2040年問題における人口減少が加速する今、検討すべき不動産投資への対策
2040年には人口が半減し、アパート経営が立ち行かなくなる。そんなニュースを耳にした方もいらっしゃるのではないでしょうか。
これからの日本経済は少子高齢化に伴う人口減少が課題となっています。そしてこれは不動産投資においても影響を受ける要因です。人口減少にともなって賃貸需要の減少も考えられるなかで、相続税対策によるアパート建設が増えていることも問題になっています。
そこで今回は、今後の人口減少と不動産投資の将来性、そして不動産投資にも影響を与える「2040年問題」について解説していきます。不動産投資をすでに行っている方や、これから始めようと検討している方は、参考にしてみてください。
2040年問題とは
日本創成会議の人口減少問題検討分科会が2014年5月8日に公表した「全国1800市区町村別・2040年人口推計結果」によると、全国の市区町村のうち896が消滅する可能性があるという調査結果が出ています。これは調査対象となる1800市区町村のうち、ほぼ半数に当たる数です
データによると、896の市区町村が消滅する可能性となる根拠は、若年女性（20～39歳）の人口が50%以上減少する可能性が高いためとしており、地方からの人口流出が続くことが前提となっています。
2040年問題が不動産投資に与える影響
2040年には人口が減少するということは、アパート経営をしている市区町村が消滅の可能性や、結果として収益が得られなくなることを意味します。
不動産投資で重要な賃貸需要は、人口数よりも世帯数の増減に連動します。2040年の世帯総数は推計で5075万世帯となり、2015年の総世帯数から4.8%減少する見込みとなっています。
さらに、このうち75歳以上の独居は512万世帯、全体の10.1%にのぼります。独居の高齢者は賃貸住宅への入居が難しいのが現状です。それは収入源が年金に限られるケースが多いこと、貯蓄を切り崩して家賃を支払う人も少なくないことが理由です。
これはアパート経営のオーナーの立場から見ると、独居の高齢者には貸しづらいということになります。家賃を滞納したときの回収や明け渡しといった課題もあります。
独居の高齢者が増えるということは、アパート経営のオーナーにとっては市場が狭まることにつながります。
増加を続けるアパートが需給関係を悪化させる
相続税対策としてアパートを建てるケースは従来からある手法です。ただし、都市部での土地取得は難しいことから、地方都市でのアパート増加が問題となっています。
2040年問題のように、大都市への人口流出による地方都市の人口減少は深刻です。賃貸需要が減少する反面、アパート建設による供給が増加することで、需給バランスの悪化が懸念されています。
収益性を見込めないアパートを相続してもメリットがない以上、今後は相続税対策としてのアパート建設は見直しを迫られる可能性もあります。
将来性のある不動産投資を行う5つのポイント
将来性のある不動産投資を行うために、押さえておきたい5つのポイントをご紹介します。
賃貸物件をしっかりとマネジメントできるパートナーと契約する
個人が行う不動産投資の運営管理は、管理会社に任せる人が多いです。特に本業が忙しい方は、実際の管理業務を不動産会社もしくは管理会社に委託することで、負担を大きく減らすことができます。
しかし今後は、経済状況の変動や人口推移など環境の変化に応じて、オーナー自身も賃貸物件のマネジメントが必要になる可能性があります。単に立地の良し悪しだけでは不動産投資が成功するとは限らず、賃貸事業（経営）を担う必要があります。
不動産投資の収益性を左右する要素は、賃料のほかに空室率や修繕費用、節税効果などが挙げられます。これらを定期的に見直し、収益性の推移を確認することが大切です。場合によっては、収益性が落ちている物件は売却し、収益性が向上している物件を残すといったマネジメントが必要になるでしょう。
さらに売り出し物件のなかで高い収益性が見込めるものはないか、常にチェックすることも大切です。そして売却代金を原資にして購入する物件を選ぶための準備をするということです（資産の組み換え）。
一方で、このようなスキルを身につけるためには時間と経験が必要となります。不動産投資を始めたばかりの方や本業が忙しい方などは難しさがあるため、管理会社や不動産会社の中でマネジメントのサービスを行っている業者に運営管理を委託しておくことをお勧めします。
アセットマネジメントと呼ばれる資産形成やキャッシュフローの改善、売却のタイミングや資産の組み換えなど、あなたの不動産投資目的に応じて様々な提案をしてくれます。
入居者を明確化し空室率を抑える
アパート経営はマンションと比較しても高い利回りを期待しやすいのが特徴です。一部屋当たりの購入単価が安いのが主な理由ですが、同時に空室率を低く抑えることができれば、安定的な賃料収入を得ることにつながります。
空室対策としては、例えば、家賃の値下げが挙げられます。直接的に賃借人をつけることにつながるので、空室対策としては効果が出やすい方法です。もちろん、収益を確保できる範囲での値下げ幅に設定する必要があります。しかし、一度値下げしてしまうと元に戻すことが大変なばかりか、退去のたびに家賃の値下げや既存の入居者からも値下げ要求が起きるケースもあります。
