不動産投資で資産運用、向いている職業4つとその理由
不動産投資で資産運用を行うには、向いていると言われる職業が4つあります。
では、どのような職業の方が不動産投資に向いており、その理由とは何でしょうか？
不動産投資は、医師や高収入のサラリーマン、公務員の方と相性が良いとされています。
収入が多ければ金融機関のローン審査が通りやすいほか、不動産を経営することで節税対策となるケースも多くあるからです。
また、本来は副業が禁止されている公務員も、一定の条件を満たせば不動産投資を行うことができます。
今回は、不動産投資に相性の良い職業とその理由について詳しく解説していきます。
不動産投資で得られる収入とその魅力
不動産投資は資金を不動産に投じて収益を得る投資方法です。一棟建てのアパートもしくは区分所有のマンション等を取得し、賃借人から毎月支払われる賃貸料（家賃収入）をもとにローンを返済するのが一般的です。
不動産を売却する際は物件の値上がりによる利益（キャピタルゲイン）を狙うことはできますが、日本のアパートやマンションは、築年数の経過により資産価値が減少するため、キャピタルゲインを得るのは難しいのが実情です。つまり、不動産投資で得られる利益としては、家賃収入（インカムゲイン）が中心となります。
通常、物件を購入するには多額の資金が必要です。しかし、不動産投資は金融機関の不動産投資用ローンを利用することができるので、自己資金が少なくても始められるのが大きな特徴と言えます。
銀行等の不動産投資用ローンを組んで物件を購入したあとは、家賃収入でその返済をすることになります。そのため、ローンを完済すれば、家賃収入がまるまる利益となります。
また、不動産投資は節税対策になるのも大きなメリットです。ローン返済の金利部分や経費として計上する建物の減価償却費が収入を上回れば、ほかの所得を引き下げて税金を少なくできます。つまり、不動産経営による赤字分を給与所得から差し引けるので（＝損益通算）、課税所得を引き下げ、節税につながります。
不動産投資におけるローン審査では、物件の収益性とローン申請者の属性が評価されます。属性とは、収入の額とその安定性、勤続年数や年齢、あるいはほかに借り入れがあるかなどの状況です。特に安定した収入があるかどうかが大きなポイントとなるため、公務員の方は高く評価される傾向にあります。
「収入」と「安定性」がポイントとなる４つの職業
不動産投資と相性の良い職業は、「収入の多さ」と「安定性」がポイントとなります。
特に収入に関しては、ローンの審査が通りやすいという意味で多いに越したことはありません。そのため、不動産投資と相性が良い職業として、高収入のサラリーマンや医師、弁護士などが挙げられます。
また、職業上の身分が安定している公務員や、収入の安定性という点においては不利となりがちな自営業者も実は不動産投資が向いています。
それでは、それぞれの職業について詳しくみていきます。
高収入のサラリーマン
賃貸経営は負担の多い業務に見えますが、実質的な管理業務は不動産会社や管理会社に一任することができるので、副業として手間があまりかからないのが特徴です。そういう意味で、不動産投資は融資を受けやすい高収入のサラリーマンとの相性が良く、理想的な副業になります。
一概には言えませんが、医師や弁護士と比べて、仕事とプライベートの時間がはっきり分かれているサラリーマンは自由な時間を確保しやすいので、負担の少ない不動産投資なら無理なく続けられるのもおすすめできる理由の一つです。
現在は新型コロナウィルスの影響により、リモートワークを行う企業が増えています。日本や世界の働き方が大きく変わりつつある中、高収入のサラリーマンの方でもこれまでのような収入を得ることが難しくなる可能性もあるので、毎月安定した家賃収入を見込める不動産投資は、サラリーマンの方にもおすすめです。
高収入の医師や弁護士
医師や弁護士も一般のサラリーマンと比べると収入が多い方もいるので、融資を受けやすく、節税効果を期待することができます。
