年代別に解説｜最適な不動産投資戦略とは

資産運用や投資に関する関心が高まる中、不動産投資に興味があっても、「まだ若すぎる」「資金が足りない」「この年齢から始めて大丈夫だろうか」などと悩む方は少なくありません。不動産投資は初期費用が多くかかるイメージが強い上、運用期間は長期に及びやすいため、年齢的・体力的な心配をする方もいらっしゃいます。

そこで今回の記事では、各世代別に不動産投資を始める際の課題やメリット、最適の戦略について分かりやすく解説します。不動産投資を始めるには早すぎると躊躇している若い世代の方や、定年退職後に始めるには遅すぎるだろうかと悩んでいるリタイヤ世代の方まで、ぜひ参考にしてみてください。

20～30代が不動産投資を始める時の課題

20～30代は資金面における制約がある一方で、「時間」という大きな資源があります。社会人として働き始めてからそれほど年数の経っていない若い世代の人は、投資意欲は高いものの、自己資金をそれほど用意できないというケースも少なくないかもしれません。

また、結婚や住宅購入など、これから生活スタイルが変わっていくことを考えると、どれほど投資にお金をかけられるのかが不透明だと考える人もいると思います。

不動産投資ローンを組む際にも、勤続年数や収入などの面で、属性はそれほど高く評価されません。つまり購入できる物件価格にも、ある程度の制約が生じるのが課題になります。

20～30代が不動産投資をするメリット

この年代の最大の利点は「長期ローンが組める」ことです。これは上の年代の人に対して、かなり有利なアドバンテージとなります。

長期ローンが組めれば、毎月の返済額も少なくなるため、自己負担のリスクが軽減されます。そのため、これからの生活スタイルの変化による突発的な出費にも対応できる余裕も生まれやすくなります。

また、不動産投資を行う実績を積み上げる期間も長くなることから、金融機関の信用を着実に高めていくことができます。これは物件を増やす際に有利となるので、不動産での資産を増やしやすいというメリットにもつながります。

さらに、若いうちにローンを組むことで団体信用生命保険にも加入できます。年齢が高くなると病気になるリスクも高まるので、生命保険に加入できるのは大きなメリットと言えるでしょう。

20～30代が不動産投資をする時の戦略

この年代は自己資金をそれほど出せない人が多いことから、購入価格に対して自己資金が少なくても多くのローンが受けやすい物件を購入するのが最初の戦略です。

購入価格に対して担保評価の高い小ぶり（少額）な物件が対象となります。毎月の返済額を少しでも抑えるため、ワンルームなどの価格が安い物件を購入するのもおすすめです。単身者は増加傾向なので賃貸需要も期待できます。

また、都心より都心周辺の、価格が安くて賃貸需要が見込めるエリアの物件を選ぶこともポイントです。

3つめの戦略は転売せずに保有し続けることです。買い増しのための信用につながりますし、ローンを完済すれば老後の安定収入が確保できます。生命保険のメリットを享受するためにも長期保有はおすすめの戦略のひとつです。

以上を踏まえると、長期的に賃貸需要が見込め、

１．都心のワンルームの新築マンション

２．都心周辺などの売買価格に対して担保評価が高い小ぶり（少額）な1棟物件（中古含む）

を探し、長期保有するのが20～30代の基本的な投資戦略と言えるでしょう。

40～50代が不動産投資を始める時の課題

生活スタイルがほぼ確立され預貯金もある程度は確保できるのが、働き盛りの40、50代です。何かと出費が多い年代でもありますが、その反面、節税効果が高いアドバンテージもあります。

人によっては子どもの教育費にお金がかかることもあるでしょう。そのため、投資にまでは手が回らないと考える人もいるかもしれません。

不動産投資は物件によってローンを組む際に頭金が必要になること、空室となった時に自己負担がかかることが課題となります。これに対応できるか否かで戦略も変わってきます。

40～50代が不動産投資をするメリット

この年代が不動産投資をするメリットは、「社会的信用が高いこと」「融資を受けやすいこと」などです。勤続年数の長さや収入の額によっては、高額物件の購入も狙えるでしょう。頭金のための預貯金があれば、新築よりも安く購入できる中古物件を購入できます。

