会社員が将来に備えた不動産投資をするなら長期所有がお勧め
不動産投資と言えば、不動産を安く購入し、高く売れるタイミングで売却するという売却益（キャピタルゲイン）目的の投資というイメージがあります。
しかし、物件を長期所有して家賃という安定的な収益（インカムゲインと言われます）を継続的に得るスタイルの運用方法も存在します。
サラリーマンが副業で不動産投資を行うならば、果たしてどちらを目指すべきなのでしょうか？
お勧めは、長期所有を視野に入れ、高く売れるタイミングがあれば売るというスタンスです。
なぜなら、今後も不動産価格が上昇し続けるとは考えにくく、価格が下落しても安定収益を継続的に得る目的で不動産投資を考えていた方が良いからです。そして、将来に備えた資産形成や運用目的での不動産投資は、長期所有の方が馴染むのです。
あなたの不動産投資の目的は？
不動産投資のメリットは、次のようなものがあります。
- 安定収入を得ることができる
- 売却益を得ることができる
- 資産形成ができる
- 生命保険の代わりになる
- インフレ対策になる
- 老後の年金代わりになる
- 相続税対策になる
- 所得税対策になる
この中で、あなたが副業で不動産投資を考えた最大の目的は、将来に備えた資産形成ではないでしょうか？つまり、「安定収入の確保」「将来の年金代わり」「生命保険代わり」などが主とした目的と思われます。
とすると、今すぐ大きな売却益を得ることが目的ではなく、将来において長期安定的に収入を確保することが目的です。つまり、長期所有の視点で不動産投資を考えるべきなのです。
そして、長期所有を前提に、不動産市場の変化で所有している物件が高く売れるチャンスがあれば、売却して利益を得ることも可能です。
長期所有前提で大切な物件選び
長期所有目的での不動産投資で大切なことは、安定収益を継続的に確保することです。あなたの給与等の収入を持ち出しすることなく、入居者による家賃収入で＋αの収益を得つつ借入返済を行えば、将来は借り入れのない資産を手に入れることになります。そのためにも安定経営が重要であり、入居者確保が継続的にできるエリア・立地が物件選びのポイントです。
また、取得する時点での価格だけではなく、取得後の修繕費なども重要な要素です。新築あるいは修繕が適切にされており、長寿命化が図られている物件であることがベストです。
つまり、資産価値の高い、あるいは資産価値を維持できるエリア・立地および建物選びをすることが大切です。
銀行融資も長期の返済期間であること
あなたが個人もしくは法人を設立して不動産投資を行う場合、金融機関から30年などの長期で融資を受け賃貸経営を行っているはずです。
安定的な収益を得ることができ、持ち出しすることなく融資の返済ができているのであれば、急いで借り入れを返済しなければならない理由はありません。
時間の経過とともに、家賃収入により返済が行われている訳ですから、返済期間が過ぎれば借り入れのない資産を手に入れることができます。
長期所有で資産を増やすポイント
長期所有をしていく中で、所得税が大きくなるタイミング（減価償却期間の終了など）があります。その時点で新たに2棟目の物件を取得し、節税対策を考えることが可能です。
例えば、法定耐用年数を過ぎた築22年超の木造アパートを取得すれば、減価償却期間は4年です。この物件を取得して4年が経過し、減価償却期間が終わったら同じように短期で償却できる3棟目の木造アパートを取得します。
2棟目の物件の減価償却が終わるタイミングで3棟目を取得というように、節税効果を図りながら物件を取得することで、継続的に得られる家賃収入の額は大きなものとなります。
一方、借入残高は時間の経過とともに減り、返済期間が終了すれば完済となります。節税対策を図りながら資産形成ができるのです。
長期所有しながら物件を増やしていくことにより、家賃収入だけで生活ができるような「大家業」になることも夢ではありません。そして、不動産市況により物件を高く売ることができるタイミングで売却すれば、売却益を得ることも可能です。
長期所有が目的でも出口戦略は重要
サラリーマンが将来の備えのために副業で不動産投資を行うためには、長期所有を前提に考えることの方がメリットも大きくなります。そのためには、安定収入を継続的に得られる物件選びが重要です。
この安定収益を目的とした物件選びで失敗しない方法は、将来の売却（出口戦略）を考えておくことがポイントです。なぜなら、将来において物件価格をなるべく高く売却することを考えた場合、将来も収益性が確保でき、資産価値が下がらない物件であることが必要であり、それは、イコール安定経営できる物件だからです。
安定収益を得るためにも出口戦略を見据えた物件の選び方が大切なのです。
まとめ
お金を持っているだけでは、収益を生み出しません。お金を生み出す資産にすることで、将来の備えとして安定収益を確保できます。
安定収益の確保とは、いつまでに売却して一時金を得なければならないということがありません。安定的に収益を得ていれば良いのです。
不動産価格の動きとは異なり、家賃収入は比較的安定しています。収益を安定的に得ているのであれば、売却による売却益を今すぐ期待する必要もありません。
売却してしまえば、その安定的な収益を得ることが出来なくなってしまいます。今すぐ大きな資金を必要とする事態が発生しないのであれば、安定的な収入を長期間持続させることの方が現実的なのです。その上で、何らかの事情で売却しなければいけなくった時に売却すればよいのです。
長期所有を前提にしておけば、安定収益を生み出す不動産であることになり、不動産市況により価格の変動はあるものの、資金が必要な時に売却することが可能です。安定的に収益を得ることが出来ている物件であれば、売却しやすいと考えられるためです。時間の経過とともに、借入返済が終わっている資産であれば、更に売りやすくなります。
見方を変えれば、そもそも不動産投資をしていなければ、一時金を得ることができる資産を持っていないことになります。つまり、長期所有を前提とした不動産投資を行っておくことにより、売却益を得る不動産投資も可能になるのです。
変動が少ない安定的な家賃収入が得られる不動産は、長期所有に向いている資産です。そのメリットを活かし、長期所有と追加物件取得による家賃収入を増やしていくスタイルは、サラリーマンが副業で行う不動産投資にとって、堅実かつ戦略的な不動産の活用方法です。
