不動産投資の主な3種類を解説！メリット・デメリットも
不動産投資とひと口に言っても、その種類は実に多くあります。どれを選べばよいのかわからないという人は、不動産投資の種類を大まかに把握してから、ご自身に最も合った投資方法を検討してみてはいかがでしょうか。今回は投資対象となる不動産の種類から、各不動産投資のメリット・デメリットについて初心者の方でもわかりやすく解説していきます。不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資の代表的な3種類
不動産投資では、対象となる不動産の種類はおもに次の3つが挙げられます。
①一棟投資（マンション、アパート）
②区分所有
③戸建て投資
それぞれ見ていきましょう。
一棟投資（マンション、アパート）
不動産の種類には、アパートやマンション、オフィスビルなど様々ありますが、大きく分けると一棟まるごと購入するのか、それとも分割された「ひと部屋（区分マンション）」を購入するのかの2種類から選ぶことになります。
物件を丸ごと購入する場合は、土地も建物もすべて購入します（＝一棟買い）。購入金額はもちろん相当な額に及ぶため、事業用ローンを組むのが一般的です。基本的に担保となるのは「物件の収益性」であり、個人の収入や資産背景だけではなく、購入する不動産がどれほどの収益を生み出すのかも評価されるため、物件規模や資産背景によっては平均的な年収のある方でも購入できる可能性があります。
さらに一棟物件は複数の部屋があるので、1つが空き部屋となったとしても他の部屋が埋まっていれば収入が途絶えることはありません。このように空室リスクを軽減できるのも、一棟物件のメリットと言えます。
また土地も保有するために、ほとんど建物を購入するような区分所有よりも資産価値が落ちにくいのも特徴です。
一方、デメリットとしては、流動性の低さが挙げられます。一棟物件は区分マンションなどと比べれば相当高額になるので、購入者は限られます。そのためすぐに現金化したくても、売却相手を見つけるのに時間がかかる場合もあります。
また、賃貸需要の事前調査も区分投資より入念に行う必要があります。もし、企業や学校の移転など物件周辺で賃貸需要が減少する要因が発生すれば、空室率は急激に上昇します。そうなれば収益性も下がり、さらに転売しにくくなります。
区分所有
初めての不動産投資でも取り組みやすいのが「区分所有」です。ワンルームなどマンションのひと部屋を購入して家賃収入を得て投資資金を回収する投資方法になります。
区分所有のメリットは、「一棟物件よりも購入金額が少ないこと」「複数の物件を所有することで空室リスクを分散できること」などが挙げられます。例えば都内のワンルームマンションでも、中古物件なら数百万円から1千万台で購入することも可能です。他方、一棟マンションや一棟アパートは安くても数千万円はかかり、1億円を超えてくるのが一般的です。
さらに、区分所有は「買い増し」をしやすいのもメリットです。一棟物件は周辺の賃貸需要が少なくなってしまうと、建物全体の収益性が減少するリスクが高まります。しかし、区分所有のマンションを異なる場所で複数保有すれば、賃貸需要の減少リスクを回避しやすくなります。
初心者の場合は、最初から一棟物件にチャレンジするよりも、「買い増し」をすることで経験値を積んでいくと収益性の高い物件を探す知識も身についていきます。
一方、デメリットとしては、「マンション1室だと家賃収入が少ないこと」「空室が発生すると収入がゼロ」「土地の保有分が少ないので、築年数の経過によって資産価値の減少が大きくなりやすいこと」などが挙げられます。
戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建ての住宅を賃貸することで収益得る投資方法です。
戸建て住宅のメリットは一棟物件と同じように、土地を保有できることです。バブル期とは違って現在の土地の価値は大きく変動しないので、転売時でもある程度の資産価値の維持が見込めます。
また、ワンルームの区分所有と比較し、「供給量が少ないため需要が多い」「入居期間が比較的長く、空室リスクが低い」こともメリットと言えます。
