投資で社会貢献！100万円から始める「不動産小口化商品」の魅力を5分で解説
不動産小口化商品で社会貢献ができることはご存知でしょうか。
2015年に国連が定めた「SDGs(持続可能な開発目標)」が採択され、経済を支える企業、個人投資家の間でも、持続可能性、社会貢献への関心が高まっています。
なぜ、「不動産小口化商品」で社会貢献できるのか、商品について詳しくご紹介します。
不動産小口化商品で社会貢献とは、地域を支える投資の在り方
「不動産小口化商品」とは、不動産特定共同事業法に基づく、少額から不動産に投資できる商品です。
この法律により、不動産小口化商品を取り扱う事業者は、国土交通大臣または都道府県知事による許可が必要となります。
資本金の額が1億円以上の宅地建物取引業者で、財務的基盤が安定していること、業務管理者を常設することや、更に、投資家に対する情報公開（ディスクロージャー）や、年に１度、監督官庁への事業報告も義務付けられています。
許可を得るハードルが高く、基本的には大手企業のみが取り扱っている状況です。
一方で不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が、平成29年（2017年）に施工され、「小規模不動産特定共同事業」として、資本金の要件を１０００万円以上とするなど、地方や中小の不動産事業者でも取り組めるように、規制緩和がなされました。
なぜなら、地方の空き家、空き店舗、古民家をはじめとする不動産再生やまちの活性化にも活用が期待されており、持続可能性に配慮した商品開発や、事業活動を行って行かないと、長期的に企業も生き残れないという認識が広まりつつあります。
持続可能な商品は、投資家にとっても「ビジネスのより良いチャンス」が増えたとも言えます。儲かるか、儲からないかという収益の重視ではなく、「持続可能な社会との共生」へ出資をすることで、社会への役割を果たすことに繋がっているのです。
※国土交通省 公表資料抜粋
不動産の開発や投資事業の現状
不動産の開発や投資事業では金融機関からの融資が欠かせません。
しかし、金融機関が融資対象とする不動産の多くは、取引や開発が活発な都心部が中心です。
その結果、不動産投資は都心部ほど加熱し、バブル期を超えるような不動産価格になっています。
近年、不動産の開発や投資の大半は駅近・都心と呼ばれる２つのキーワードで不動産が取引されています。
つまり、一極集中が加速してしまい、結果として東京都心の物件は値上がりし、利回りも低下しています。
東京都心以外では、京都・大阪・福岡・名古屋・仙台などの局地のみ、価格が値上がりするような不動産市場になっています。
地方の課題と、地域活性の取組み
一方で、地方や郊外は価格の下落が続いており、不動産価格はまさに二極化の状況です。
空き家・空き室問題、街の空洞化・シャッター通りなどと言われる現象が問題視される中で、あまりにも都心との価格差が大きくなると、地方や郊外にも勝機（ビジネス）を見つけようとする動きも起こります。長期化する新型コロナウイルスの影響により、移住、テレワークの社会構造の変化により、より一層顕著なものとなりました。
実際に、地方自治体をはじめ地域の志ある方などを中心に、全国各地でまちの活性化へ向けた様々な取り組みがなされています。例えば、リノベーションで街を再生・活性化する取り組みなども盛んに行われています。
しかしながら、大手資本が参入している訳ではないので、不動産開発や投資における資金面の調達が課題でもあります。
地方において価値や需要があるにも関わらず、「金融機関からの融資が受けにくい」「不動産開発や投資を行う大手プレーヤーがいない」などの理由により、なかなか活性化が進みにくい状況です。
※総務省平成30年公表資料「過疎地域の現状」抜粋
注目されるクラウドファンディングと、不動産小口化商品が拡大する理由
ここ数年で活発化しているクラウドファンディングについて、少し詳しく解説していきます。
資金調達だけではない、クラウドファンディングの目的とメリット
クラウドファンディングでは様々な発想、アイディアや活動などが提案されており、そこに魅力を感じた人からの資金が集まっています。
地方の魅力ある物件を再生して収益を得ることができれば、地方の不動産に対して多くの資金が流入し、遊休不動産の活用や、まちの活性化などが促進され、それをきっかけに、旅行者の増加や空き家問題などが改善される可能性があります。
その仕組みとして、不動産特定共同事業が期待されているのです。
地域への出資が、社会の課題解決に貢献できる
不動産小口化商品のメリットとして、一人ではとても投資できない不動産を小口で購入出来る点があります。
例えば、プロしか手が出せない都心のオフィスビルやマンションは、一人で購入するには多額の資金（融資）が必要となり、現実的ではありません。
地方の一棟古民家などは、面白そうに思えても、どのように利活用するのかノウハウがなければ困難です。このような物件こそ、不動産の小口化に向いています。
「小規模不動産特定共同事業」が想定している物件は、空き家・空き店舗・古民家といった古い不動産や、現状のままでは価値が失われている不動産です。
それらを再生できるノウハウをもつプロが活用し、収益を分配することができる仕組みです。この仕組みにより、地域の活性化やまちづくりなど、様々な事業に活用される可能性があるのです。
単に利益を追求するだけでなく、地方の地域活性につながるのであれば、大儀や志のある不動産投資の在り方とも言えそうです。
※地域活性の仕組調達のイメージ
まとめ
日本の課題として「地方創生」が掲げられています。
そもそも不動産特定共同事業法は、地方物件への投資を促し、地方創生を期待して作られた仕組みとも言えます。
「小規模不動産特定共同事業」として規制緩和がなされたことにより、地方の中小不動産業者でも参入しやすくなるため、多くの事業者が取り組む可能性が生まれます。
インバウンド効果もあり、地方で埋もれている日本文化を残すような物件の価値が見いだされ、収益が得られるようになることで、一味違う不動産投資市場が形成されることが期待されています。
その結果、今後は「社会性ある不動産投資商品」として、地方の不動産小口化商品が増えていく可能性があり、まちづくりとしての社会貢献に寄与できる投資です。
もし、あなた自身の故郷で、このような投資商品が販売されたら、まちづくりに寄与する「ふるさと再生の不動産投資商品」として活用してみてはいかがでしょうか？
