物件購入で後悔しないための「重要事項説明書」「売買契約書」確認ポイント
重要事項説明書や売買契約書は、不動産を購入する場合に物件自体の情報やそれに付帯する権利関係、購入する際の条件などが明記された重要書類です。特に、初めて不動産を購入する方は書類に記載されている内容を十分に理解し、確認することが求められます。
今回は、不動産購入における重要事項説明書や売買契約書の基本や必ず確認したいポイント、物件購入の申込みをする際の注意点について解説します。
重要事項説明書とは
不動産の売買では、専門資格を有する宅地建物取引業者が購入者に対して売買契約における不動産の概要・インフラや法令上の制限、契約条件などといった重要な事項を説明しなければなりません。特に宅地建物取引業者が不動産の売主である場合、また、不動産売買の仲介者である場合は、不動産の買主に対して重要事項を説明する義務が課せられています。
重要事項説明書の内容
重要事項が記載され買主に交付される書面が「重要事項説明書」です。重要事項説明書は、宅地建物取引士が記名押印した上で買主に交付し、口頭で内容を説明する必要があります
重要事項説明書で必ず確認したいポイント
重要事項説明書には、取引対象の物件や取引の条件について、次のような重要事項が記載されているので、一つひとつ確認することが大切です。
【重要事項説明者】
相手方が、不動産の売主として重要事項を説明するのか、それとも仲介者として説明するのかについて確認します。実際の説明者は、説明に先立ち「宅地建物取引主任者証」を提示することになっているため、主任者証でその資格を確認します。
【取引対象物件】
重要事項説明書に記載されている対象物件と登記簿の内容を照合し、自分が購入しようとする物件に間違いがないかを確認します。また、抵当権などが設定されている場合は、売買代金支払いまでに抵当権が抹消されるかをチェックします。借地権や借家権など引き継がれる権利があれば、しっかりと確認する必要があります。
【法令による制限】
都市計画法や建築基準法など諸法令に照らし、建築規制や再建築の制限がかかっていないかを確認します。建築予定物件の用途や規模で異なる場合もあるため、しっかりとチェックする必要があります。また、対象物件を利用する場合における費用負担の有無も確認します。
【インフラ状況】
上下水道・電気・ガスなどのインフラは整備されているか、費用負担はないかを確認します。道路については、私道の権利関係に問題はないか、通行できるか、利用する際の費用負担の有無についてチェックが必要です。
【契約条件】
契約の解除・損害賠償・違約金・手付金の保全・瑕疵担保責任などの契約条件についてチェックし、当事者の一方が不利になっていないかを確認します。
【マンションの場合】
敷地の権利関係をチェックし、借地権などがないか確認します。専有部分・共用部分について定めがあるか、その利用・管理の決まりを確認します。管理費・修繕積立金の定めがあるか、費用負担、建物管理業者の管理状況も確認します。
売買契約書とは
取引対象である不動産に関して売主と買主が交わす契約書です。不動産の売買契約書は、不動産売買の基本事項が記載されているだけでなく、トラブルが起きた時に買主を守る役割を果たします。そのため売買契約を結ぶ際は、購入者側が売買契約書の内容を十分に理解することが重要です。
不動産取引の売買契約書の特徴
一般的な商品の売買は、書面の交付を必要とせず当事者同士の口頭合意のみで成立します。しかし不動産に関する売買契約は、取引対象となる不動産が高価である上、所有権移転の登記手続きなど多くの権利関係が絡みます。さらに、売主が開発業者や不動産業者などの専門企業であるのに対し、住宅の買主は専門知識のない個人であることが多いため、一般消費者保護の観点から契約内容を細かく明文化しています。
売買契約書の記載項目と必ず確認したいポイント
不動産売買契約書は仲介業者である不動産会社が作成します。不動産売買契約書の一般的な記載項目は次の通りです。
①売買の目的物・売買代金
②手付金
③売買代金の支払い時期・方法等
④売買対象面積
⑤所有権等の移転の時期
⑥引き渡しの時期
⑦抵当権の抹消
⑧所有権移転登記等
⑨引き渡し完了前の滅失・毀損