一方、デメリットは、「マンションなどと比べると立地は郊外が多い」「国内では流通量が少ない」「築年数の経過による建物の老朽化によるメンテナンス費用が大きくなる」「戸建て1戸だと家賃収入が少ない」「空室が発生すると収入がゼロ」などが挙げられます。
不動産投資の物件選びに関わる、収益物件3種類を比較
次に不動産投資の対象となる代表的な物件3つの用途の違いを説明します。
①住居用物件
②オフィス用物件
③商業用物件（マンションなどにある店舗）
住居用物件
投資対象として最も多いタイプが住居用の不動産です。マンションもアパートも、この住居タイプになります。住居用不動産のメリットは「賃貸需要が高いこと」「流通する物件が多いこと」です。
エリア選びに関しても、オフィスや店舗と比べるとそれほど難しいものではありません。住居用の投資物件を選ぶ際は、最寄り駅から徒歩何分にあるか、周囲にコンビニやスーパーなどはあるかといった「立地」が基準になります。つまり賃貸需要が多いエリアを選ぶということになるので、人口が多いエリアや都心までのアクセスの良い物件を探すのがポイントになります。
オフィス用物件
オフィスは規模が大きいため個人で購入するのは難しいタイプになります。そのため不動産ファンドなどが運用するケースがよく見られます。都心や人口の多い郊外にあるオフィスであれば賃貸需要も高く、賃貸利回りも住居と比べると高めになる点がメリットになります。
また、ビルを一棟購入する以外に、都市部では区分所有で売り出されるオフィスもあります。マンションを購入する感覚で不動産投資ができるのもオフィス投資のメリットです。
さらに居住用のアパートやマンションの管理では、エアコンやキッチン、バスルームなどの設備はオーナー負担で修理や新品交換などを行いますが、オフィスはそのような負担はありません。基本的にビルはスケルトン状態で引き渡しをするので、内部の設備は借り手の負担で修理をすることになります。
デメリットとしては、「一度テナントが出ると次のテナントが決まるまで空室期間が長くなりやすいこと」「賃料や空室リスクは景気に左右されやすい」などが挙げられます。
商業用物件（マンションなどにある店舗）
オフィスが入るビルとは異なり、マンションの一階部分や一区画の店舗を購入する形になります。どちらかといえば区分所有のマンションを購入する形に近くなります。
もちろんテナントは事業者なので、居住者の賃借人をつけるよりも難しい側面もありますが、同じ建物内でも居住用よりも賃貸単価が高いのが店舗物件のメリットです。
立地によってはテナントの需要が多く、高利回りを期待できるので、転売時に利益を出しやすい場合もあります。
新築物件とか中古物件を徹底比較！
新築物件は価格が中古物件と比べて高くなりますが、その分「購入後の入居が見込みやすい」「賃料設定も高くしやすい」「当面は修繕の心配もない」などのメリットがあります。
中古物件は購入価格が安くなりますが、「融資条件が厳しくなること」「賃料が低くなること」「修繕費などのランニングコストがかかる」などのデメリットがあります。
一方で、中古物件は耐用年数が短くなるため、所得税の節税対策に効果が期待できるケースがあります。
新築物件と中古物件の主な違いをまとめると、次のようになります。
| 項目 | 新築物件 | 中古物件 |
| 物件価格 | 高い | 安い（新築より2〜3割程度） |
| 仲介手数料 | 自分で建設する場合には仲介手数料が不要 | 物件価格×3%＋6万円（上限）で必要 |
| 利回り | 低い | 高い（新築利回りよりも＋1％～程度） |
| 賃料 | 新築プレミアムで高く設定可能 | 一般的に築年数により賃料が低くなる |
| 賃料下落率 | 新築時からの家賃下落の可能性が高い | 最初から賃料が低いため、購入時からの家賃の下落率が少ない |
| 融資期間 | 長い（最長35年） | 短い（～20年など、築年数などに応じて変動） |
| 減価償却期間 | 長い（所得税の節税対策にはデメリット） | 短い（所得税の節税対策にはメリットの場合あり） |
