個人の不動産投資家が法人化すべき課税所得額は？

不動産投資により収入を増やそうとしても、高額所得者の場合、思うように手取り収入が増えない可能性があります。

その理由は、個人の所得税は最低税率が5％で、課税所得が一定の金額を超えるごとに税率が上がる累進構造の仕組みだからです。

課税所得が900万円を超えると約33％、4,000万円を超過した所得に対しては約45％にもなります。

アパートやマンションを取得した初年度は、物件の取得に関する諸経費などにより課税所得を減らす効果がありますが、その後は年数経過とともに課税所得が増えていきます。

不動産投資による収入が個人の所得にプラスされることで課税所得が増え、所得が増えれば増えるほど、納税する所得税額も多くなります。その結果、思ったような手取り収入にならないのです。

特に課税所得が900万円を超える高額所得者の不動産投資は、法人を設立し、その法人にて不動産投資を行う方法（法人化）の検討をお勧めします。

法人化による節税効果が期待できます。

【参考：個人の所得税税率表】

不動産投資で節税対策するために知っておきたい所得税の仕組み

法人化による不動産投資

法人税は課税所得が増えても基本的に税率は同じです。

2016年度の税制改正により、法人税の基本税率が23.4％へ引き下げられ、法人住民税や事業税などを含めた法人税の実効税率は、現在「29.74％」となりました。

つまり、法人税の実効税率は30％を切る時代になったのです。

個人の所得税率は、課税所得が900万円を超えると33％になり、法人化を検討した方が節税になることがわかります。

※参考：財務省ホームページより抜粋

https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/corporation/c01.htm#a02

法人税率の推移

法人税の税率は、普通法人又は人格のない社団等については23.4％（資本金1億円以下の普通法人又は人格のない社団等の所得の金額のうち年800万円以下の金額については15％）とされています（平成28年４月１日から平成29年３月31日までの間に開始する事業年度）。

（注１） 中小法人の軽減税率の特例(年800万円以下）について、平成21年４月１日から平成24年３月31日の間に終了する各事業年度は18％、平成24年４月１日前に開始し、かつ、同日以後に終了する事業年度については経過措置として18%、平成24年４月１日から平成31年３月31日の間に開始する各事業年度は15％。

（注２） 基本税率について、平成30年４月１日以後開始する事業年度は23.2％。

（※） 昭和56年４月１日前に終了する事業年度については年700万円以下の所得に適用。

直近の法人税改革

法人課税をより広く負担を分かち合う構造へと改革し、「稼ぐ力」のある企業等の税負担を軽減することで、企業に対して、収益力拡大に向けた前向きな投資や、継続的・積極的な賃上げが可能な体質への転換を促すため、「課税ベースを拡大しつつ税率を引き下げる」という方針の下で法人税改革が進められました。

この成長志向の法人税改革は、平成27年度改正から始まり、改革２年目である平成28年度改正で、目標とされていた「法人実効税率20％台」を実現しました。

他にもある法人化の所得税節税メリット

法人の場合、個人よりも必要経費の範囲が広がるため、節税効果はさらに大きくなります。

また、法人の所得を一人で得るのではなく、配偶者や子どもなどの親族を法人の役員にし、報酬を支払う形にすることによって、所得の分散による節税効果も得られます。

将来、不動産投資を副業ではなく専業として発展させたいと考えている方にも法人化は有利です。

金融機関は事業に対しての融資を行いますので、会社組織にして経営を行う方が、資産の拡大や資金調達などにも有利には働きます。

つまり、あなたは社長として不動産事業会社の経営を行うことになり、不動産事業者の仲間入りです。

まとめ

法人税の引き下げにより、法人税の実効税率は30％を切る時代となりました。

一方で個人の所得税率は、最高税率が課税所得4,000万円超で45%に引き上げられました。

個人の所得税は課税所得が増えるごとに税率が上がるため、せっかく家賃収入が増えても、税率が上がって納税額が大きくなれば、手取り収入は思うように増えません。

課税所得が900万円以上の場合は33％の所得税率となり、個人よりも法人の方が、税率は低くなるのです。

そのため、法人化により課税所得を分散することで、累進課税による税率の増額を避けることができ、高額所得者は不動産投資を法人化して節税する方も増えています。

一方で、法人化は節税効果を期待できますが、設立や法人維持のための費用が必要となります。

例えば、法人設立時に登録免許税、印紙代、公証人手数料、登記手数料、会社印の作成など、20～30万円程度の費用が必要となります。

赤字でも法人住民税の均等割分が必要となり、個人の確定申告よりも税理士報酬は高くなります。

節税効果のある法人化ですが、事業規模が小さい状態では諸経費により収益が圧迫されてしまいます。

しかし、 不動産投資で資産規模を拡大しようと考える方や、収入が増えて資産規模が大きくなった方は、節税効果が見込める法人化をお勧めします。

不動産投資を法人化により拡大し、不動産事業として発展させていくことも可能です。

目安として、不動産投資により課税所得が900万円を超える方、または、すでに超えている方は法人化による不動産投資も一考の価値があります。