少額でも不動産投資を始めたほうがいい理由とは？低リスクな投資方法もご紹介
少額でも始められる不動産投資の方法をご存じでしょうか？
株式や投資信託などと比べ、不動産投資とは実物の不動産を手にするため、家賃収入から借入返済・諸経費などを差し引いたものが収益となり、物件の状況を見て確認することができるわかりやすさがあります。
不動産投資が盛んになった背景として、少子高齢化や人口減少問題により、年金・増税・雇用問題などの先行き不安な現代では、さらにコロナ禍が与えた長期的な不安が存在しています。
そして、何もしない方が資産が目減りし、将来の豊かな老後の生活が送れない可能性もあるのです。
その対策としては、「貯蓄」から「投資」という選択が有効です。
近年では「老後2,000万円問題」なども話題になり、貯金を取り崩して生活することへの不安から、お金を生み出す資産形成をめざす方が増えており、
老後の生活・資産形成や節税を目的に、将来の収入の補填として多くの方が家賃収入という方法、つまり不動産投資で安心を手に入れているのです。
一方で、不動産投資には様々なリスクやデメリットが存在することも事実です。
そんな中で、株式投資よりもわかりやすく、不動産投資のリスクや不安を解消する商品として、「不動産小口化商品」をご紹介します。
少額でも不動産投資をするメリットとは？
不動産投資を行うことには、以下の５つのメリットがあります。
- 安定収入を得ることができ、老後の年金や生命保険の代わりになる
- 売却益も期待できる
- インフレ対策になる
- 節税対策として活用できる
- 建物が古くなっても土地は資産として残る（ゼロにならない）
中でも、他の投資商品と異なる点は、不動産投資は金融機関の融資を利用して自己資金以上の大きな投資が実現できることです。
リスクをコントロールしてアパート・マンション経営を行うことで、大きなリターンを得ることができるため、リスクとリターンやメリットとデメリットを考慮すると、魅力ある投資方法の一つと言えます。
不動産投資のデメリットとは？
一方で、不動産投資には不安やデメリット、もちろんリスクもあります。
- 入居者募集や建物管理が不安
- 煩わしそう
- 借り入れが不安
- 投資規模が大きい
このような不安やリスクを考えると、興味はあるけど不動産投資に踏み切れない方も多いのではないでしょうか？
実際、他の投資商品は投資をした後はどのタイミングで売却するか？の出口戦略だけを考えれば良いのに対し、不動産投資は賃貸経営（建物管理・運営）をしなければなりません。
つまり、投資というよりは事業です。
他の投資商品とは異なり、金融機関から融資を受けて自己資金以上の大きな投資が実現でき、大きなリターンを得るメリットがある一方で、融資を受けること自体のリスクも考えなければなりません。
例えば、空室率増加や家賃下落による収入減や、修繕や金利上昇による支出増などの不動産投資における様々なリスクの影響で、借り入れ返済ができなくなるリスクを考える必要があるのです。
また、ある程度の年収や預貯金等の資産背景がなければ、思うような融資を受けることが出来ません。
少ない資金で融資を受けて大きな不動産を手にすることがメリットと言われても、一般的には物件価格の20％～30％程度の自己資金は必要です。
1億円の物件を購入しようとすると、自己資金が2,000万円から3,000万円は必要になるという事です。
少額で始められる不動産投資とは？
不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、リスクもあります。
特に大きな借入は不安がつきまとい、はじめての方にはハードルが高いと言えます。
実際に不動産を所有すると、物件だけでなく、入居者の対応や管理、家賃の管理も発生します。そして、その不動産投資の不安や煩わしさなどを解消しながら、少額で不動産投資を可能とする商品が、「不動産特定共同事業法」に基づく「不動産小口化商品」なのです。
不動産小口化商品とは？
1口100万円からの商品が多く、最近では1万円から投資可能なクラウドファンディング商品もあり、高額の資金が必要な不動産投資と比べて取り組みやすくなっています。
初めて不動産投資を行う方の入門編や、将来の不動産投資に向けたステップアップ、株や投資信託などと比較して、より安全性の高い運用を求める方にも向いている商品と言えます。
投資家を保護する、不動産特定共同事業法とは？
不動産特定共同事業とは、投資家保護の目的で、不動産特定事業を行う事業者を規制する法律です。
不動産小口化商品を取り扱う事業者は、この法律によって国土交通大臣または都道府県知事による許可制がとられています。
許可の要件は、最低資本金が１億円以上の宅地建物取引業者で財産的基盤が安定していること、不動産コンサル登録者等の業務管理者を常置することなどがあります。
また、投資家に対する情報公開（ディスクロージャー）の義務付けや、年に１度、監督官庁への事業報告も義務付けられています。
このように一定の許可要件を満たした事業者しか「不動産小口化商品」は取り扱えないため、以前に比べて安全性の高い商品になっています。
今まで不動産投資の経験がない初心者の方には、無理をせず将来の不動産投資に向けたステップアップの入門編として活用することも有効です。
すでに複数の不動産に投資をされている方は、余剰資金の運用や分散投資（ポートフォリオ）の一環として検討にも活用いただけます。
