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100万円で不動産投資が実現!「不動産小口化商品」とは?

 2017/07/28 小口化商品(不動産特定共同事業)
この記事は約 9 分で読めます。 293 Views
不動産 小口化商品

不動産小口化商品は、少額からはじめられる不動産投資の一つです。
不動産投資に興味がある方の中には、購入を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資について情報を調べていくうちに、あなたの画面には恐らく不動産関係の広告が多く表示されるようになっていると思います。

一般的に100万円で不動産投資ができると言えば、中古の区分マンションや貸家、地方(田舎)の物件などを対象に、100万円を自己資金として融資が受けられる1,000万円以下程度の物件を意味しているケースが多いようです。

一方で、少額から始めることができる「不動産小口化商品」という言葉を目にする機会が多くなっているのではないでしょうか。

「不動産小口化商品」とは、市場には流通しないような優良物件、個人では投資する事が難しい高額な物件など、所有権を小口化した商品です。初めて不動産投資をするので一気に投資するのは怖いという方にはチャレンジしやすい商品となっているので、わかりやすく説明します。

 

「不動産小口化商品」とは?投資資金はどれくらい?

不動産小口化商品とは、簡単にいうと不動産の権利を小口化して出資をしてくれる投資家に販売する商品で、アパートやマンションの一棟買いには手が届かない方でも投資することができます。

この商品は、投資家からの出資をもとに不動産投資をして、家賃収入で得た収益を出資者に分配する仕組みとなっています。

例えば、1棟1億円のマンションがあったとします。これを購入するには1億円が必要です。

ローンを組むとしても、現金として最低でも1,000万円~2,000万円は必要でしょう。

でもこの物件を50人で購入すればどうでしょう。

1人200万円負担すれば購入ができます。

これがいわゆる不動産小口化商品です。

もしも、1棟1億のマンションを購入する場合、最低でも1,000万円程度の頭金がないと購入できませんが、不動産小口化商品なら100万円程度から投資ができるものが一般的に販売されています。

 

不動産小口化商品で購入できる物件

自己資金100万円で購入可能な中古の区分マンションや貸家、地方(田舎)の物件も、不動産投資におけるリスクは同じです。では、同じ不動産投資でも不動産小口化商品と具体的にどのような点が異なるのでしょうか。

不動産小口化商品なら、空室・家賃のリスクコントロールが不要

1棟アパート物件を購入して所有するという事は、所有者自身がリスクをコントロールした賃貸経営を行わなければなりません。
まして、100万円で購入できる物件ならば、地方所在している可能性も高く、空室や家賃下落などのリスクが大きいとも言えます。

不動産小口化商品なら、物件を管理する手間が不要

1棟アパートの場合お住まいの地域から物件が遠い場合、物件を確認する時間や手間がかかります。
時間的な余裕がある方には十分検討可能な方法ですが、時間的余裕がない副業ではじめる不動産投資としては、厳しいスタイルとも言えます。
一方で、不動産小口化商品の場合には、許認可を得ている会社に管理運営すべてを委託することになり、手間や煩わしさがありません。
管理面で考えると、長期修繕の費用も事業費に含まれている場合もありますので安心です。
このように初めて不動産投資を行うのであれば、「不動産小口化商品」が最適と言われる理由です。

不動産小口化商品なら、小口化することで相続対策にも活用

すでに小口化された不動産であるため、相続の際にも分けやすいという特徴があります。つまり、1棟アパートでは難しい、資産の分散も不動産小口化商品なら可能で、相続のトラブル回避に繋がります。さらには、任意組合型の不動産小口化商品の場合、実物不動産と同等の扱いとなるため、相続財産の圧縮効果が見込めます。これにより、現金を所有しているよりも相続税が大幅に引き下げられ、節税メリットも期待できるのです。

 

一般的な1棟アパートと、不動産小口化商品との具体的な違い

中古の区分マンションや貸家、地方(田舎)の物件などは、購入金額が安くても、不動産投資におけるリスクは同じです。

つまり、物件を購入して所有するという事は、しっかりとリスクをコントロールした賃貸経営を行わなければなりません。

都心の好立地物件と比較し、利回りは良いかもしれませんが、空室や家賃下落などのリスクが大きいとも言えます。

また、安い物件は地方に多く、首都圏にお住いの方には物件を確認したりする時間や手間がかかります。

時間的な余裕がある方には十分検討可能な方法ですが、時間的余裕がない副業ではじめる不動産投資としては、厳しいスタイルとも言えます。

一方で、不動産小口化商品の場合には、許認可を得ている会社に管理運営すべてを委託することになり、手間や煩わしさがありません。

特に初めて不動産投資を行うのであれば、まずは「不動産小口化商品」からスタートするのも一考です。

 

