不動産投資は1棟目の物件選びが重要な理由
不動産投資は1棟目の物件購入が非常に重要です。なぜなら、今後投資を拡大するための重要なステップとなるためです。
金融機関は、株や投資信託などの「金融商品」への投資には融資しない為、「金融商品」へ投資する場合には、その投資資金を貯める時間が必要であり、貯めたお金の範囲でしか投資できません。
一方で、不動産投資は事業であるため、賃貸経営を行うための不動産購入資金に対しては融資します。
株や投資信託などと比較し、時間をかけずに大きな資産を手にすることができるのも不動産投資のメリットの一つです。
金融機関の融資を活用することで、自己資金の何倍もの大きな物件への投資が可能になります。
1棟目の賃貸経営の実績や経験を積んだうえで、2棟・3棟と複数棟を所有することができれば、資産規模や収益ばかりではなく、万一のリスクに備えたポートフォリオ（分散投資）の効果も手に入れることができるのです。
1棟目の物件が重要な理由とは？
不動産投資では、なぜ1棟目の物件が重要なのでしょうか。
初めて不動産投資をする方は、自己資金、融資総額、金利などの融資条件が厳しくなる傾向があります。その理由は、不動産投資の経験や実績がないため、保守的な評価がされる傾向があるためです。同じような年収・自己資金でも、不動産経営の実績や経験により融資額に差がつく可能性もあります。
しかし、1棟目は思うような融資が受けられず、手に入れたい資産形成ができない場合でも、そこで諦めてはいけません。2棟目でステップアップすれば良いのです。
では、どのようにステップアップしていけばよいのでしょう。
1棟目の投資では、物件規模や総額を落とすことも検討
１棟目では、例えば、1億円の物件で厳しい条件ならば、まずは8,000万円にするなど、少し物件規模や総額を落としてみることをお勧めします。
2棟目の収益物件（不動産）を購入するためには、1棟目の収支（キャシュフロー）がプラス（黒字）であることが大前提です。
つまり、家賃などの収入から管理費・固定資産税・修繕費などの必要経費と借り入れの返済額を引いた金額がプラスであることが重要です。
1棟目の収支がプラスであれば、2棟目の融資を受ける「信用」につながります。
金額の大小ではなく、収支のプラスを重視してください。
収支がプラスな状態で2〜3年ほど賃貸経営の実績をつくれば、2棟目にチャレンジすることが可能です。
順調であれば、半年から1年で2棟目の物件取得が可能なケースもあります。
やや収支が悪くとも、所得税などの節税効果でプラスになるからという判断は、1棟目では避け、2棟目以降での節税対策を検討すれば良いのです。
つまり、不動産投資をする時は、1棟目を購入するタイミングから2棟目購入を視野に入れ、収支をプラスにする賃貸経営を行うことが重要です。
2棟目・3棟目と資産や収益が増えるにつれて、より大きな収益を手にすることができるのです。
1棟目の物件でプラス収支を確保することが重要
1棟目は、物件単体で収支がプラスの条件を確保することが大切です。
収支は家賃などの収入から必要経費と借り入れの返済額を差し引いた金額のため、差し引かれる金額を少なくすれば、収支はプラスになります。
例えば、自己資金の割合を高くする、借り入れの年数を長くする、金利を低くするなど、月々の返済額を低くしておくことがポイントです。
つまり、返済比率を下げておくことが重要です。
中でも、実績を積むことで金利の引き下げ交渉は可能ですが、借入れ年数を延ばすことはハードルが高いため、なるべく長期の借り入れ条件を選択しましょう。自己資金の割合を高くするためには、背伸びをした物件規模ではなく、少し抑えた総額で物件選びをすることもポイントです。
例えば、1,000万円の自己資金ならば、1億円の物件では自己資金割合が10％、借り入れが9,000万円ですが、5,000万円の物件にすることで、20％の自己資金割合になるとともに、借り入れも4,000万円と低減できます。
収支がマイナスの物件を所有している場合は、2棟目以降の金融機関からの融資は難しくなるため、1棟目は無理せず実績を積むことを徹底し、2棟目・3棟目でステップアップを考えることが重要です。
まとめ
不動産投資の結果、賃貸経営が上手くいかなければ「不動産投資はもう懲り懲り」となりますよね？
一方で、順調に収益が上がれば2棟目・3棟目とステップアップしたくなりますよね？
金融機関も1棟目の順調な賃貸経営を評価し、次の融資にも対応してくれます。
1棟目で収支がしっかり回れば、2棟目にもスムーズにステップアップすることができます。
2棟目・3棟目とスムーズにステップアップするためにも、売って終わりの業者ではなく、あなたの不動産投資に無理はさせず、優良な物件を紹介してくれるなど、信頼のおける業者と取引をすることも大切です。
既に1棟目を保有しており、収益が順調に確保できているならば、2棟目を検討してみることは、将来の資産形成の方法として一考に値するのではないでしょうか？
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