| 設備 | 基本的に最新の設備で建築 | 設備が古い場合がある（3点ユニットなど） |
| 耐震性能 | 新耐震基準、耐震性能を向上した仕様もある | 1981年以前は旧耐震 |
| 修繕費 | 修繕費などが少ない（新築当初はほとんど不要） | 設備などの修繕費が必要（設備の故障、大規模修繕など） |
| 瑕疵担保 | 保証期間が10年など | 瑕疵担保責任は購入後～1年程度 |
以上のような違いがあり、新築か中古かを上手に選択することで、あなたの投資目的に応じた物件選びのバリエーションも広がります。
不動産投資の2つの形態
不動産投資の仕組み・形態は、以下のように運用のプロに物件の選定や管理を任せる方法（不動産ファンド）と、自分で直接物件を選んで運用する方法（直接投資）に分けることができます。
不動産ファンド
不動産投資は高額のローンを組んで賃借人をつけ、家賃収入で返済していくという仕組みになります。物件を選ぶ知識や長期的な収支計画を立てる必要があるため、投資初心者には難しいイメージがあるかもしれません。
そこでオススメなのが投資家の代わりに物件を運用してくれる投資会社を利用する方法で、その1つとして「不動産ファンド」があります。不動産ファンドは投資家から資金を募って物件を購入し、その運用利益を投資家に分配します。投資対象はマンションやオフィスビル、商業施設など多岐にわたり、利回りが狙える物件を購入します。また最終的には物件を売却して売却益を分配するのもファンドの特徴です。
不動産ファンドを利用する主なメリットは、「少ない金額から投資できる」「投資家自身で物件や管理を任せる運用会社を選ぶ必要がない」という点です。そのため、はじめて不動産投資をする方や、投資活動にあまり時間をかけられない方などにも向いています。
不動産ファンドの主なデメリットとしては、「多くの人が出資して分配を受けるため、一人当たりの分配益も少なくなる」「ファンドの運営にコストがかかるため分配益が少なくなる」などがあります。また私募型ファンドの場合には、市場の流動性が高くないため換金しにくいというデメリットもあります。
また、様々な仕組みや商品構成があるため、あなたの投資方針に見合う商品を選ぶことが大切になります。
不動産ファンドには、主に「不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品」と「不動産投資信託（REIT）」の2つに分けられるため、それぞれ詳しく解説します。
不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品
不動産特定共同事業法は、不動産ファンドを運用する事業者に適用される法律で、適正な運営と投資家保護を目的としています。この法律に基づいて運用される商品が不動産小口化商品と呼ばれています。この不動産小口化商品には主に2つの仕組みがあります。
【任意組合型】
任意組合型は、事業者と投資家で任意組合契約を結びます。投資家は不動産の共有持分を購入し、それを組合に現物出資をします。不動産の所有権は投資家にあるため、不動産取得税や登録免許税がかかるなど、現物不動産投資に近い商品といえます。
事業者は、投資家に代わって不動産の運営・管理を行い、賃料などの収益を投資家に分配します。現物不動産を所有していることから、分配金は不動産所得となり、相続税対策としても注目されています。
【匿名組合型】
匿名組合型の場合、事業者と投資家で匿名組合契約を結びます。投資家は組合に対して金銭を出資している形となるため、不動産の所有権は事業者となります。そのため不動産登記簿に投資家の名前が載ることはなく、匿名性が保たれます。
事業者が、物件の運営・管理を行い、収益を投資家に分配するという仕組みは任意組合型と変わりませんが、不動産を所有している訳ではないので、分配金は雑所得となります。
不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託はREIT（リート）とも呼ばれています。REITは、「Real Estate Investment Trust」の略で、アメリカで誕生した金融商品の1つです。日本で行われる不動産投資信託は、日本版の意味を込めてJ-REIT（ジェイ・リート）と呼ばれています。
