)とは、「Re + Innovation」のことで「革新」「刷新」「一新」という意味合いをもち、建物に新たな機能や価値を付け加える改装工事を意味します。

リフォームと混同されがちですが、部屋を「オシャレに・綺麗に」することは、形を直すことなので、リフォーム(Re + Form)と呼ばれます。
リノベーションとは、つまり形を直すだけではないという事です。

時代によって、街も入居者のニーズも変わってきます。物件のリノベーションを考える際は、以下の3つのポイントをきちんと理解しておきましょう。

リノベーションルーム戦略の第一歩は入居者ニーズの把握から

少子高齢化に伴う人口減少により、空き家・空室問題が取り沙汰されています。

そもそも、家が余っている時代、大切なことは、どんなに建物をオシャレに・綺麗に改修しても、賃貸住宅としてこの場所に暮らす動機や価値がニーズに見合わなければ入居者は部屋を選んでくれません。

その場所に暮らす動機には「大学や勤務先の通学・通勤に便利」などの地理的要因があります。
この動機は、交通の利便性で選ばれることも多く、最終的には賃料の高い安いで選択される可能性があります。

一方で、この場所・この建物でなければ、入居者のライフスタイルにあった暮らしが満たされないという価値観による動機も存在します。

このニーズに答えることができれば、まさに「この場所・この建物でしか手に入れられない」暮らしの価値ですから、選択する基準が立地の利便性や賃料の高い安いではなくなります。

例えば、趣味がサーフィンのサラリーマン。通勤する前に海に入れるような海の近くで外にシャワーのある物件は、多少通勤には不便な場所にあっても住みたいでしょう。

まちに暮らすという視点で物事をとらえ、入居者が「この場所に暮らしてみたい」と思ってもらえる暮らしの場をつくることが大切です。
どんな生活が待っているのか?そんな期待を抱くことができる場および建物としての価値を見出すのです。

 

リノベーションのポイント①「立地」の特徴を活かした価値の創出

道路や新駅が整備されたり、区画整理が行われたり、大型店舗が出店したりと、オーナーの力ではない要因で、立地の利便性や価値が向上することがあります。

しかし、それは限られた立地での出来事であり、一般的に立地条件は変更することができません。

そのためにも、物件が存在する場所で手に入れられる魅力を活かすことが大切です。

例えば、周辺に畑が残る郊外立地のアパートやマンションでも、農村地帯での自然環境を体感できる暮らし方を求める方に対し、この場所なら理想とする暮らしが実現できるという魅力をつくり、伝えることが大切です。

このような考え方によるリノベーションは、郊外型のアパートやマンションで空室にお困りの方も、収支を改善する可能性も十分考えられるのです。

空室でお困りの建物は、時代の流れとともに地域の特性や魅力に馴染まない状態になっていると推測できます。つまり、立地と建物、そして暮らし方とのミスマッチが起きているのです。

その場合は、立地の魅力にあった暮らし方に見合う建物へとリノベーションする必要があるのです。
また、立地に内在するポテンシャルに気付かず、価値が埋もれていることも考えられます。

それらを見出し、それに見合う建物へとリノベーションし、この場所でしか得られない価値を、ターゲットとなる入居者に共感していただくことが大切です。

どういったニーズや価値を生み出せるのかしっかりと分析し、入居者が求める、あるいは共感してもらえる物件にすることが、リノベーションの本質と言えます。

 

リノベーションのポイント②エリアにふさわしいコンセプトを考える

立地に見合うコンセプトに基づきリノベーションを行い、物件の価値を高めることが大切です。

それは、暮らし方の具現化です。

例えば、学生ニーズの高いエリアが社会人ニーズに変化していることも考えられます。
同じ単身者用の部屋でも、学生と社会人とでは暮らし方が異なるはずで、同じ部屋やコンセプトで良いはずがありません。
学生向けのアパートを社会人向けのアパートに見直す必要があるという事です。

また、ファミリー世帯が多いような地域は、子どもの年齢に応じて個室空間の考え方も重要となってきます。
部屋数の確保や、限られたスペースを使い、部屋を大きく見せる工夫なども大切です。
共用部分の充実で、子どもがのびのび暮らせる空間を生み出す方法もあります。
自然豊かな環境で、物件が木造であれば木のイメージを強調し、自然と一体化した木のぬくもりを感じて落ち着きある空間を演出してみる方法も考えられます。

このように、それぞれの物件は立地や建物に特徴や長所があるはずです。

リノベーションを行う際には、その特徴や長所を入居者ニーズや価値観に見合った形にし、他の物件と差別化を図ることで競争力が生まれます。

 

リノベーションのポイント③事業性を考慮した予算と収益が重要

予算を考えずにリノベーションを行うことは事業性が確保できません。
収益に見合う予算のかけ方が大切です。

あれもこれもと考えればきりがなく、予算をかけて直したくなるものですが、予算に応じて優先順位の高いものからリノベーションを行うことが重要です。

 

まとめ

このような3つのポイントから、どのようにリノベーションを行うのか総合的に判断することが重要です。

リノベーション最大の目的は、家賃をUPして空室を埋めることではないでしょうか?
つまり、利回りUPにつながるようにすることです。

そのためには、賃貸経営のリノベーションとは、あなたが暮らす自宅ではなく、住んでいただく入居者のためだという認識を忘れてはなりません。

入居者の暮らし方、仕事に対する考え方や働き方などのライフスタイルも多様化しています。
多様化しているニーズに対し、家の余っている時代でも選ばれる価値観を見出す必要があるのです。

そのような価値観の一つとして、モノだけではなくコミュニティという要素を取り入れることも重要です。

同じ価値観・ライフスタイルを求める入居者たちが集まれば、地域での暮らしが豊かなものとなり、愛着も生まれ、暮らしの価値も充実します。

このようなリノベーションが実現できれば、まちの価値を高めることにもなり、まちの価値が高まることで、入居者に人気のある物件となり、賃貸経営が安定経営へとつながります。

リノベーションで、単に建物を綺麗にすることをゴールにしてしまうと、大きな費用が必要となり、事業性に問題が生じます。

賃貸アパートをリノベーションする際は、まちの価値や魅力を見出し、その価値や魅力を感じて暮らすことのできる建物へと生まれ変わらせるという視点で捉えてみることをお勧めします。

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