不動産投資で賃貸経営を成功させる「3つの心得」

不動産投資は賃貸経営です。つまり事業として、不動産投資を成功させるには、ある3つの考え方が必要です。

金融機関は、「不動産投資」ではなく「不動産賃貸事業・賃貸経営」に融資をしており、不動産を所有して家賃収入を得ていく形を「投資」ではなく「事業・経営」としてとらえるべきなのです。

一般的な呼び名は、不動産投資家、不動産賃貸事業者、大家さんであっても、アパートやマンションを所有し、入居者を入れて家賃収入を得る事業・経営だという事に変わりはありません。

あなたが不動産投資を行うのであれば、「投資家」ではなく「経営者」のスタンスでの考えを習得し、賃貸経営を成功させるためにお役立てください。

家賃収入と支出管理による収益を把握

不動産投資においては、長期的に想定される修繕費や、家賃の下落を見込んだ収支計画が重要です。

また、つまり、家賃による収入だけでなく、どれだけ支出が必要かを把握し、収益（利益が）がいくら残るかということです。

一般の会社を例に考えてみます。

簡単に言えば、会社は商品やサービスをお客様へ提供することで、売り上げを得て必要な経費を払い、利益を残します。

その利益および累積を拡大しつつ、その資金を元手に次の事業へ投資しながら、事業・利益の拡大をめざすために、お客様満足度を高めるだけでなく、様々な市場調査・商品開発などの研究を行います。

賃貸経営でも同様のことが言えます。

アパートやマンションを所有し、部屋を貸すサービスの対価として家賃を受け取ること、つまりこれが売上となります。

受け取った家賃から、固定資産税、管理費、修繕費などの経費を支払い、利益が残ります。

その利益を貯めて、その資金を元手に次の物件へ投資することで、賃貸事業の規模（収益や資産規模）を拡大すること、これが賃貸事業・経営なのです。

ただ、家賃収入を得て利益を得るだけの捉え方では経営とは言えず、計画的な収支計画が無ければ、長期的な賃貸経営はあっという間に立ち行かなくなるのです。

確定申告の重要性を理解する

不動産賃貸事業においては、アパート・マンションオーナーであるあなたが経営者なので、売上から借り入れ返済や税金を支払ってもしっかりと利益を確保できている確定申告書（決算書）にする意識が大切です。

家賃収入から経費を差し引いて残る利益は「損益計算書」で示されます。

利益を貯金することは、会社でいえば内部留保を増やすことになり、「貸借対照表」で示されます。

売上・利益・預金・借入残高など、財務諸表の数値を意識して考えておくことが大切です。

貯まった現金をどのくらい使って次の物件を購入するのか？といった分配も財務諸表の数値への意識がないとできません。

将来において、売上・利益・内部留保・資産規模はどのくらいをめざすのか？

これを考えるか否かでは、事業の業績は異なるはずです。

目標のない計画はゴールがなく、結果として不動産投資成功の可否にも大きく影響します。

しっかり数字を理解し、黒字の財務諸表にすることをめざしましょう。

事業の業績は財務諸表に現れ、財務諸表で経営者としての評価がされます。

金融機関は、素晴らしい業績を残すことができる優れた経営者には、積極的に融資をしてくれるのです。

不動産投資に必要な知識を身に付ける

不動産投資を行う際には、経営者としての意識と自覚を持つことが何よりも大切です。

不動産投資をはじめる前にしっかりと勉強し、必要な知識を身に付けておくことが重要です。

事前に不動産投資セミナーや書籍、あるいは経験者などから不動産投資についてのノウハウをしっかりと学ぶことです。

そして、不動産市場の動向に敏感であることです。

マーケットがどう変化するのか・変化しているのか、そしてどのような対策（経営）を行っていくのかが重要です。

例えば、最近の入居者に喜ばれている住宅とは何か？などを把握することは、入居率や家賃設定に大きく影響する要素であり、管理会社に任せているからといって、手放しで安心できるわけではありません。

賃貸経営においては、ご自身でも賃貸事業・経営を理解しておくことが大切です。

会社でいえば、社長が社員に全て任せているから何もしない・何もわからないと言っているようなものです。

そんな会社では、先々不安ですよね。

金融機関も同様に、そんな社長の会社には融資はしてくれません。

まとめ

不動産投資には「投資」という言葉が含まれているため、どうしても「賃貸事業・経営」をする意識が薄くなります。

さらに業者は、「アパート・マンション経営は私どもにお任せいただければ安心です。初心者でも大丈夫です。」などという営業トークを使いますので、ますます事業や経営をしている感覚が薄れます。

しかし、金融機関は「投資」に融資をしているのではなく、事業・経営に融資をします。

融資が厳しくなったと言われていますが、そもそも事業・経営をする意識がなければ融資は受けられません。

投資ではなく、事業・経営を行う意識で金融機関に融資をお願いすれば、金融機関の対応も違うのではないでしょうか？

賃貸経営において、事業をどのようなビジョンで行うのか、将来の展望は？など、あなた自身の経営者としての資質を見られていることを忘れないようにしましょう。

その上で、パートナーとして優秀な管理会社に日々の業務を託すことが、賃貸経営を成功へと導くのです。

すべて管理会社にお任せしているからではなく、確定申告書（決算書）などの財務諸表をしっかりと考え、不動産知識に必要な知識をしっかりと身に付けましょう。