不動産投資で中古アパートに潜むリスクとは？正しい物件の選び方
不動産投資をするにあたり、物件の選び方はとても重要です。
一般的には、新築か築浅の物件を希望される方が多いのですが、低価格で高利回りの中古の物件も魅力的に見えます。
今回は、そんな中古物件に潜むリスクとともに、正しい物件の選び方をご紹介します。
・新築か築浅の新しい物件が良いか？
・価格が低くて買いやすそうな中古物件が良いか？
・中古でも利回りが高い物件が良いか？
など、物件選びに悩んでいる方は是非参考にしてみてください。
投資物件を取得する３つの方法と新築と中古の比較
不動産投資でアパートを取得する方法として、次の３つがあります。
新築と中古、どちらが良いかを考える前に、それぞれの違いを比較してみます。
１．土地を購入してからアパートを建築する（建築請負型）
２．業者が建築した物件を購入する（建て売り売買型）
３．中古のアパートを取得する（中古売買型）
それぞれのメリットとデメリットを比較してみます。
不動産投資で中古物件に潜むリスク
中古アパートを取得した場合、価格や利回りだけを見れば、中古物件が得するように思えますが、中古物件がゆえに潜むリスクがあります。
もしも、あなたがオーナーなら収益性が良いアパートを売却するでしょうか？
将来の資産形成のためにアパートを所有しているなら、収益性の良いアパートは所有し続け、手放すことは無いと思います。
それでもアパートを売却するという事は、何らかのリスクや理由があるはずです。
売却する理由を考えてみれば、見えてくるものがあります。
この場合、売却の動機として、次の２つが考えられます。
- 空室や修繕で悩まされ、アパート経営に嫌気がさしたので売却したい。
- 売り時なので高く売り、換金化（現金化）したい。
１．空室や修繕で悩まされた物件
空室や修繕で悩まされ続けた物件は、人気がない物件と言えるのではないでしょうか。
しかし、一般的に、利回りは満室前提で試算され、その満室前提の利回りにて価格設定されています。空室や修繕で悩まされた物件も、実際には他の物件と同じ「相場」というもので市場に出てきます。そのため、数字上と実際の収益が大きく異なる場合があります。
このような物件の購入を検討する場合には、修繕履歴・管理状況・レントロール・付近の家賃相場・入居者募集状況・契約内容などの精査が必要です。
特に空室で収益があまり上がらなかった物件は、ほとんど修繕していない可能性が高いため、取得後すぐに多額の修繕費用が必要になるケースがあります。
初めて中古物件に不動産投資をする方には、それらの専門的知識が十分備わっていないため、中古物件の良し悪しも見極めることが困難です。信頼できる不動産投資のパートナー・業者がいないのであれば、まずは対象から外しておいた方が無難です。
しかし、「掘り出し物」になりやすいのも中古物件の特徴でもあります。
価格交渉を行えば、安く仕入れることができる物件もあります。
空室になっている理由が、「お金をかけるのがもったいないから何も管理していない・入居者募集も積極的にしていない。」など、オーナーが自主管理していた物件や、依頼していた管理会社があまりオーナー本意ではなかった場合に起こり得ます。
人気がない物件ではなく、「何もしていないから人気がなくなった」ということです。
安く仕入れて適切に修繕・リノベーションし、きちんと入居者募集できる状態にすれば、意外と満室になる物件も多く存在します。
実際に入居されている部屋も、家賃相場と比較すると、かなり低い家賃で入居されている場合があります。
退去後、相場並みの賃料で募集し直せば、新築では到底手に入れることのできない利回りの物件に甦ります。
なので、このような物件を専門に取り扱う業者もいます。
２．高い売却益が期待できる「今が売り時」の物件
「今が売り時だから」という理由で売却を考えることも動機として考えられます。
「売り時」という事は高く売れるということです。
将来の資産形成ではなく、もともと売却益を目的とした不動産投資を行う方もいます。