ただし、独立開業している医師や弁護士の場合、安定性という点では自営業者に近いと言えます。今般の新型コロナウィルスの感染拡大のように、本業の収益にいつ・何が影響を及ぼすかわからないため、融資を受けやすいうちに不動産投資を始めて、安定収入の得られる物件を増やしておくのもおすすめです。
信用力の高い公務員
公務員は「信用力の高さ」で不動産投資に向いています。ただし、副業を禁止されている職業なので、注意すべき点もあります。
・安定収入がある公務員は信用力の高さで有利に
不動産投資は物件を増やすほど空室リスクの分散につながり、収益も増加するので、融資を受けやすいほど物件の買い増しがスムーズになります。
その点、公務員は信用力の高さから安定した収入があるとみなされ、銀行など金融機関の審査が通りやすいのが特徴です。中小企業の経営者や医師等と比べて収入自体は少なくても、返済能力は高く見積もられます。
さらに物件数を増やすことで審査対象となる担保も増えるため、さらに物件数を増やすことが可能となります。
・5棟10室以上の保有には注意を
公務員の場合、物件を5棟10室以上保有すると「事業的規模」とみなされ、副業禁止規定に違反することになるので注意が必要です。懲戒処分としては戒告、減給、停職などのほか、最悪の場合、免職となる可能性もあります。
また、賃貸料収入の合計が年額500万円以上になった場合も事業的規模と見なされるので、注意しましょう。
自営業者
事業内容にもよりますが、新型コロナウィルスの影響を大きく受けた職種として、自営業者も挙げられており、収入を大きく減らした方もおられるでしょう。そこで、毎月安定した収入が見込める不動産投資は自営業者にもおすすめです。
もちろん所有する不動産の種類によっては、賃借人の退去にともなう空室リスクもありますが、物件を複数保有したり、家賃保証会社を利用することで、空室リスクは軽減できます。
また、自営業者にとって不動産投資をする大きなメリットは節税効果です。節税は単に税金が安くなるだけでなく、課税所得を引き下げることにより、自営業者が納める国民健康保険料も安くなります。
自営業者にとって悩みの種の一つが高額な国民健康保険料です。国民健康保険料は、家族の人数が多いほど、そして収入が増えるほど負担額が増します。個々の条件によって異なりますが、給与所得が1000万円を超えると100万円近い国保料がかかる場合もあります。
不動産所得は、減価償却費などの経費が賃貸料収入を上回ると赤字申告できるので、本業の所得と損益通算することで、所得を引き下げ、税金とともに国民健康保険料も引き下げることができます。
・収入が不安定な自営業者が融資を受けるためのポイント
自営業者が不動産投資を初めて行う際に課題となるのが、融資審査です。投資用不動産を購入するためのローン審査では、収入の額と安定性が評価対象となります。そのため、特に脱サラしたばかりの場合は、融資をなかなか受けられないケースもあります。
そこで、近いうちに独立・脱サラ等を検討している方は、収入が安定しているサラリーマンの間に投資用物件を一つだけでも保有しておくのがおすすめです。不動産投資の経験があり、副収入をしっかりと得られていれば、独立後でも金融機関に対する属性評価を上げることができます。
また、出来る限り現金を貯めて頭金を多めに用意することも、融資を受けやすくなるポイントの一つです。
まとめ
不動産投資と相性の良い職業は、基本的に収入の多い職種、収入の安定している仕事に就いている方と言えます。特に高収入のサラリーマンや医師、公務員の方は金融機関による属性評価が高く、融資を受けやすいのが特徴です。物件を購入した後の管理業務は、不動産会社に任せることができるので負担も少なく、副業として毎月安定した収入を確保できるのも魅力です。
上記の職業に該当する方は、アフターコロナ・ウィズコロナの副収入を得る手段として、不動産投資をぜひ検討してみてください。
ただし、どんなに収入が多くても派手な生活、贅沢・無駄使いと思われるようなお金の使い方としていると、当然収入の割には預貯金が少なくなり、賃貸経営をする「経営者」としての資質についてマイナス評価されてしまい、場合により融資が受けられないケースもあるため注意しましょう。
