今不動産投資を始めた方がいい理由｜ローリスクで始められる不動産小口化商品も解説！
「不動産小口化商品」とは、文字通り少額で不動産投資を始める事ができる商品です。
銀行にお金を預けてもほとんど増えない状況において、注目を集めているのが資産運用や投資です。
今回の記事では、投資の中でもリスクを抑えながら預金利息以上の利益を狙える「不動産小口化商品の特徴やおすすめする理由、注意点をわかりやすく解説します。
預金金利より利息が付く投資商品を探している方、利回りがあまり高くなくてもリスクを抑えた運用をされたい方は、ぜひ参考にしてください。
今不動産投資を始めた方がいい理由
ではなぜ、投資が注目を集めているのでしょうか。その理由は、金融政策にあります。
日銀のマイナス金利政策が続くなかで、2020年4月にメガバンクが預金金利引き下げを実施しました。三井住友銀行は定期預金金利を0.01%から0.002%へ、りそな銀行も同じく0.01%から0.002%へと引き下げ、みずほ銀行とゆうちょ銀行も同様に定期預金金利を0.002%へと引き下げています。1年経った現在も変わらず維持したままです。
普通預金の金利はいずれの銀行も0.01%なので、定期預金との金利は逆転しています。定期預金にお金を預けても、100万円に対して年間20円しか利息が発生しないことになります。
マイナス金利政策は2016年から続いており、新型コロナウィルスの影響で経済へのダメージも続くなか、金利の引き上げは考えにくい状況です。そのため、銀行の預金金利も当面の間は超低金利状態が続くと考えられます。
40年前の定期預金金利は現在の6000倍だった！
時代を遡ると、バブル景気にわいた1980年代、郵便貯金の10年定期預金の金利は年12%もありました。100万円を預ければ年12万円の利息が付くことになるので、投資に匹敵する利回りの運用も可能な時代と言えます。
しかし、現在は銀行にお金を預けておくだけではお金はほとんど増えないどころか、口座維持手数料という新たな手数料の導入まで検討されています。「銀行預金をするとお金が減るのでは？」との指摘もあり、現金や資産の管理運用方法が改めて問われています。
お金が増えない時代に、資産運用でお金を増やす方法
年金受給額・退職金・銀行預金の資金は減少傾向にあり、お金に働いて貰わないと資産は増えません。
そして、お金を増やすための投資には様々な金融商品があり、それぞれリスクとリターンも運用方法も違います。
自ら積極的に取引をしたい場合は株式やFXなどのほか、現物資産を持つ場合は不動産投資なども人気です。個人で不動産投資をする場合は、アパートか区分所有のマンションを購入することになるでしょう。しかし、現物投資は初期費用として物件を購入するだけのまとまったお金が必要となる点がハードルです。
このほか、自分では運用せずに、専門家に任せるなら投資信託を購入するのも一つの方法です。株式投資などと違って少額から始められるため、初めて投資をする方にもおすすめです。投資信託の投資対象は、株式や債券、不動産など投資対象がいろいろとあり、リスクとリターンもそれぞれ異なります。
投資対象が不動産の場合、賃貸マンションや商業ビル、オフィスなど様々なタイプのもので運用しています。REIT（不動産投資信託）なら利回りの良い物件を複数選んで投資する形になります。ただし、投資信託はあくまでも不動産の運用により得られる利益を分配する形なので、実際に不動産を保有することはできません。
また、投資信託は業者に運用を任せるため、手数料が発生します。個人で投資を直接するよりも、実質的な運用利回りは低下するので注意が必要です。
このように、投資や資産運用の方法には様々なタイプがあるため、現在の資産状況や投資目的などをよく検討した上で、自分に最も合ったものを選ぶことが大切です。
不動産小口化商品とは？
不動産小口化商品とは、賃貸運用している不動産を1口100万円といった金額で小口化して投資家に販売する金融商品です。現物不動産投資のようなまとまったお金を必要とせず、さらにREIT（不動産投資信託）とは違って建物の所有権を得ることもできるのが特徴です。
リターンについては、不動産の賃貸収入や売却時のキャピタルゲインが購入した投資家に口数に応じて分配される仕組みとなっています。ローンを組んで不動産を購入しなくても建物の所有権を得られる商品もあるので、手軽な相続税対策としても注目されており人気です。
不動産小口化商品3つの種類
不動産小口化商品の種類や仕組みも様々あり、おもに「①賃貸借型」「②匿名組合型」「③任意組合型」の3種類に分かれます。
①賃貸借型
