遠方の物件購入で不動産投資を成功させるポイントは？
不動産投資では、自分が居住する都道府県内や隣接エリアに物件を求めるケースが多くみられます。しかし、自宅付近や周辺エリアに絞るほど、賃貸ニーズのある物件を見つけるのは困難です。特に、人口が少ない地方に住んでいる場合、物件数自体が少ないので、条件を満たす物件になかなか巡り会えません。
そこで今回の記事では、地方に在住している方が首都圏や大都市圏など遠方にある物件を対象とする投資を始める場合に重要となるポイントについて解説していきます。地方に在住している方で不動産投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
遠方の不動産を購入するメリット・デメリット
投資物件が自宅周辺にあれば何かあったときでも駆けつけることができるから安心という方は少なくありません。物件が遠方にある場合、直接管理するのは難しいですが、物件選び選択肢が広がるので、投資目的にあった不動産を探しやすくなったり、投資リスクを分散できるなどのメリットがあります。
まずは遠方の物件を取得する以下のメリットから確認してみましょう
・物件選びの対象を拡大できる
・投資リスクを分散できる
・安定した利回りが期待できる
物件選びの対象を拡大できる
そもそも遠方の不動産を購入するメリットは、物件選びの対象を拡大できる点です。特に人口が多くない地方に在住する方が、居住地域の周辺や近隣のエリアに限定して物件選びを行う場合、賃貸ニーズの少ない物件しか見つけられないこともあります。
その点、遠方の首都圏や地方大都市圏も含めた物件選びでは、人が多く集まり賃貸ニーズがある優良物件を見つけられる可能性も高くなります。さらに、首都圏や地方大都市圏も含めた物件選びのメリットとして、同じような規模・築年数・グレードの物件でも地方に比べて母数が多いため、その中から自分の条件に合うものをじっくりと選ぶことができます。
投資リスクを分散できる
遠方の物件選びの第二のメリットは、投資リスクを分散できることです。自分の居住地近隣の物件に集中して投資していると、仮に地震や台風などの災害が発生してそのエリアに甚大な被害が生じた場合、その多くが大きな損害を受ける可能性があります。
しかし、所有する物件が全国各地に散らばっていれば、一度に多くの損害を受けることもありません。遠方の物件を購入することは、自己の所有物件の所在を地理的に散らして、リスクを分散する効果が期待できます。
安定した利回りが期待できる
物件の種類にもよりますが、利回りは地方の物件よりも都心の物件のほうが低い傾向にあります。その主な理由は地方の物件のほうが安いからですが、人口の少なさから空室リスクがデメリットになります。
一方、都心の物件価格は高くなりますが、入居需要を見込めるため、安定した賃貸経営を行いやすいことがメリットになります。
対象エリアの土地勘がない
遠方の物件投資でデメリットになるのは、
- 購入物件のエリアに土地勘がない
- 緊急対応が難しい場合がある
- 融資を利用できない可能性がある
などです。
例えば、毎日通勤で通る、あるいは買物などに出かけている街やエリアは、人の集まり具合や交通網・商業施設の整備状況などを自分でよく把握できていますが、滅多に行くことがない遠方の地域は、そこがどのようなエリアなのか十分に理解していません。
そのため、遠方の物件選びでは、ネットや仲介業者を通じて購入対象の物件が所在するエリアの情報を収集し、人口や自然環境、交通網・商業施設の整備状況などを調べる手間などが必要になってきます。
緊急時の直接対応が難しい
遠方の不動産を購入するデメリットの二つ目は、非常時の場合に緊急対応が難しい場合があることです。遠方の不動産を賃貸経営する場合、不動産管理会社に管理を任せておけば様々な問題に対応できますが、オーナーである自分が駆けつける必要がある緊急時（地震・火災などで被害が生じた場合などの物件立ち合い）には、遠方なため時間がかかります。
