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賃貸経営、物件売却時に差が出る4つのポイント!

 2022/07/15 売却(出口戦略)
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不動産投資 売却

不動産投資で購入した物件を、賃貸経営し、将来より高く売却するためには4つのポイントがあります。

長期保有が前提で安定収益の確保が目的の不動産投資でも、将来の売却(出口戦略)を見据えた不動産投資を行うことで、必然的に失敗しない不動産投資が実現できます。

あなたが物件を購入した後も、賃貸経営を行う中で将来の売却に向けて、より高く売却するために必要なことを行えば、安定経営・安定収益の確保につながります。
つまり、物件購入時から常に出口戦略を見据えて賃貸経営をしていくことが重要となってきます。
将来の物件売却時を見据えて、以下の4つのポイントを押さえておきましょう。

 

1.空室率を下げる

中古物件を購入する際、買主は不動産の賃貸借条件を一覧表にしたレントロールを確認します。
継続的に安定経営できる物件なのか、確認するためです。

買い手は空室率の高い物件を避ける傾向にあり、高い稼働率を維持することが大切です。
あなたが自分の物件をしっかりと運用し、安定収益を得ていれば、売却する際も有利になります。

空室率を下げるためにも、入居者が物件からなぜ退去するのかの理由を把握し、改善できる問題があれば改善すること、魅力的な物件であり続けるための努力を怠らないことが必要です。

 

2.家賃の価格設定を容易に下げない

空室が増えると部屋を埋めるために家賃を下げるケースがありますが、あまりお勧めできません。
家賃収入が下がれば利回りが下がり、結果として売却価格の下落を招きます。

また、長期入居者の家賃は高く、最近入居した部屋の家賃が低いケースがありますが、この場合、実際の表面利回りではなく、低い家賃設定で試算し直した価格に値引きされる可能性がありますので注意が必要です。

まずは、家賃の値下げではなく、「敷金や礼金などの初期費用を安くする」、「フリーレント期間を設ける」「広告費に予算をかける」などの対策が有効です。

 

3.適切な建物の維持管理と修繕を行う

物件を購入する際に、購入する物件を見ずに買う人はいません。
売却をする上でも、ボロボロの建物よりもきれいな建物の方が魅力的です。

適切な修繕を行うことは、資産価値を維持すると同時に、劣悪化による空室率の上昇や家賃の下落を防止することにもつながります。
ただし、売値を上げることを目的とした修繕やリフォームはしないほうが良いでしょう。修繕にかけた分だけの費用が売却価格に上乗せされるとは限らないので注意が必要です。

 

4.収益力を高める工夫を怠らない

収入を増やす方法として家賃の値上げは簡単ではありませんが、少なくとも現状維持をする努力は必要です。

古くなり、家賃を下げざるを得ない場合でも、適切なリノベーションを行うなどの費用対効果も考え、家賃設定を維持する工夫も大切なポイントです。

また、家賃以外の収入を得る方法も考えられます。
例えば、土地や建物の共用部分にあるデッドスペースを活用し、レンタル物置(収納スペース)やバイク置場を設置するといった方法です。

月々の収入は僅かかもしれませんが、売却価格に換算するとメリットが大きくなります。
例えば、表面利回り10%で物件を売却しようと考えた場合、年間12万円(月1万円)収入を増やすことが出来れば、120万円の売却価格アップになります。

年間60万円(月5万円)の収入を増やすことが出来れば、600万円の売却価格アップになります。

同様に、表面利回り5%で物件を売却しようと考えた場合、年間12万円(月1万円)収入を増やすことが出来れば、240万円の売却価格アップになります。

年間60万円(月5万円)の収入を増やすことが出来れば、1,200万円のもの売却価格アップになるのです。

逆に、上記の年間収入が減ってしまったら、売却価格も安くなってしまいます。
安定収益を維持することと同時に売却時のことを考えると、安易な家賃の値引きは禁物です。

 

まとめ

出口戦略を考えることは、収益性をアップすることにつながります。

物件を購入する時から、将来売却する時のことを考えて物件選びをするとともに、売却した時に利益が残せるように収益力を高める賃貸経営を行うことが、今まで以上に重要な時代になっています。

少なくとも家賃は相場より下げないことが重要です。

相場よりも低い家賃で入居者確保をすることは、あなたの物件は「魅力がない」と示していることになり、収益低下とともに、売却益も低下させる行為です。

大切なことは、常に入居者ニーズ・動向や不動産市況の情報を把握し、安定収益を維持するための努力が必要なのです。

しかし、あなたが副業で不動産投資を行う場合には、専門的な要素も多く、時間的な難しさもあると思いますので、適切なアドバイスや情報を提供してくれる各分野の専門家とコミュニケーションをとっておくことが大切です。

さらに、物件を購入する際の業者選びや管理会社の選択なども、安定経営を手に入れるためのパートナーとして大切な要素です。

出口戦略の視点から不動産投資を考えることで、結果として収益が高まり、安定経営につながります。是非4つのポイントをおさえて賃貸経営を安定させ、売却時に最大限の売却益を得られるような準備をしておきましょう。

 

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