売却益を元手に、物件を増やしていくのです。
また、投資というよりは、やや投機のような取引をしているケースもあります。
売却益を最大化するため修繕は極力せず、古くなる前に転売益を得ようとする方も存在します。
一般的にアパートは10年から15年程度で大規模修繕や設備の交換が必要になります。
何も修繕していないにも関わらず、売る側は相場の利回りで価格を決めて販売するのです。
つまり、修繕費用が発生する直前に売り逃げる物件が市場に出回ることになるのです。
見た目の価格や利回りの数字だけに惑わされて中古物件を購入すると、購入直後から大規模な修繕で費用がかさんでしまうということにもなりかねません。
表面的な数字では実際のところ、中古アパートでリスクになる修繕費についての内容が分からないので、初めて不動産投資をされる方に中古アパートは不向きでしょう。
中古物件なら再生物件を選ぶ
業者の中には中古物件を安く取得し、再生して販売することをビジネスにしている業者もいます。
つまり、業者が中古物件を取得し、リノベーションして満室にしてから販売する方式です。これを再生物件といいます。
流通物件よりも、利回りが落ちるかと言えば、そうでもない物件もあります。
あくまでも相場利回りで販売されますが、新築物件より利回りは良いでしょう。
どんな状況の中古物件かわからないようなものを購入するよりは、業者がリノベーションして満室になっている物件を取得した方が責任をもって説明してもらえますので、特に初めて不動産投資をされる方には良いでしょう。
不動産投資における中古物件での節税対策
中古物件は残存期間での償却となるため、短期間で大きな減価償却費が経費として計上されます。
この減価償却費を所得税の節税として活用される方もいます。
減価償却費は建物価格に影響するため、土地と建物価格の割合により異なります。
中古物件であれば、どんな物件でも節税メリットがあるわけではないので注意が必要です。
不動産投資の経験を積み、ある程度資産形成が進むことで節税の必要性を感じるでしょう。
その時に中古物件による節税対策を検討されても遅くはありません。
ただし、すでに高額所得者で節税の必要性を感じて不動産投資を検討される場合は、十分中古物件に潜むリスクを理解し、基本的には信頼できる不動産会社を良きパートナーにすえ、不動産投資を行ってください。
節税目的の落とし穴は、あくまでも節税が目的となってしまい、アパートの収益性が二の次になるケースがあります。
収益性を二の次にして、あまりにも行き過ぎた節税対策を行うと、そもそものアパート経営に不安が生じます。
万が一のリスク発生時には、対応しきれない場合があります。
高額所得者の不動産投資に関する落とし穴となりますので、注意してください。
新築物件なら住宅性能評価「劣化対策等級」を確認
一方で、特に新築物件の場合、建物の安全性や劣化対策を記す「劣化対策等級」というものを確認すると良いでしょう。
「劣化対策等級」には、１級から３級まであり、３級が一番良いく評価となります。
次に、使用された木材を確認してください。これは、中古物件だと確認しにくいのですが、新築物件ならば作った業者に確認できます。
適切な木材を使用し、基礎や主要構造部がどのように施工されているかで、通気・換気の工夫で腐食による劣化や白アリ被害が最小限になり、本当に長持ちする建物かどうかの評価を受けることができます。
また、「劣化対策等級」をはじめとする住宅性能評価を取得した物件は、保険料の割引や、銀行融資を受ける際にも有利に働くというメリットがあります。
まとめ
中には「掘り出し物」もある中古物件ですが、ある程度不動産投資の経験がある中級者向きの投資物件と言えます。
初めて不動産投資を行うならば、新築または築浅物件を選ぶと良いでしょう。
また、もし中古物件を選ぶなら、流通物件よりも信頼のおける業者により再生（リノベーション）された再生物件を取得することをお勧めします。
一見、低価格で利回りの良い中古物件も、潜むリスクをしっかり見極めるようにしましょう。
