ワンルームマンション投資の失敗を防ぐには？リスクと対策を解説

不動産投資に興味がある場合、比較的少額から挑戦しやすいのが「ワンルームマンション投資」。マンションといえば高額なイメージですが、ワンルームは一室から購入できるため、個人でも無理なく投資が可能だと言われています。

しかし、一方で逆に損をする結果になったらどうしよう…と不安に思う方も多いはず。ここでは、ワンルームマンション投資の詳細やメリットを詳しくご紹介しつつ、生じるリスクや対策について解説します。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資は、比較的低い初期投資で始められる小規模な不動産投資の一つとして知られています。仕組みとしては「投資家がマンションの一室を購入し、そこを賃貸物件として活用することで家賃収入を得る」方法です。

また、物件は投資家が所有する形になるので、部屋を売った際にはプラス売却益も期待できます。つまり、下記2つの収益源を持つ投資商品です。

• ・家賃収入（インカムゲイン）：物件を貸すことで生まれる定期的な収益
• ・売却益（キャピタルゲイン）：物件を売ることで期待できるまとまった収益

 

投資家と聞くとハードルが高いように感じるかもしれませんが、分譲マンションのように建物の権利を部屋ごとに分割し、ひと部屋ずつ売るという形式なので、個人で挑戦する方が多いのも特徴だと言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット

このように、ワンルームマンション投資は家賃収入と売却益の両方が得られる投資法だと分かりました。他にも以下のようなメリットが存在します。代表的なものを具体的に確認していきましょう。

1. 1. ・安定した収益が見込める
   2. ・初期投資が低い
   3. ・物件管理が手軽
   4. ・資産価値が維持できる
   5. ・一定の入居需要がある
   6. ・節税効果も期待できる
   7. ・老後の資金対策にもなる

安定した収益が見込める

所有したワンルームマンションを賃貸として貸し出せば、毎月定額の家賃収入が手に入ります。これは入居者がいる限り途切れることはなく、本業以外に安定した収入源を求めている方にとっては心強いポイントです。
また、年数を重ねていけば初期投資の回収も見込めるので、相場を見ながら無理のない家賃を設定したいものです。

初期投資が低い

不動産投資は建物を所有する必要があるため、初期費用が高額になりがち。
しかし、ワンルームマンション投資の場合は一室のみの購入で済むため、比較的手が届きやすいのが魅力です。投資に興味がありながらも、万が一の損害を考えると抵抗を持ってしまうという初心者の方にもおすすめだと言えるでしょう。

物件管理が手軽

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有していると、どうしても清掃や修繕、設備交換、家賃催促、入居・退去手続きなどの管理が必要になるもの。こういった作業は管理会社に委託するのが一般的ですが、大規模な物件の場合その手数料だけでもかなりの費用になってしまいます。

しかし、ワンルームマンション投資はひと部屋分任せるだけなので、管理コストも抑えられます。

資産価値が維持できる

ワンルームマンション投資に利用される物件は、好立地のケースが多いのも特徴。理由としては、入居者として想定されるのが一般的に学生や独身の社会人など「単身者」であり、大学・会社にアクセスしやすいビジネス街、学園都市などに需要が集まると考えられるためです。

地価が高い場所にある物件は資産価値が下がりにくいため、初期投資を回収した後の売却益も期待できるでしょう。

一定の入居需要がある

賃貸物件による投資で気になるのが、やはり「入居率」。入居者がいなければ家賃収入も手に入りませんから、できる限り常に誰かに貸しているという状態を維持したいもの。ワンルームマンションの場合は前述した通り比較的フットワークの軽い単身者がメインターゲットとなるほか、都市部や学生の多いエリアが主戦場となるのが魅力。

アクセスに優れた場所では恒常的に高い需要が見込めるため、安定した入居率を維持しやすいでしょう。

節税効果も期待できる

子どもや孫など、自身の財産を受け継ぎたい対象がいる方にとって、ワンルームマンション投資は税金対策としても有効だと言われています。現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税は抑えられるため、より大きな金額を遺しやすいのが理由の一つ。

また、投資の初期段階ではコストが赤字計上されるのが一般的ですが、その場合所得税の減税や源泉所得税の還付といった恩恵を受けられる可能性もあります。

老後の資金対策にもなる

近年、将来的にかかる老後資金に不安を抱える方も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資は個人でも挑戦しやすい投資方法の上、ローンを完済すればその後は定期的な安定収入が得られるということで、年金以外の収入源としても注目されています。

ワンルームマンションのデメリットとリスク

個人でも安定した投資が見込めるという点で魅力が大きいワンルームマンション投資ですが、その反面いくつかリスクも存在します。後悔しないためにも、しっかり押さえておきましょう。

1. ・空室リスク
2. ・物件の管理費がかかる
3. ・市場の変動リスク
4. ・初期費用の回収期間が長い
5. ・利回りに対する誤解が損失を生むことも
6. ・自然災害に見舞われるリスク

空室リスク

ワンルームマンション投資は単身者向け、かつ立地に優れた物件を選ぶことで安定した入居率が期待できることはメリットですが、空室リスクは決してゼロではありません。もし一室しか所有していない場合、入居者がいなければ投資分の収入は全く得られなくなるのです。

