リノベーション投資を成功させるための物件選びと注意点
リノベーション投資とは、空室が多く、あまり修繕がなされていない中古物件をリノベーションし、物件の価値を高めて収益を向上させる方法です。
金融緩和などの影響により不動産投資が盛んに行われ、新築物件は価格が高騰したため利回りが低い状況です。
一方で、空室の多い老朽化物件は収益性や建物価値が低いため、一般的に価格が低く、表面的な利回りが高く売買されるケースがあります。
このような物件に対し、リノベーションにより家賃をUPさせて満室になれば、利回りの良い掘り出し物になる可能性があるのです。
リノベーションで不動産投資の３つのメリット
リノベーション投資には、次のような３つのメリットがあります。
・安く仕入れてリノベーションし、利回り（収入）をアップさせて高く売却する。
・安く仕入れてリノベーションし、利回り（収入）をアップさせて運用（賃貸経営）する。
・減価償却費による節税効果を期待して活用する。
安く仕入れてリノベーションし、利回りをUPすることで、売却益（キャピタルゲイン）や賃貸収入による運用益（インカムゲイン）を新築物件よりも多く得ることができるのです。
減価償却費による節税効果とは、中古物件は新築物件と比べ減価償却期間が短いので、年度当たりの減価償却額が大きくなり、所得税対策としての節税効果が見込める場合があるのです。
このように、あなた自身がリノベーションによる物件価値を高めるノウハウを持つことにより、新築物件への不動産投資にはないメリットを手にすることが可能となるのです。
リノベーションで不動産投資を成功させるための基本
リノベーション投資とは、外観や設備の老朽化などにより、入居者が入らない物件を修繕・リフォームし、新たな「価値」を生み出すことで空室対策や家賃を上昇させ、投資効率を高める方法です。
壁紙や照明などのワンポイントでイメージを変える方法から、洗面・キッチン・浴室などの設備交換、昔ながらの間取りを人気のある間取りに変更するなど、様々な方法が考えられます。
また、郵便ポスト・館銘板をはじめ、植栽・フェンスなどの外構をオシャレにする方法、空きスペースをコミュニティスペースにするなど、共用部分に付加価値をつける方法もあります。
様々な方法で空室物件を再生し、入居者に人気のある物件にすることができれば、物件価格が高騰している状況でも、リノベーション工事費を含めても手ごろな価格で取得でき、新築では得られない収益を追及することが可能なのです。
リノベーションで不動産投資のデメリット
リノベーションで不動産投資にはデメリットもあります。
・融資期間が短くなる場合がある
・リノベーションをするノウハウが必要
まず、融資期間については、耐用年数の残存期間までとなる金融機関があります。
築１０年の木造アパートであれば、法定耐用年数２２年－築年数１０年＝１２年の融資期間ということです。
一方で、あなた自身の資産背景により評価する金融機関もあります。
多少金利が高くなる傾向にありますが、あまり築年数を考慮せず融資期間を定める金融機関もあります。
新築物件と比較し、金融機関の選択肢や融資条件が悪くなる可能性もありますが、それ以上に収益が見いだせる可能性もあるのがリノベーション投資の魅力です。
一番大きいハードルと言えるのが、リノベーションに対する「あなた自身のノウハウ」です。老朽化した空室の多い物件を購入し、付加価値をつけることで収益を向上させるため、「どのように価値を高めれば良いのか」というノウハウが必要なのです。
リノベーションには、修繕やリフォーム費用などの予算が必要です。予期せぬ修繕費などの費用が必要となるリスクもあります。これらの費用をかけたとしても、結果として収益が向上しなければ成功とは言えません。
どのようにリノベーションし価値を高めるか、内容によって必要な知識が異なり、より専門性が求められるというデメリットがあるのです。ノウハウが求められるからこそ誰もが簡単に取り組めないため、不動産価格が高騰している状況でも、利益が生み出せる方法とも言えるのです。
物件の選び方
リノベーションによる不動産投資でメリットを得るには、中古物件ならば何でも良い訳ではありません。
リノベーション投資では、これらの3つの条件が重要になります。
・立地
・空室で利回りの高い物件
・昭和56年以降の新耐震基準の物件
立地
特に立地の選定は重要です。
この立地とは、駅近などの基準ではなく、入居者に喜ばれる価値を創出できる強みやポテンシャルが潜んでいる立地です。
価格が安く表面的な利回りが高くとも、入居者を確保しなければ絵に描いた餅です。どんなに優れたリノベーションノウハウを持ち合わせていても、あなた個人で立地の魅力そのものを高めることは困難です。
少なくとも、立地の強みやポテンシャルを見極めて物件購入することが重要です。
http://you-me-machidukuri.co.jp/new/blog/how-to-choose-realestate-investment-property/
空室で表面利回りの高い物件
あまり修繕されておらず、空室で表面利回りの高い物件は、収益を大きく向上させる可能性が秘めています。
なぜなら、修繕されて満室の物件は室内を自由にリノベーションができません。購入後、しばらく運用してからリノベーションを考える方には良いのですが、すぐにリノベーションして売却益を得ることを考えるのであれば不向きな物件とも言えます。
低い家賃で満室になっているならば、入居者が退去した後の家賃の値上げが見込めますが、入居期間中は室内のリノベーションができません。
また、一般的に空室の多い物件よりも、満室物件は表面利回りが低くなります。価格が高く販売されているため、安く物件を取得することが困難です。
あくまでもねらい目は空室物件です。
昭和56年以降の新耐震基準の物件
昭和56年以降の新耐震基準の物件を選択することも重要です。
旧耐震物件は、耐震改修などの予算をかけてもメリットがある物件や、更地にして活用するならば検討の余地はありますが、リスクや手間等を考えると一般の投資家の方々には不向きです。
まとめ
金融機関による融資が厳しくなったと言われていることもあり、比較的価格が手ごろな中古物件への投資に注目されています。
リノベーション投資といっても
・リノベーションして売却し、売却益（キャピタルゲイン）を得るのか
・満室にし、安定収益（インカムゲイン）を得るのか
といった目的によって物件選びやリノベーションする範囲やポイントが異なります。
例えば、
・室内のみリノベーションなのか
・外観もリノベーションなのか
・少しずつ予算をかけてリノベーションなのか
などの選択があります。
一番大きな課題として、あなた自身がリノベーションのノウハウを構築する必要があるという点です。
やや高度な不動産投資やアパート・マンション経営の在り方とも言えますが、実は良きパートナー（不動産会社）を選択することにより、ノウハウがなくてもリノベーションで不動産投資は可能です。
パートナー（不動産会社）選びのポイントとしては、売って終わりの業者に相談してはいけないという事です。物件購入から、リノベーション工事、入居者募集、建物管理へとワンストップサービスを展開している業者に相談してください。
業者へのコストは当然必要になりますが、あなた自身にノウハウがなくとも「リノベーション投資」を実現することが可能です。
あなた自身でリノベーションの企画から工事発注、そして入居者募集依頼や建物管理など、アパート・マンション経営を自ら行う方法へステップアップするためにも、まずはプロに任せて経験を積むことが、何よりの近道になります。