家賃の値下げは利回りが下がり、収益悪化や売却時の価格下落にもつながってしまいますので、最終手段として考えておくことをお勧めします。
次に、募集するターゲットの見直しです。内見に来る人は、自分と同じような世帯が多く住んでいると安心する傾向があるので、単身者向けなのか、ファミリー向けなのかによって、募集に対する反響も大きく変わります。あるいは外国人向けに貸し出すのか、あるいは高齢者をターゲットとするのかなど対象を絞り込むのも効果的です。
また、立地の特性を活かした暮らし方（ライフスタイル）に見合うデザインやコンセプトのある物件にすることで、相場よりも高い賃料設定にもかかわらず人気物件になっているケースがあります。最近では、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、都心からの移住ニーズなどを満たす物件もその一つです。
高齢者入居のリスク対策を行う
賃貸物件を高齢者に貸し出すリスクとしては、収入源が年金などに限られることや、保証人の確保が難しいこと、孤独死の可能性があることなどが挙げられます。
しかし2040年問題にみるように、今後は高齢者の割合が増えていきます。必然的に賃貸需要のターゲットとしても、高齢者が増えることになるでしょう。
高齢者の入居におけるリスク対策の一つに、保険の活用があります。例えば、三井住友海上火災保険の「家主費用特約」というものがあります。損保ジャパン日本興亜も似たような特約の付いた保険を提供していますが、これは孤独死など賃貸住宅内における死亡事故によりオーナーが被る損失や出費を補償するものです。
ほかに住宅確保が難しい高齢者への賃貸において、「住宅セーフティネット法」を活用する方法もあります。高齢者など住宅の確保が難しい人に向けた賃貸住宅を登録し、バリアフリー改修工事費用の補助や家賃低廉化への支援といった内容になります。
単身世帯の増加に着目したエリアを選ぶ
（出典：総計局ホームページ/日本の住宅・土地-平成20年住宅・土地統計局の解説-総住宅数と総世帯数）
2040年には総世帯数が減少しますが、単身世帯数は増加します。
2015年と比べて153万人増加し、全世帯に占める割合も34.5%から36.3%になるとの予測です。
これは単身者が必要とする住居の供給増加が必要とされることにつながります。国土交通省の「住宅所有に関する意識調査」（2018年4月）において、「賃貸住宅で構わない」と回答する人が年々増加していることからも、単身世帯の賃貸住宅需要は増加すると考えられます。
もちろんエリア選びも重要なので、人口減少の激しいエリアは避けつつ、ファミリー向けよりも単身者向けの物件で不動産投資をするのも狙い目の一つです。
人口減少率の低い人気エリアを選ぶ
東京都の人口は2025年まで増加し続け、その後は減少に転じると予測されています。とはいえ、単身世帯の増加を加味すれば、賃貸住宅の需要そのものは増加すると考えてよいでしょう。
東京都内における人口増加が見込まれるエリアの土地は高額なので、新規でアパートを建築するのは難しいでしょう。そこで新たに不動産投資をする場合、単身者向けのマンションが狙い目となります。
2018年に公表された「日本の地域別将来推計人口」によると、2015年の総人口を100とした時の指数は、2045年時点で次のようになると予測されています（数値は推定値）。
| 順位 | 都道府県 | 人口 |
| 1 | 東京都 | 100.7 |
| 2 | 沖縄県 | 99.6 |
| 3 | 愛知県 | 92.2 |
| 4 | 神奈川県 | 91.1 |
| 5 | 埼玉県 | 89.8 |
一方、下位の都道府県は次の通りです。
| 順位 | 都道府県 | 人口 |
| 43 | 福島県 | 68.7 |
| 44 | 高知県 | 68.4 |
| 45 | 山形県 | 68.4 |
| 46 | 青森県 | 63.0 |
| 47 | 秋田県 | 58.8 |
各都道府県の中でも「人口が増加するエリア」と「減少するエリア」に分かれることもあります。今後の不動産投資のエリア選びでは、各自治体が公表している人口動態調査なども加味しながら、人口減少率が低いエリアで物件を探すことも大切です。
また、コロナ禍において生活様式の変化に伴い、都心部からの人の流出など、新たな動きも出ています。特に、近距離移住先として神奈川県や千葉県などが注目されています。
まとめ
2040年には市区町村の半分ほどが消滅するという予測がある通り、今後の不動産投資ではエリア絞りがますます重要になることがわかります。また、アパートの過剰供給が賃貸需要のバランスに影響を及ぼす可能性もあります。
しかし、賃貸需要がゼロになることはありません。多様化している生活様式（ライフスタイル）に見合う物件や、その需要を生み出すコンセプトや付加価値のある物件を選ぶことが大切となります。
不動産投資とは、投資ではなく賃貸事業（経営）です。安定的な賃料収入を得るためには、物件の収益性にしっかりと目を配るほか、入居者ニーズを創り出す「物件力」を高める工夫も必要となります。このような視点から賃貸事業のマネジメントを行ってくれる業者選びが不動産投資成功のカギと言えます。
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