公務員は不動産投資に有利！3つの条件をクリアして副業を実現する方法
今回は公務員が不動産投資に向いている理由と副業にあたらない条件、失敗しやすいポイント・注意点などについて詳しく紹介します。
公務員は安定した職業ですが、老後に向けて収入を増やし余裕を作っておきたいという方も多くいらっしゃいます。働き方改革が進む中で一般の職業では副業に関する規制が緩和されてきましたが、公務員はまだ対象外です。
しかし、公務員が行う不動産投資は条件によっては副業にみなされず、収入を増やす手段になり得ますので検討してみる価値は大きいでしょう。
公務員が不動産投資に向いている理由
公務員が不動産投資に向いているということは、不動産業界や金融業界では周知の事実となっています。その理由の一つが「職業の安定性」です。
収入・雇用状況が安定しており与信が高い
公務員は収入面で安定している職業であり、会社員のように事業上の理由による解雇がほとんどありません。不動産投資は金融機関からの借り入れを利用して取り組むケースが一般的ですので、会社員と比較してローン審査時の与信が高く設定され、高額の融資も通る傾向があります。資金調達のハードルが高い不動産投資においては、公務員であること自体が大きなアドバンテージとなります。
本業の勤務時間が比較的安定している
不動産投資に取り組むには「物件選び」や「投資計画の作成」、「資金調達」、「売主との売買契」、その後の「物件管理」などにあてる時間の確保が課題になります。勤務時間や休日、有給消化率が比較的安定している公務員は、すき間時間を確保しやすく、不動産投資にも取り組みやすい職業と言えます。
公務員の不動産投資が副業に当たらない条件
公務員は原則として副業禁止ですが、不動産投資については一定の条件内で許可されています。その条件について詳しく確認しておきましょう。
公務員は憲法15章2項で「国全体の奉仕者であって一部の奉仕者ではない」と規定されているため、民間企業（営利企業）への就職を伴ったり、役員となるような副業はできません。
しかし、公務員であっても資産を保有することはでき、その資産から発生する収入についてはある程度認められています。国家公務員の副業（不動産経営）については、人事院規則14-8にその詳細が規定されています。その要件をまとめると次の通りです。
①一定規模（5棟10室）未満であること
②賃貸収入が年間500万円未満であること
③ホテルや遊技場など事業性の高い使い方をしないこと
公務員でも一般企業でも、不動産投資の規模や収入が大きくなるほど注意が必要です。どちらを本業にするかは個人の自由ですが、客観的に見た場合には収入が高いほう、もしくは関わる時間の長いほうが本業とみなされる可能性があります。
特に不動産管理会社（物件の清掃や設備の点検、入居者募集などを行う会社）などを使わずに、自身で物件の全ての管理業務を行って収益を上げる場合は要注意です。このようなケースでは、本業が大家業で副業が公務員と見なされ、「国全体の奉仕者」としては不適格と見なされる可能性があります。公務員の立場としては不動産事業がメインにならないよう、ある程度の規模感が設定されているわけです。
また、公務員は基本的に「公務員としての信用を失墜させるような行為」が禁止されているため、遊戯場などへの物件の提供も基本的にはできません。このような行為が発覚した場合には、懲戒処分を受けることもあるため物件用途にも注意する必要があります。
なお、上記の副業禁止規定は「国家公務員」に関する内容です。地方公務員の場合も基本的な考え方は国家公務員に準じていますが、基本的に地方公務員は地方公務員法に従います。地方公務員法では、副業の認可基準は、人事委員会または地方公共団体の規則で定めることになっているため、地方によって基準が異なります。大丈夫だろうと推測で動かずに、職場で必ず確認してから始めることが大切です。不動産投資を始める際は事情に詳しい不動産会社に相談してみると良いでしょう。
失敗しやすいポイント・注意点
不動産投資では、公務員の方ならではの失敗しやすいポイントや注意点もあるため、確認してみましょう。
不動産投資に関する知識不足で、業者任せになりやすい
公務員は不動産の専門家ではないため、物件選びからその後の維持管理まで不動産会社に丸投げすることもあります。ただし、不動産会社が良心的な物件や金融機関を必ず紹介してくれるとは限らないことに注意が必要です。
公務員は属性の良い顧客だからこそ、不動産会社は仲介手数料を多く得られる高額物件を勧める可能性もあります。高額物件は資産価値が高く、立地も良ければ高所得層の入居者がすぐつきますが、維持管理費が高額だったり、家賃低下や空室リスクを完全に回避できるわけではありません。業者の営業トークを鵜呑みにして高い利回りばかりに注目するのは要注意です。
また、不動産投資は不労所得になるイメージがありますが、購入後は何もしなくて良いわけではありません。市況や物件に関する情報を常に入手し、オーナー自ら学習しながら運営することが大切で、業者はパートナーとしてそれを助ける役割です。不動産経営は事業のひとつであることを意識して、自ら主体的に学習して関わること、信頼できる良いパートナーを探すことが必要不可欠です。
家族や子ども名義で不動産投資する場合
「公務員でない」配偶者や子供などを名義人として不動産投資を行ったり、配偶者や子供を経営者とした法人を作って不動産事業を行う場合は、公務員の副業禁止規定に縛られません。
ただし、融資を受ける際に公務員の属性がどこまで有利に働くかは未知数です。また、家族全体の税金や保険料などにも影響してくる部分があるため、シミュレーションを慎重に行った上で、どのような形で不動産投資をするべきかを考える必要があります。
公務員は一般の職業と違って規則に縛られることが多いため、公務員の不動産投資に強い不動産会社や税理士などの専門家と一緒に投資スキームを考えてもらい、シミュレーションを行うようにすると良いでしょう。
不動産投資物件を相続した場合
個人で不動産投資を行っていなくても親族の死去によって投資物件を相続することがあります。この時、相続することになった物件の規模や賃貸収入が規定に違反している場合、公務員は懲戒免職などの罰則を受ける可能性もあります。
ただし、違反が発覚した場合でもすぐに罰則が適用されるわけではありません。まずは職場に状況を報告して、対応の検討・指示が行われるのが一般的な流れです。それでも意図的に隠していたと思われるようなケースでは直ちに処罰が下ることもあるため、早めに職場に確認するようにしましょう。
なお、不動産を早急に売却したくても、流動性が低い資産であるため、思ったように処分できるとは限りません。捨て値で処分せざるを得ない状況になることを防ぐためにも、早めの相談と対処が大切です。
不動産経営はシミュレーション通りにはいかないことに注意
不動産投資は大家事業でもあるため、売上や利益を目的としたビジネス感覚がとても重要です。投資初心者のうちは「すぐに入居が決まるだろう」「家賃を下げる必要はないだろう」「突発的な修繕費用は発生しないだろう」などと楽観的な見積りになりやすく、実際に購入してから思わぬ出費に悩む場合もあります。
実際には入居がなかなか決まらない場合もあれば、家賃下落もいずれ起こり、突発的な修繕費が発生することも少なくありません。さらに、家賃滞納や入居者同士のトラブル、自然災害などのリスクもあります。
このような想定されるリスクにどのように対応するか、リスクヘッジのためにどの程度の余裕をもった家賃設定にするか、なども慎重に検討することが大切です。
まとめ
公務員は与信上の高い属性を有しているために、不動産会社や金融機関からは優良顧客として見られます。一方で投資感覚や不動産経営経験の浅さから失敗することもあるため、不動産セミナーなどを通して学習して知識をつけると共に、公務員の不動産投資事情に詳しく信頼できるパートナーを見つけるようにするといいでしょう。
