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不動産投資に必要な、取得・保有・売却時でかかる税金の種類を解説

 2022/05/26 はじめての不動産投資
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不動産投資 節税

物件を購入・保有・売却する度に異なる税金が発生します。取得時には不動産取得税や登録免許税、保有時には固定資産税や都市計画税、売却時には譲渡所得税などがかかります。

これらの税金は収益を圧迫する大きな負担となるため、「どのタイミングで」「いくらの」税金が発生するのかを事前に知っておくことが不動産投資を成功させるポイントになります。

なぜなら、不動産投資は単なる投資ではなく「賃貸事業」「賃貸経営」です。

管理会社に業務を委託するとしても、不動産投資に関わる最低限の税務知識は事業主・経営者として理解しておくべきです。

今回は不動産投資を行う際に必要となる税金の種類を紹介するので、これから物件を購入する方はぜひ参考にしてください。

 

不動産取得時に発生する3つの税金

不動産を購入する際は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」が発生します。それぞれ見ていきましょう。

・印紙税

不動産購入のための契約書を作成する際、契約書に貼る収入印紙が必要になります。納税額は契約金額によって異なり、例えば1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円です(軽減措置のため2024年3月31日までに契約書を作成する場合に限られる。以降は2万円)。

また、金融機関からの借入をする際に作成する金銭消費貸借契約書にも印紙税が必要です。契約書は業者を通して作成するため、印紙を貼り忘れることはほとんどないですが、仮に収入印紙を貼らなかった場合、本来納めるべき印紙税の3倍となる過怠税が発生します。

・登録免許税

不動産の権利を明らかにするために土地の所有権移転登記や建物の所有権保存登記に必要な税金です。不動産取得時の諸費用として含まれているケースがほとんどです。このほかローンを組む際に、金融機関が抵当権を設定するために必要となります。

・取得税

土地や建物を購入しただけで課せられる税金です。税額は「課税標準×税率」で算出します。課税標準とは不動産の取得時における価格(固定資産税評価額により決まる)となります。税率は土地・家屋ともに2024年3月31日まで3%(2024年4月1日以降は4%)の軽減措置が取られています。

不動産取得税は売買・贈与に関して課せられますが、相続については非課税となります。

また、取得後、半年以上経過してから納付書が送られてくる場合もあるので、納付するのを忘れないようにしましょう。

 

不動産保有時に発生する税金

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不動産保有時にかかる税金は、保有するだけで課せられる「固定資産税」「都市計画税」と、賃貸経営により得た不動産所得に課せられる「所得税」(個人の場合)があります。

・固定資産税

土地・建物を所有している人にかかる税金です。市町村が徴収する地方税となります。

税額は「課税標準×税率」で算出しますが、課税標準は土地と家屋で算出方法が異なります。税率は1.4%です。

毎年1月1日時点で所有者に対して、第1期納税月(4月~6月)に納税通知書が送られてきます。年4回に分けて納付するのが基本ですが、第1期に一括で支払うことも可能です。不動産を購入した年は日割りで精算し、買主は負担割合分を支払います。

なお納付期限を過ぎて支払った場合、1日ごとに延滞金が発生します。納付期限の翌日から1か月を経過するまでは年率2.4%ですが、それ以降は年率8.7%となるので注意しましょう(2022年1月1日以降)。

・都市計画税

各市町村の管轄内に土地・建物を所有する際に地方税として納める税金です。税率は0.3%までの範囲で課税市町村の条例で定められています。

・所得税

貸付による家賃収入を得るには、不動産所得を申告する必要があります。不動産所得は総合課税なので、会社の給与所得などと合算して課税所得を算出し、税額をあらためて計算します。収入金額として申告するものは家賃のほかに、次のようなものがあります。

・権利金

・礼金

・更新料

・保証金・敷金(契約書に返却条項が記されていない場合)

税率は所得金額によって異なり、例えば195万円以下は5%、195万円〜330万円以下は10%(ただし97,500円の控除あり)となります。

また、課税所得は総収入金額から必要経費を差し引くことができます。不動産投資の経費には様々な種類がありますが、借入金の金利分や建物の減価償却費が大きな経費となります。経費として認められる例は次の通りです。

・税金

・修繕費

・損害保険料

・賃貸管理費用

・マンション管理費用

・交通費・ガソリン代

なお領収書などは提出する必要があるので大切に保管します。総収入よりも経費の方が上回れば、赤字申告をすることになり会社から天引きされた所得税が還付されます。また翌年度の住民税も安くなります。

 

不動産を売却したときに発生する譲渡所得税とは?

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不動産売却時には譲渡所得税(譲渡税)がかかります。実質的には売却によって得た利益に関して発生する所得税となります。

譲渡所得税は、譲渡所得に対して税率を掛けて算出しますが、税率は所有期間によって異なります。

物件の所有期間が5年以下の場合、所得税30%+復興特別所得税0.63%、住民税9%となります。所有期間が5年を超えると、所得税15%+復興特別所得税0.315%、住民税5%です。

なお不動産投資を法人で行っている場合には、すべての売上と合算したうえで、税率は400万円以下が約21.4%、800万円以下で約23.2%、800万円を超えると約36.0%になります。

・譲渡所得の計算方法

不動産を売却した時の譲渡所得は次のように計算します。

 

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

 

譲渡価格とは動産の売却金額です。譲渡費用は売却時にかかった費用です。例えば仲介手数料や売買契約書に貼る印紙税などがあります。

ただし取得費の計算の仕方は複雑です。購入時の取得金額をそのまま計上するわけではない点に注意します。

建物は経年により劣化し、価値の目減り分を毎年の確定申告で減価償却費として計上しています。そのため、減価償却費の総額を取得費から差し引く必要がありますが、減価償却費を多く計上していれば、取得費が少なくなるので譲渡所得は大きくなります。これが購入時よりも物件価格が下がっても譲渡所得がプラスとなる理由です。

・譲渡所得税は分離課税

家賃収入の不動産所得は総合課税といってほかの所得と合算することができます。例えば不動産所得が赤字の場合、他の所得の合算時に総所得を引き下げることができます。

しかし売却時の譲渡所得はほかの所得と合算することはできません。もし物件の値下がりにより利益が出ないとしても、すでに納めた税金が還付されることはないため注意しましょう。

・他の不動産の譲渡損なら相殺可能

譲渡所得は給与所得などと合算することができませんが、同じ不動産同士であれば合算できます。ただし居住用不動産の譲渡損のように繰越控除は適用されないので、過去の譲渡損と合算することはできません。

 

まとめ

税金のことは難しくてわからないと感じてしまうかもしれません。しかし、不動産投資を行う上では税金のことを避けては通れません。

「税金のことは税理士にお願いするから知らなくても大丈夫!」ではなく、「賃貸事業」「賃貸経営」を担う事業主・経営者として節税対策などを有利に進めるためにも、税務の知識は必要です。

不動産会社や税理士に教えてもらいながらでも良いので、不動産投資に関わる最低限の税務知識は備えておきましょう。

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