また、節税効果が高いのもこの年代の特徴です。収入がそれなりに多くなれば、不動産投資における節税効果も高まります。つまり支払った所得税の還付が多くなり、住民税の支払いが少なくなるということです。

節税によって浮いた税金は、ローンの返済に充てることもできます。毎月の返済負担を軽減することも可能なので、空室時における自己負担をカバーし、実質的な出費が少ないことから教育費などにかけるお金も確保できます。

このほかに不動産投資の出口戦略についても、短期投資と長期投資の両方の選択肢があります。

短期投資の場合には、節税分で支払ったローンの元本分が売却時に手元に残ります。長期投資の場合には老後の生活費として安定収入になりますし、あるいは相続税対策にもなるでしょう。

このように40～50代は多様な戦略と投資効果が期待できるのが、不動産投資のメリットと言えます。

40～50代が不動産投資をする際の戦略

働き盛りの年代に向いた不動産投資戦略はさまざまです。例えば、短期売却を目的に行うなら、ある程度の頭金を入れて利回りの高い中古マンションを購入する方法もあります。節税による税金の還付と家賃収入でローン返済をまかない、売却時には支払ったローン元本分から諸費用を引いた額が手元に残ります。

長期保有を目的とする場合は、ワンルームマンションを増やすかマンション一棟丸ごと購入するかといった選択肢があります。あるいはアパートを購入するという選択肢もあるでしょう。

さらに、早期にローンを完済すれば家賃を安定収入として得ることができます。これを老後の安定収入とすることができるでしょう。さらにローンの団体信用生命保険に加入できれば、遺族に物件をのこすことができます。

いずれも属性が高く評価されやすい年代なので、融資を受けやすいことで実現できる戦略となります

60代以降が不動産投資を始める時の課題

60代以降の場合、不動産投資ローンを長期に組むのは難しいので、キャッシュフロー（収支計画）上は多くの現金での物件購入をする必要があります。価格の低い中古物件を購入する場合でも、短い返済期間で収支が成り立たなければ融資を受けることができないため、それなりの金額を用意する必要があります。つまり、この年代の人は誰でも融資を受けて不動産投資ができるわけではなく、無理して不動産投資をする必要もないため、自己資金を不動産小口化商品などで運用する方法をお勧めします。

ただし、相続対策が必要な資産背景であれば、どの年代よりも有利に融資が受けやすくなり、相続対策効果が大きく期待できるのも不動産投資です。

60代以降が不動産投資をするメリット

60代以降の人が不動産投資をする目的としては、「相続対策」が多くなります。

保有している預貯金は、相続すると多額の相続税が課せられる可能性がありますが、購入した不動産を相続すれば、特例により相続税を減額させることができます。

また、預貯金として現金を残すよりも、不動産の家賃収入のほうが高い利回りが得られます。生活費として手をつけることのない現金があるならば、不動産投資をしたほうが有利と言えるでしょう。

60代以降が不動産投資をする際の戦略

60代以降の人は、相続対策として資産を次の世代へ継承するという目的が大きいことから、安定経営が可能な物件を選ぶことが投資戦略のメインになります。また、不動産投資としての安定性の他に、相続対策目的である節税効果、遺産分割や納税への影響なども加味して物件選びをすることが必要です。

短期売却ではどの程度の利益が得られるかは不透明なため、基本的には長期保有となるでしょう。また、他の収入がなければ減価償却などによる節税効果も期待できません。そのため、今ある資金がなるべく目減りしないように運用し、毎月の家賃収入や運用益を得て生活資金に充てたり、相続対策としての効果を得ることが60代以降の人の基本的な不動産投資戦略となるでしょう。

まとめ

年代ごとに不動産投資のメリットや課題、戦略を説明しました。不動産投資は各世代でその目的や投資戦略が異なってくるので、一概にどの年代から始めるのがよいのかを決めるものではありません。

しかし、どの年代からでも不動産投資を行うメリットはあるので、自身の年代に合う投資方法に沿った物件選びと運用をすることが大切です。