⑩物件状況報告書
⑪公租公課等の分担
⑫瑕疵の責任
⑬設備の引き渡し
⑭手付解除
⑮契約違反による解除・違約金
⑯融資利用の特約
⑰敷地権が賃借権の場合の特約
それぞれ見ていきましょう。
①売買の目的物・売買代金
購入物件・購入金額の最終確認をします。不動産売買契約を行う前に購入物件・購入金額については、売主・買主間で合意ができているため、契約の場では合意内容と間違いがないかの最終確認を行います。特に、売買代金は消費税を含めて再度チェックします。
②手付金、⑭手付解除
手付金の定め方を確認します。手付金は、売買契約締結の際に交付するため、契約日に買主が合意した金額を持参し、契約書上の定め方を最終確認します。なお手付金の一般的な相場は、売買金額の5～10％となります。売主が宅地建物取引業者で買主が個人である場合は、上限が売買金額の20％と決められています。疑問がある場合は、契約締結前であれば納得できるまで説明を求める必要があるでしょう。
また、手付金は、買主が交付した手付金を放棄するか、もしくは売主が手付金の倍額を買主に返還することで売買契約を解約することができます（＝解約手付）。手付解除について契約書上どのように記載されているか（約束どおり解約手付になっているかなど）もチェックします。
④売買対象面積
物件の面積と測量の関係を確認します。不動産の売買では、実際、不動産を測量せずに登記簿上の面積を対象とするケースも多くあります。そのため購入後に測量してみたら契約書上の面積と異なっていた、などのトラブルが生じることも少なくありません。契約書に売買対象物件の面積（契約書上の面積）が、測量した面積と異なった場合でも、当事者双方があらためて差額代金などを請求しない旨が定められているかをチェックしましょう。
③売買代金の支払い時期・方法等、⑤所有権等の移転の時期、⑥引き渡しの時期、⑦抵当権の抹消、⑧所有権移転登記等
決済・物件引渡し・所有権移転・抵当権抹消の流れを確認します。不動産購入で買主側のリスクとなるのが、「売買代金を支払ったのに抵当権が抹消されない」「物件が引き渡されない」「所有権が移転できない」といったケースです。一方の売主側は、「抵当権を抹消して物件を引き渡したが、手付以外の残金を間違いなく払ってもらえるか」といったリスクを抱えます。
そのため不動産売買では、代金決済・物件引渡し・所有権移転などを同時（同一日）に行うことになっています。一連の手続きが、当事者双方からみて片方に不利になっていないかをチェックします。なお、契約書には、手付を除く残余金の支払日（決済日）が明記され、物件引渡しは「残余代金全額受領日に行う」などの記載がされます。この場合、残余金の支払日（決済日）は期間的な余裕を見込んで設定されるため、実際の残余金の支払日（決済日）と異なる場合がありますが、一連の流れが同時に行われることが明記されていれば問題ありません。
購入申込みする際の注意点
不動産を見学した際、気に入った物件があっても不動産会社の営業担当者にせかされて購入しないように注意する必要があります。担当者は「人気物件だから急いで申し込まないと手遅れになってしまいます」と申し込みを勧めてくる場合がありますが、物件見学後は日数をかけて冷静な頭で検討することが大切です。仮に、その間に売れてしまったとしても、縁がなかったと諦めることも必要です。
さらに営業担当者の「仮契約だけでも」という言葉にも注意しましょう。本当に買う決心をした場合は、「仮契約」ではなく、「購入申込書の提出」から「本契約」を行います。「購入申し込み」のことなのか、「契約」のことなのかが明確でない「仮契約」を安易に結ぶと、後にトラブルの原因となる場合もあります。
まとめ
不動産を購入する際は、物件自体の条件や周辺環境に注意を向けるのはもちろん、売買契約をはじめとする一連の手続きについても細心の注意を払う必要があります。初めて不動産を購入する方にとってみれば、専門的な内容はよくわからないかもしれません。しかし、高価な取引となる不動産投資では、売買契約にかかる契約書や重要事項説明書を十分に理解することが、後々の後悔やトラブルを未然に防いでくれます。購入したい物件が決まったら、この記事を参考に不動産購入をスムーズに進めてみてください。