不動産小口化商品の仕組みの違いとメリット
不動産小口化商品には、種類や仕組みが様々あり、あなたの運用目的に応じた商品を選ぶことも可能です。
不動産小口化商品の種類と仕組み
不動産小口化商品には、比較的短期間で安定的に運用したい場合に適した「匿名組合型」や、相続や贈与税対策として活用も可能な「任意組合型」などがあります。また、分配金や元本の安全性を高めた仕組みもあります。
不動産小口化商品のメリット
「不動産小口化商品」を簡単に言えば、多くの方がお金を出し合って優良な不動産に投資し、その不動産の運営・管理は許可を受けたプロが行い、得られた収益を分配する仕組みです。
多くの人がお金を出すので、大型の一棟マンションやオフィスビル、好立地にある不動産など、一人ではなかなか購入できないような規模や高額物件にも投資できるようになります。
複数の不動産に小口で投資すれば、様々なエリアや優良な物件に対し、リスク分散（ポートフォリオ）を図った不動産投資も実現できます。
また、株式などと異なり、あなた自身でどの物件に投資しているのか、物件の状況を見て確認することができるのも大きなメリットと言えます。
不動産の価格や家賃相場など、運用に影響のある市場の動きも調べやすいと言えます。
煩わしさを一切プロの業者に任せ、不動産投資が実現できる仕組みなのです。
不動産投資と同様に、家賃などの収入から必要経費を差し引き、収益を分配するため、事業者が発行する運用報告書などの資料により、将来の不動産投資のステップアップにも勉強となる要素があります。
他の不動産投資商品との比較
少額でできる不動産投資については、不動産小口化商品の他にも次のような方法・商品があります。
J-REIT
J-REITは、日本語で不動産投資信託（不動産投資ファンド）とも呼ばれています。
「投資信託および投資法人に関する法律」という法律に基づき、投資家から集めたお金をもとに不動産投資を行い、その利益を投資家へ還元するという仕組みの金融商品です。
J-REITは上場しているため、証券取引所を通じて売買されています。
そのため、流動性が高く、株式と同様に市場で価格が変動します。
また、基本的に複数の物件が組み合わされているため「ポートフォリオ」されています。
対象となる不動産はマンションやアパートの他、ホテルやオフィス、倉庫などもあり、住居系、オフィス系、商業系、ホテル系、介護施設系など、用途を特定したものもありますが、投資家がその対象物件を決めることはできません。
つまり、運用はプロにお任せするため、投資家が物件を所有したり、維持管理する必要はありませんので、株式会社が発行する株式の不動産投資法人版のようなものと考えることができます。
ソーシャルレンディング（貸付型クラウドファンディング）
「ソーシャルレンディング」（貸付型クラウドファンディング）とは、簡単に言うと、投資家がインターネットを使ってクラウドファンディング運営会社を通じで事業者に貸付けし、利息や配当を受け取る仕組みです。
１万円程度の少額からで投資でき、不動産投資の形に比べて、運用期間が短く、高利回りを期待できる商品が多いようですが、金融庁でも注意を促しているように当然リスクもあります。
資金を貸した事業者が返済できなくなる貸し倒れリスクをはじめ、他の不動産投資と同様に、リスクの内容は会社や案件によって様々です。
高利回りだからという点ではなく、安心して運用を任せられる運営会社を選びましょう。
※参考：金融庁ホームページ 「ソーシャルレンディングへの投資にあたってご注意ください」
https://www.fsa.go.jp/ordinary/social-lending/index.html
「不動産小口化商品」と「J-REIT」「ソーシャルレンディング」との比較
「不動産小口化商品」と「J-REIT」「ソーシャルレンディング」の主な特徴を比較すると、次のようになります。
| 項目 | 不動産小口化商品 | J-REIT | ソーシャルレンディング |
| 投資形態等 | 匿名組合型
任意組合型 賃貸型 |
投資証券の購入 | 貸付け型が一般的 |
| 流動性 | △ | ○ | ×
途中解約できないものが多い |
| 運用方法 | ○（プロにお任せ） | ○（プロにお任せ） | ○（プロにお任せ） |
| 金額の目安 | １０万円～ | １万円程度～ | １万円程度～ |
| 利回りの目安 | 約3～5％ | 約3～5％ | 約3～10％ |
利回りについては市況により変動しますが、一般的にリスクが低いものは低く、リスクが高いものは高くなります。
但し、リスクが低くてもリスクがゼロではありませんので、「絶対安心」という事ではありません。
少額ではじめられる不動産投資の商品ですが、それぞれ特徴があります。
特に、不動産小口化商品は投資形態により節税効果が見込めるものや分配金・元本の安全性を高めた商品もあります。
リスクを加味し、あなたの投資目的に応じた商品選びと資産運用を心がけてください。
まとめ
少額で始めることができる不動産投資の方法について解説してきました。
金融機関の融資を利用して行う不動産投資は、他の投資商品と異なり、自己資金以上の投資が実現できるため、大きなリターンも期待できる魅力的な投資方法の一つですが、その分リスクもあります。
リスクや負担、手間を軽減した設計になっている不動産小口化商品をご検討の際には、是非弊社にご相談ください。