仮に一か月だけだったとしても、5～10万円前後の収入と考えるとかなり大きな損失になります。

物件の管理費がかかる

ワンルームマンションは大規模マンションと比べればメンテナンス・修繕費は抑えられますが、それでも点検によって異常が発見されたり、大幅な修理が必要になったりした場合には予想外の出費が発生するリスクがあります。

耐用年数という目安があるとはいえ、設備や建物などの故障や劣化は思わぬタイミングで起こることも考えられますから、余裕を持って資金を運用する必要があるでしょう。

市場の変動リスク

土地や環境が流動するには時間がかかるため、不動産価値は安定しやすいイメージがありますよね。
しかし、不動産も景気の影響や市場の変化、急激な周辺環境の変化（中心的な存在となっていた企業や学校、ショッピングモール等の撤退など）により、予想外に価格が下がる恐れがあります。

また、築年数が上がるにつれ 建物の価値は下がっていくのが一般的なので、売却のタイミングは見極めが重要となるでしょう。

初期費用の回収期間が長い

ワンルームとはいえ、マンション一室の費用は特に個人には高額です。そのため基本的にはローンを組み、初期投資の回収を見込んで家賃等を設定することになります。投資金額を取り戻すまでの目安はだいたい5～10年程度が望ましいと言われているので、短期間で一気に利益を上げられる方法ではない、という点は心に留めておく必要があります。

また、早ければ早いほど良いというものでもなく、回収が短期間すぎると最初の手出しが増えるため、利益が少なくなるデメリットが生じます。

 

利回りに対する誤解が損失を生むことも

ワンルームマンション投資は、物件によって「利回り」が明らかにされているのが一般的。これは購入価格に対して年間における家賃収入がどの程度になるかで算出され、計算方法によって下記の２種類に分かれます。

・表面利回り：月額家賃収入×12÷購入価格×100
・実質利回り：（月額家賃収入－管理費修繕積立金）×12÷（購入価格）×100

表面利回りは購入価格のみをコストとして見なすものなので、物件によっては実質利回りと差が大きくなるケースも。意外とコストが高くて利益が出なかった…といった結果にならないよう、実質利回りもきちんとチェックしましょう。

自然災害に見舞われるリスク

不動産投資において、予期できないのが地震や台風、火災などの「自然災害」。もし急な災害で大規模な修繕が必要になった場合、いったん住人に退去してもらわなければならなくなる恐れも。ハザードマップで物件の場所を確認した上で、万が一の災害リスクに備えておきましょう。

1棟買いのマンション投資との違い

マンション投資はワンルームのみに投資するパターンと、一棟丸々投資するパターンがあります。それぞれの違いを以下にまとめました。

	ワンルームマンション投資	一棟マンション投資
投資規模と所有戸数	1戸単位で購入し、管理するため初期投資が比較的少なくて済む	一度に複数戸（10戸、20戸）を所有するため、初期投資が大きくなるが、規模の経済が働き効率的
管理と運営	管理が比較的容易で、特に初めての投資家に適している。各戸の管理費用が分散するため負担が軽い	一括管理が可能で、運営の自由度が高い。建て替えやリフォーム、入居ルールの設定などを自分の裁量で決定できる
空室リスク	空室が発生すると収入がゼロになるリスクが高い	複数戸を所有しているため、全戸が同時に空室になることは少なく、空室リスクが分散される
土地の所有	建物の区分所有のみで、土地の権利は他の区分所有者と共有する形になる	建物だけでなく、土地全体も所有できるため、土地の価値上昇の恩恵を受けやすい。建て替えや売却時にも権利関係がシンプルで、手続きが容易
資産形成の速度	1戸ずつ購入して資産を積み上げていくため、資産形成には時間がかかる	一度に多くの戸を所有するため、短期間で資産を形成しやすい

ワンルームマンション投資で失敗しないための対策

ワンルームマンション投資に失敗しないために注意点と対策について見ていきましょう。

1. 現実的な利回りを確認する

まず、ワンルームマンション投資の物件を検討する際には「表面利回り」だけではなく、管理費や修繕費の積立まで見越して計算される「実質利回り」も事前に見ておくことが大切。
特に中古物件は表面利回りのみを参考にすると、リフォーム費用が高くつきすぎて赤字になるパターンも考えられます。利益とコストを照らし合わせ、納得のいくバランスを模索しましょう。

2. 信頼できる金融機関を選択する

ワンルームマンションを購入する際にはローンを組むことになりますが、これはどこの金融機関と契約するかによって条件が異なります。
複数の業者を検討したり、既に信頼関係を築けている不動産会社に相談したりして、できる限り低金利かつ好条件のローンを提供してくれる金融機関を選びましょう。

3. 物件の詳細まで事前に調査しておく

物件を購入する際には、条件だけを見て選ぶのではなく、実際にその目でチェックしておきましょう。
ワンルームマンションの場合は建物そのものを所有するわけではないので、他の部屋の入居状況や周辺の雰囲気などを見て、どの程度需要がありそうかを判断する必要があります。また、今後の修繕計画についても併せて確認することをおすすめします。

4.  利益予想は保守的に設定し、リスクを考慮したシミュレーションを行う

ワンルームマンション投資は不動産投資の中では少額で済む分、一度に大きなバックを期待するのが難しい面もあります。リスクや損失を避けるためにはそれを頭に入れた上で、保守的な利益予想を行うことが重要。
不動産会社とも相談しながら、万が一のトラブルや災害なども考慮しつつシミュレーションしてみてください。