REITは投資家の募集方法の違いによって次の2つに分類されます。
【公募型ファンド】
一般的に言われているJ-REITは公募商品であり、証券会社を通して不特定多数の投資家に広く宣伝・販売されています。投資信託でありながら証券取引所に上場しているため、株式と同じように取引ができ、流動性が高いのが特徴です。
【私募型ファンド】
私募型とは、一般的に2 人以上50人未満の私的な募集をするファンド、または適格機関投資家など専門知識を持つ投資家を対象にしたファンドのことを言います。
このように私的な募集によって販売されるREITの仕組みはJ-REITと同じですが、証券取引所に上場していないため、市場で売買することができず、流動性が低くなるリスクがあります。
また、私募型のファンドの場合、基本的に法人を対象として1億円単位での資金が必要になっているため、個人投資家が購入できる不動産投資信託は、数万円程度から投資が可能なJ-REIT（公募型）となります。
不動産小口化商品と不動産投資信託（J-REIT）の比較
不動産小口化商品とJ-REITの違いをまとめると、次のようになります。
| 項目 | J-REIT | 不動産小口化商品 |
| 法律 | 投資信託及び投資法人に関する法律 | 不動産特定共同事業法 |
| 対象物件 | 複数の不動産へ分散投資 | １つの不動産に投資が基本 |
| 売買の方法 | 証券会社を通して投資証券を売買 | 【購入】
商品を取り扱う事業者から購入 【売却】 事業者による買い取りや第三者への譲渡など |
| 値動き | 大きい | 小さい |
| 流動性 | 証券取引所に上場しているため、自由に売買でき、流動性が高い | 市場が限定的で途中解約に制限がある商品もあり、流動性が低い |
| 投資金額 | 1万円～100万円以上 | 数十万円～数百万円程度 |
| 不動産の所有権 | なし | 匿名組合型以外あり |
J-REITは株式のように上場されているため、その需要と供給によって日々価格が変動します。一方で、不動産小口化商品の場合は、分配金が支払われるのは年に1～2回という商品が一般的です。そのため、J-REITのように日々の値動きをチェックする必要はありません。
しかし、株式投資のように自由に売買できるJ-REITは、不動産小口化商品よりも流動性や売買の自由度が高くなります。一方で、不動産小口化商品の市場はJ-REITよりも小さく、また第三者への譲渡に手数料がかかったり、事業者の承認を得なければならなかったりするなど、流動性の低さが主な違いです。
直接投資
不動産ファンドは、お金を投資会社に預けて運用してもらうスタイルになりますが、自分で直接物件を購入して運用する形態は「不動産賃貸業」「大家業」とも言われます。
投資用の物件はその利回りを担保として融資を受けられるので、少ない自己資金でレバレッジをかける形で運用益が得られる点がメリットです。
また物件の購入後は、自分で直接物件の管理をせずに、賃借人や建物の管理は管理会社に任せることもできます。その管理費用は必要ですが、利回りはファンドよりも高くなる点もメリットです。
さらに、不動産賃貸業は所得税や相続税の節税対策にもなり、サラリーマンの場合には所得税の還付を受けることができます。
デメリットとしては、投資信託等と比べて簡単に売却できません。さらに賃借人がつくかどうかの見通しを立てるのも難しいため、家賃収入が入らなければローン等の支払いが大きな負担になる可能性もあります。空室期間が長期化すれば投資計画の根本的な見直しも迫られます。
まとめ
不動産投資には、対象となる種類とその用途、さらに投資形態の組み合わせによって様々なタイプがあります。本格的に収益を得るためには自分で物件を所有するタイプが有利となりますが、極力リスクを回避するのであれば運用を任せられるファンドもおすすめです。この記事を参考に不動産投資に興味の湧いた方は、ご自身に最も合った投資方法を検討してみてください。
