不動産小口化商品で実現する相続税対策とは？メリットや活用術を解説
不動産小口化商品で相続対策に有効なことはご存じでしょうか？
現金などの相続税対策として不動産の購入を検討している場合は、少額で複数のエリアに分散して購入できる不動産小口化商品がおすすめです。不動産小口化商品は、現物の不動産投資と比べてまとまった資金を用意する必要がない上、不動産投資信託と違って建物の所有権を持つこともできるので、相続税対策としても有効です。
今回の記事では、終活における資産運用や相続税対策にも役立つ不動産小口化商品のメリット・デメリットや購入する際のポイントをわかりやすくご紹介するので、ぜひお役立てください。
不動産小口化商品とは？
不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づいて不動産を小口化して販売する金融商品です。一口100万円ほどで購入でき、不動産運用による収益は投資家に分配されるのが特徴です。
不動産小口化商品の種類は主に3つあります。不動産を運用する事業者と投資家が組合契約を交わす「任意組合型」、事業者と投資家が匿名組合契約を結ぶ「匿名組合型」、そして不動産の共同持分を有する投資家が事業者に賃貸運営を委任する「賃貸型」です。
・ 任意組合型
・ 匿名組合型
・ 賃貸型
このうち、匿名組合契約における不動産の所有者は事業者となり、投資家は出資のみをする形となるので所有権はありません。不動産小口化商品から得た収益は雑所得として確定申告する必要があります。
一方、任意組合契約の場合には、投資家は事業者から不動産の持分を購入する形になるので所有権があります。賃貸型も投資家は共同で不動産を購入するので所有権があります。収益は不動産所得として確定申告し、売却時の利益は譲渡所得として申告します。
それでは、不動産小口化商品のメリット・デメリットを確認してみましょう。
不動産小口化商品の３つのメリット
相続評価額の圧縮により、相続税対策になる
不動産小口化商品は相続税対策にもなります。不動産小口化商品の3種類のうち、任意組合型と賃貸型に関しては投資家に所有権があるので、相続時の土地評価額は公示価格の70～80%程度に、建物は50%程度に評価されるのが一般的です（これを相続税の圧縮効果とも言われています）。
評価額が下がる分だけ相続税も引き下げることになるので、不動産小口化商品は現物の不動産投資と同じように相続税対策としての効果があります。また、所有権があることから減価償却費を経費として計上できるので、所得税の圧縮効果も期待できます。
相続時に分割しやすい
現物の不動産を相続税対策として購入する場合、相続人が現物の不動産を相続した際にどのように分割するのかという実務的な問題も起こり得ますが、不動産小口化商品は複数に分割して購入できるため、遺産分割で揉める可能性も少なくなります。
リスクの分散にもなる
不動産は立地によって賃貸需要や周辺の競合物件の数が違うので、収益性も違ってきます。そこで、不動産小口化商品を複数のエリアに分けて購入すれば、自動的にリスク分散にもなり得ます。
不動産小口化商品の3つのデメリット
流動性が低い・商品の種類が少ない
不動産小口化商品のデメリットについても確認しておきましょう。不動産小口化商品は投資信託のように証券取引所で売買されているわけではないので、「流動性が低い」というデメリットがあります。つまり、売却したい時にすぐ買い手がつくとは限らないということです。
また、商品の種類が少ないのも特徴です。不動産小口化商品を販売できるのは、不動産特定共同事業法で定められた条件を満たし免許を取得できる事業者のみです。その条件として、資本金1億円以上の宅地建物取引業者であることや業務管理者を常駐させていることなどがあります。賃貸型の不動産小口化商品は投資家が不動産を共同購入する形なので、さらに購入できる商品は少なくなります。
融資を受けることができない
現物の不動産投資では金融機関の融資を受けることができるので、少ない資金でもレバレッジを効かせた資産運用が可能です。一方、不動産小口化商品は融資を受けて購入することはできません。
もっとも、相続税対策として現金を不動産に換えるのが主な目的といったケースであれば、必ずしもデメリットにはならないでしょう。
長期運用で利益は安定しているが、利回りは控えめ
現物で不動産を購入して運用するよりも、事業者に手数料を支払う分、利回りが低下する場合もあります。現物の不動産投資でも管理会社に手数料は支払いますが、不動産小口化商品はそのほかにも運用手数料を差し引かれることになるので、短期的に大きな利益を狙う投資方法ではないことを留意しておきましょう。
不動産小口化商品が相続対策におすすめ！な理由
次に、不動産小口化商品が終活にもおすすめできる理由や活用方法をご紹介します。
相続対策に活用できる
不動産小口化商品の任意組合型は、不動産税制のメリットを受けることができるため、相続税の節税効果が期待できます。そのため、子や孫に資産を残したい方には効果のある商品と言えます。
相続人が複数の場合、相続財産が不動産1棟では遺産分割に苦労しますが、資産を整理して不動産小口化商品に組み替えることで、下図のように遺産分割もしやすくなります。また、相続人が自由に売却して現金化することも可能です。
【例】
安定的な運用が期待できる
運用をプロの事業者に任せるため、その分経費が必要となり利回りは控えめとなりますが、株やFXなどと比較して安定的な運用が期待できます。
例えば、退職金などを将来の高齢者向け施設の入居資金や介護資金に充当するまでの運用を考えた場合、元本の変動リスクが大きい運用商品では、まとまったお金が必要な時に元本が毀損していた場合、必要な資金が確保できないリスクも内在します。