また、緊急時ではなくても、管理委託している不動産会社の対応が遅く、入居者からのクレームが発生する場合もあります。近隣の物件であれば、オーナー自身が現地の状況を確認して業者を代えるなどの対応が可能ですが、遠方の場合は迅速に動きにくい点がデメリットとなります。
融資を利用できない可能性がある
個人で行う不動産投資では、融資を利用するのが一般的です。しかし、遠方の物件を購入する場合、該当エリアが利用予定の金融機関の営業範囲外の可能性もあります。
また、融資条件は金融機関ごとに異なっているため、遠方であることを理由に融資を受け付けてくれない可能性もあるので、注意しておく必要があります。
遠方の物件選び・エリア選びのポイント
次に、遠方の物件選び・エリア選びのポイントについてみていきましょう。
【エリア選びのポイント】
・賃貸ニーズを見極める
・将来の発展性を調べる
・メインターゲットは単身者
・現地を直接確認する
賃貸ニーズを見極める
不動産投資における物件選び・エリア選びで最も重要なことは、賃貸ニーズがある物件・エリアを見極めることです。首都圏や大都市圏で働く人は、地方に比べて職場に近い住居を求める傾向があります。
例えば、首都圏なら都心または都心に隣接したエリア内で、交通の便が良く、最寄り駅から徒歩10分以内の立地が好まれます。また、地方大都市圏でも、企業や職場が多い街の中心部に簡単に通勤できる立地が有利になることもあります。賃貸ニーズの見込める優良物件を購入すれば、賃貸経営で空室になるリスクを軽減するにもつながります。
将来の発展性を調べる
物件・エリア選びで、将来の発展性も重要な判断基準です。駅前再開発や鉄道・バスの新線開通計画、大型商業施設や企業・大学の進出・誘致の予定など、その街の将来的な発展に大きな影響を及ぼす要因があるかどうかを調べましょう。具体性を持った開発計画が進行中であれば、そのエリアは将来的に人が集まり、物件価格の上昇につながる可能性が高いと見込むこともできます。
メインターゲットは単身者
最近は総世帯数に占める単身者世帯の割合が増加しており、少子化・晩婚化が進んでいることから、この傾向は今後も続くとみられています。不動産経営における賃貸ニーズの中心層は単身者になりつつあり、特に首都圏・大都市圏においてもこの傾向は顕著です。間取りで言えば1R～1LDKなどの物件を検討するなど、単身者用に絞った戦略も考慮に入れておきましょう。
現地を直接確認する
遠方であっても、物件を購入する前には、現地の確認を直接行うことが重要です。現地確認を行うことにより、業者からの情報や書類だけではわからない物件の外観や周辺環境を調べることができます。
なお、入居中であれば建物外観や周辺の状況を確認することになりますが、空室なら室内や設備の状況を細かくチェックすることが大切です。
遠方の不動産投資を成功させるには？
遠方の不動産投資を成功させる最大のポイントは、信頼できる不動産管理会社を探して賃貸管理を任せることです。物件が所在する地域で賃貸経営管理の実績が豊富にあり、担当営業員の質が良く親身になってくれる業者を見つけることは成功への近道となります。
特に都心や大都市圏は競合物件が多いので、物件の適切な維持管理や入居募集を怠っていると、いつまでも空室が埋まらない可能性もあります。入居者のクレーム等にも迅速に対処できる不動産管理会社に管理を任せれば、物件が遠方にあっても安心して賃貸経営を続けることができます。
また、遠方の物件を購入する場合は、利用予定の金融機関で融資を受け付けてくれるかについて、事前に確認しておくことも重要です。
まとめ
少子高齢化が深刻化する中、人口減少の進むエリアで賃貸ニーズを見込める物件を探すことは、ますます困難になることが予想されます。特に地方に在住している方は、これまでの発想を変えて、首都圏や大都市圏など遠方にある物件にまで投資対象を広げる必要性が高まっています。遠方の不動産投資では、物件選びから賃貸経営を任せられる不動産会社選びが重要になるので、慎重に検討しましょう。