不動産小口化商品とJ-REITの違い

不動産小口化商品は、J-REITとの違いについて比較されることがありますが、どのような違いがあるのかご存知でしょうか。

J‐REITとは、不動産投資信託のことで、アメリカで生まれたREIT(「Real Estate Investment Trust」)の略にJAPANの「J」をつけ、「J-REIT」と呼ばれ、「投資信託および投資法人に関する法律」に基づく不動産投資商品となります。

J-REITは、上記の法律に基づき、投資家からの資金をもとに不動産などの資産を保有し、運用することを目的とした「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています。

株式会社でいうところの株式に当たる、「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。

不動産小口化商品とJ-REITは、数十万円程度からの少額で投資でき、運用はプロが行うため、不動産に投資がしやすいという点では同じです。

主な違いは、J-REITは上場しているため、証券取引所を通じて売買されています。

また、J-REITは基本的に複数の物件が組み合わされているため「ポートフォリオ」されており、住居系、オフィス系、商業系、ホテル系、介護施設系など、種類を特定したものもあります。

但し、証券市場における需要と供給のバランスで値動きが大きくなるリスクや、上場廃止、不動産投資法人の倒産による価格の下落、最悪の場合取引停止などの可能性もあります。

一方、不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業法」で定められている商品で、投資家の保護を目的としています。特定の不動産への投資であるため、投資物件の運用実績がそのまま分配金や売却益に直結します。つまり、将来性、成長性が見込める物件だけを選択することが可能なのです。

 

不動産小口化商品のメリット・デメリット

具体的に箇条書きで不動産小口化商品のメリット・デメリットをみてみましょう。

不動産小口化商品の5つのメリット

・不動産投資を少額でスタートできる

・分散投資することによるリスク分散ができる

・管理の手間がかからない

・プロが選んだ稀少性の高い物件に投資ができる

・相続対策として活用できる

不動産小口化商品の3つのデメリット

・配当や元本割れリスク(但し、配当や元本割れリスクを低減した商品あり)

・自由に売買ができない

・融資が行えないため自己資金が必要

その他、不動産の市場の変化や自然災害などのリスクは他の不動産投資と同じようにリスクを伴う商品となるため、それぞれのリスクを十分に理解した上で投資をすることが大切です。

 

不動産小口化商品の販売会社と購入方法

不動産小口化商品を取り扱っている会社や購入の方法、各社異なる販売価格ついてご紹介します。

販売会社と事業の信頼性

そもそも不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業法」で定められている商品であるため、原則として、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた事業者でないと販売することができません。

その理由として、以前販売されていた不動産小口化商品は、バブル崩壊に伴い事業者が倒産して多くの投資家が被害を受けたため、1995年に投資家保護を目的として「不動産特定共同事業法」が施行されたのです。

許認可制となっている上に、資本金が1億円以上の宅地建物取引業者であること、財務状況が健全であること等の審査を通過しないと販売することができないが、これは投資家の保護を目的としているためです。

この条件をクリアしないと販売ができないため、実際に販売をしている会社が少ないのです。

ところが、2017年に「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律」が施行されて、「小規模不動産特定共同事業」が創設され、取り扱い額の上限や規制があるものの、参入条件が緩和されました。

さらには2019年の不特法改正により、電子取引業務のガイドラインが策定され「クラウドファンディング」による不特法商品を扱う参入業者が、一気に拡大しました。国が推し進めている、投資家の保護の環境下で「不動産特定共同事業」への参入業者も増えています。事業者の選択、商品の選択肢が増えてきており、正しい事業者の見極めと、正しい商品選択が投資家には必要になっています。
弊社は神奈川県で初めて「不動産特定共同事業」の商品化を行い、今までに5棟以上の運用、優良物件を所有し、多くのお客様からご支持を頂いております。

なお、許認可を得た会社は国土交通省のHPで確認できます。

国土交通省ホームページ 【不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧】 を参照
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000263.html

不動産小口化商品の購入の方法

不動産小口化商品を購入するためには、株や投資信託、J‐REITのような取引の仕組みがありませんので、商品を取り扱う事業者と相対で取引する必要があります。

クラウドファンディングの場合は電子取引により、インターネットでの取引が可能となります。

商品を取り扱う事業者は、まず許認可を得ている必要がありますので、安全性を確認するには、先ほどの国土交通省ホームページで確認するといいでしょう。

但し、許認可を得た会社が全て商品を販売している訳ではありません。
また、募集期間、運用期間が商品により定められているので、欲しい商品が出たタイミングで購入を検討すると良いでしょう。

また、「クラウドファンディング」が人気を博していることで、この数年で商品は一気に増えました。運用期間・出資金額・手続きの各種手数料なども異なり、相続対策として活用の有無も異なりますので、購入目的を明確にした商品選びをすることをおすすめします。

 

まとめ

不動産小口化商品は、他の不動産投資にはない様々なメリットが他にもあります。
湘南の不動産を所有したい方、不動産小口化商品を比較検討中の方は是非弊社にご相談ください。
より詳細な商品情報と、最適な商品選びをサポートいたします。

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