賃貸型では不動産の持分を購入し、その賃貸を事業者に委任して、そこから得られた家賃収入や物件の売却益が投資家に分配されるタイプです。
②匿名組合型
匿名組合型は出資金という形で投資して、家賃収入などの分配金や出資金の返還を受ける権利を得ます。出資金は、数ヶ月から10年以内ほどの短期で返還されるのが特徴で、大体1口数万円から申し込むことができます。なお、建物の所有権はありません。
③任意組合型
任意組合型は実際に不動産を購入する場合と同じような形式になります。不動産の持分を共同で購入する形なので、建物の所有権を得ることができます。運用期間は10年以上とするタイプが多く、匿名組合型よりも長期になるのが特徴です。出資金は1口100万円とするものが一般的に多いです。
この3種類の中で、一般的には「②匿名組合型」と「③任意組合型」が多く商品として販売されています。
ローリスクで安定的な収益が得られる
不動産小口化商品は、物件選びから実際の運用までをプロが行なっているので、運用管理の手間がかかりません。商品購入後は分配金を待つだけでよいため、普段仕事で忙しい方でも手軽に運用することができます。個人で不動産投資をするよりも失敗する可能性は低いと言えます。
なお、不動産の運用・管理はプロに任せるため、得られる収益金は業者への手数料を引いた金額となります。利回りは商品によって異なりますが、2〜6％前後が中心です。株式投資や現物不動産投資と比べれば控えめなリターンですが、運用の手間がほとんどかからない上、個人で行うよりも安定した運用や収益が期待できます。
また、預金利息0.002％の銀行預金と比べれば収益性はずっと高くなります。
手間がかからないので、投資初心者にもおすすめ
投資の種類には様々なタイプがありますが、特に初心者の場合にはプロが運用する投資信託のようなものがおすすめです。ただし、現在はコロナの影響により株価がかなり下落しています。
一方、不況時の安全資産と言われる不動産は、すぐに換金できない流動性の低さもあってか影響はあまり出ていません。しかし、個人で不動産経営をする場合、物件購入費用として頭金を支払ったり、ローンを組んだりとかなりの手間や費用もかかります。
その点、不動産小口化商品では1口当たり100万円程度から投資でき、購入後は手間もかかりません。不動産の運用はプロが行ってくれるので、投資経験を問わず、安定した収益が期待できます。
また、複数の不動産小口化商品を購入すればリスク分散にもなります。個人で不動産を購入する場合、異なるエリアで複数の物件を買うことは簡単ではないですが、不動産小口化商品なら複数の物件に分散投資ができるので、おのずとリスク分散効果が得られます。
さらに不動産の所有権を有する任意組合型の不動産小口化商品であれば、相続税の節税効果が期待できます。現金を相続する場合と異なり、不動産は課税評価額が実勢価格の6〜8割程度と低くなります。この点でも預金のかわりに不動産小口化商品がおすすめと言えます。
不動産小口化商品の注意点
不動産小口化商品には不動産の所有権を「持つタイプ」と「持たないタイプ」があるので、購入前にはよく確認する必要があります。
所有権を「持つタイプ」の例は任意組合型で、「持たないタイプ」の例は匿名組合型です。所有権があれば、通常の不動産投資のように減価償却費を計上できるので、任意組合型は所得税の圧縮効果が期待できます。相続税対策にもなるのは上述した通りです。
一方、不動産の所有権がなければ雑所得となり、匿名組合型の分配金にはそのまま税金（所得税など）が課せられることになり、相続税の節税効果がありません。
また、他の投資商品と比べ、不動産小口化商品の流動性はあまり高くありません。例えば、投資信託であれば上場しているので、売買はスムーズに行われますが、不動産小口化商品は売買が活発に行われているわけではないので、売却しようにもなかなか買手が見つからない可能性もあります。
このように、一口に不動産小口化商品といってもメリットやデメリットもあり、また仕組みによっては特徴が異なりますので、投資や運用目的に応じて商品選びをすることも大切です。
まとめ
経済情勢や将来の先行きを考えると、資産運用の必要性や大切さが改めて認識されています。
銀行にお金を預けておいても増えることはなく、今回の預金金利0.002％への利下げは、投資や資産運用に拍車をかける可能性があります。かといって投資未経験者やどのような金融商品を選べばよいのかわからないという方も少なくありません。
不動産小口化商品のリターンは控えめですが、リスクも少なく安定した収益が期待できます。投資初心者の方でも安心して購入することができるので、ぜひ検討してみてください。