そのため、なるべく安定的な運用をしつつ相続対策にもなる不動産小口化商品は、おすすめな投資商品と言えます。
管理手間のかからない資産運用方法として
不動産小口化商品は、不動産投資での煩わしい管理の手間がかからないというメリットがあります。一般的な不動産投資（現物アパート、マンション）では、空室対策、建物管理、修繕、募集や入退去の管理を始め、家賃回収や、定期清掃、はたまたクレームの対応まで、オーナーご自身が手配する業務が多く、特に年齢を追うごとに煩わしく感じる方も少なくありません。
不動産小口化商品なら、管理・運用は事業者あるいは、事業者が手配した専門の業者が行うため、安心して任せることができるのです。
人生100年時代とも言われる中、少しでもゆとりある生活を送るためには、適切な資産運用方法を考えることも大切です。
不動産小口化商品は相続対策と安定的な運用益の両方が期待できるため、手間をかけずに、ゆとりある生活をめざす方の資産運用としてもおすすめできます。
不動産小口化商品を購入する際に注意するポイント
安定的な資産運用と相続対策が期待できる不動産小口化商品ですが、他の投資商品と同様に収益や元本が保証されていないため、リスクがゼロの商品ではありません。
不動産小口化商品のメリットとデメリットを把握したうえで、購入する際に注意したいポイントをご紹介します。
・ 運営事業者や担当者を見定める
・ セミナーに参加して声を聞いてみる
・ 購入する不動産小口化商品の種類を検討する
運営事業者や担当者を見定める
不動産小口化商品は、投資信託のJ-REITのように上場した金融商品ではありません。販売するのは不動産を運営する事業者なので、購入もその事業者から直接購入することになります。
そのため、不動産を運用している事業者を見定めることが、不動産小口化商品を購入する際には重要になります。終活における相続税対策とはいえ、やはり運用成績がよいものを選ぶのが基本なので、事業者選びによって資産運用のパフォーマンスは大きく変わります。
不動産小口化商品を販売している運営事業者では、すでに運用している商品の利回りを紹介しています。エリアや物件の種類も事業者によって違いがあるのでチェックしてみるといいでしょう。都心のワンルームをメインとした小口化商品や、ホテル・商業ビル、シェアハウスなどを運用対象としたものまで様々あります。
商品についてわからないことがあれば、不動産小口化商品を販売する企業に問い合わせることも大切です。不動産投資には少なからずデメリットや注意点があるので、それをきちんと説明してもらえるかどうかをチェックするとよいでしょう。
セミナーに参加して直接聞いてみる
不動産小口化商品を販売している企業の多くはセミナーを開催しています。セミナーでは相続税対策としての購入方法や商品の選び方など、テーマを決めて説明することが多いので、疑問に思うことも解決できるでしょう。講義のあとは質問することもできるので、疑問点はしっかりと聞いておきましょう。
セミナーは無料で開催されることありますが、募集人数は少なく先着順であることも多いので、開催情報はこまめにチェックしておくことが必要です。不動産を活用した基本的な資産運用の方法から節税・相続税対策など幅広いテーマで開催しているので、自分の目的に応じてセミナーを選ぶことができます。
一般的に、不動産小口化商品を取り扱う事業者は、将来に備えた資産運用を検討中の方や、不動産投資が初めてという方でも気軽に参加できるセミナーを随時開催しています。セミナーの内容によっては、相続税対策や老後資金の貯め方についても詳しい説明をしてもらえるので、興味のある方は参加を検討してみてください。
購入する不動産小口化商品の種類を検討する
不動産小口化商品に関する理解を深めて購入する企業を決めた後は、最後にどの種類の商品を購入するのかを選びます。不動産小口化商品は主に3種類ありますが、資産運用の目的に応じてどれを購入するのかを検討することが大切です。
例えば、終活に向けて相続税対策の目的で購入する場合は、所有権のある任意組合型か賃貸型が候補になるでしょう。資産運用で収益を生み出しながら、現金を評価額の低い不動産に移転すれば相続税対策にもなるからです。
一方、相続税対策まで考えていないという場合は、リスクの軽減をより図れる匿名組合型がおすすめです。所有権を持つということは、不動産価格の下落によって資産価値が落ちる可能性もありますが、匿名組合型の場合には事業者に出資する形になり、ほとんどの場合において元本の安全性が確保されています。
このように同じ資産運用であっても、各目的に応じた不動産小口化商品を考えて選ぶことが大事です。
まとめ
不動産小口化商品は小口投資で分散して購入できるという意味で、リスク分散にもなる不動産投資のカタチです。また、不動産税制のメリットを受けることができる仕組みもあるため、相続税対策にも向いている投資商品です。
また、プロの目で厳選した資産価値の高い物件を所有権を持つことができるのも魅力です。
不動産小口化商品「まちシェア」なら、不動産投資におけるリスクの一番の要因であるボラティリティ（変動率）の影響を受けず、湘南エリアの居住系不動産を取得することで、長期保有、安定運用が期待できる商品となっています。このような不確実な時代だからこそ、不動産小口化商品のような手堅い投資は、ご自身の資産ポートフォリオに組んでみてもよいと、私たちは考えます。
是非、他の投資方法と比較検討され、じっくりとご自身の資産運用の検討材料になさってください。
