高く売りたい？早く売りたい？賢く不動産を売却する3つの方法

一般的に不動産を売却する際には、不動産仲介業者に依頼し、「媒介契約」と呼ばれる契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
詳しく紹介していきますので、あなたの売却理由・事情・物件の内容に合わせて、是非参考にしてみてください。

3つの媒介契約の比較

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。

媒介契約書には、価格などの売却条件をはじめ、成約した際に不動産仲介業者へ支払う仲介手数料、契約期間中における不動産仲介業者の義務などが記載されており、どの媒介契約を選んでもあなたが支払う仲介手数料は同じです。

しかし、契約の種類により、売却までの時間や価格に差が出る可能性があります。それぞれのメリット・デメリットを詳しく見てみましょう。

※レインズとは、媒介契約を締結すると、不動産仲介業者が「レインズ（指定流通機構）」というサービスに物件情報を登録し、多くの不動産仲介業者に情報公開する仕組みです。

「専属専任媒介」「専任媒介」を選ぶメリットとデメリット

「専属専任媒介」または「専任媒介」のどちらかを選ぶメリットは、どちらも1社専任の媒介契約のため、窓口が1つとなり、不動産仲介業者とのやり取りが楽になります。

また、あなたに対して売却活動の報告義務があるため、催促することなく、不動産仲介業者の販売活動や状況が把握しやすいのも大きなポイントです。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の違いは、あなたが直接買主を探して取引出来るか否かです。

専属専任媒介の場合、仮にあなたの知り合いが「物件を購入したい」と言ってきても、依頼した不動産仲介業者を通さなければならず、仲介手数料を支払う必要があります。よって、

●知り合いで買ってくれそうな人がいれば「専任媒介」

●買ってくれそうな人がいないなら「専属専任媒介」

を選べば良いでしょう。

これらのデメリットとしては、2社以上の不動産仲介業者と同時に媒介契約できないことが挙げられます。

不動産仲介業者の収益は、売却時にあなたから受領する成功報酬「売買価格の3％+ 6万円」の仲介手数料です。

これは法令で定められており、どの不動産仲介業者でも同じです。

不動産仲介業者の視点からみると、広告費や営業経費が無駄にならず、業者自ら買主を見つけることができれば、売主であるあなたから受領する仲介手数料と買主から受領する仲介手数料で収益は2倍になるため、不動産仲介業者は媒介契約の期間内に売却しようと、一生懸命販売活動を行ってくれる可能性があります。

したがって、あなたの依頼した売却物件を早く売ってくれる可能性があるのです。

ただし、業者自ら買主を見つけて仲介手数料を2倍にしようと、故意に物件情報を囲い込む不動産仲介業者がいるので注意が必要です。

「一般媒介」を選ぶメリットとデメリット

「一般媒介」を選ぶメリットは、「2社以上の不動産仲介業者に売却を依頼できる」という点です。

複数の不動産仲介業者に売却を依頼でき、最終的に一番条件の良い買主を見つけてくれた業者と取引ができます。

また、自分で買主を見つけて直接売買契約が可能なので、その際は仲介手数料も発生しません。

このため、「一般媒介」の場合は物件情報を囲い込まれるリスクはありません。

しかし、複数の不動産仲介業者と同時のやり取りが必要となり、対応が面倒になるというデメリットもあります。

「専任媒介」「専属専任媒介」が有利なケースの例

不動産仲介業者は「一般媒介」ではなく「専属専任媒介」や「専任媒介」の契約を好みます。

なぜなら、仲介手数料が確実に受け取れ、業者自ら買主を見つけてくれば2倍の仲介手数料が手に入るからです。そのため、特に大手不動産仲介業者は「専属専任媒介」「専任媒介」を契約するために、様々なサービスを用意しています。

例えば、敷地調査サービス・瑕疵保証サービス・住宅設備修理サービスなど、売った後の安心をサポートするものまで、不動産仲介業者によって様々あります。

売却する不動産の種類によっても適用の可否がありますので、複数の不動産仲介業者から話を聞いてサービス内容を比較し、業者選びをするのも一考です。

その他にも、「買取り保証」をつけている場合があります。

これは、一定期間中に物件が売れなかった場合には、一定の価格で不動産仲介業者が買い取ってくれるサービスです。例えば、「今の家を売らないと次の家が買えない」場合など、期間に制限がある方には便利なサービスと言えます。

但し、「囲い込み」には十分注意が必要です。

「一般媒介」が有利なケースの例

不動産仲介業者が努力しなくても、購入希望者から問い合わせがあるような人気物件の場合、誰もが取り扱いたい物件となりますので、「一般媒介」でも、高く・早く売れる可能性があります。

例えば、あなたの物件が人気のある駅の近くで魅力的な物件の場合などは、一般媒介が有利です。

不動産仲介業者が努力しなくても、購入希望者から問い合わせがあるような人気物件の場合、誰もが取り扱いたい物件となりますので、「一般媒介」でも十分、高く・早く売れる可能性があります。

さらには、人気物件は多くの購入希望者が探しているので、「一般媒介」であっても、業者は急いで販売活動を行わなければ、他の業者に取り扱いされてしまいます。

人気物件は「広告の目玉商品」となり、その物件を媒介することで、取り扱う業者は多くの購入希望者の問い合わせが期待できます。

また、問い合わせをいただいたお客様に対し、他の物件も紹介することができるため、一般媒介でも積極的に取り扱いをしたいのです。逆を言えば「条件の悪い物件」の場合には、「専属専任媒介」や「専任媒介」の方が有利になります。

ちなみに、一般媒介の場合は、複数の業者に依頼することをお勧めします。

なぜなら、売主への報告やレインズへの登録義務がなく、「専属専任媒介」や「専任媒介」よりも規制がゆるいため、業者間で売却の競争が働くようにした方がより高く、より早く売却できるからです。

一般媒介契約のメリットである複数の業者に依頼できることを放棄してしまえば、「囲い込み」が起きる可能性が出てきます。

不動産買取り業者へ売却する方法も

不動産を売却する方法の選択肢として、不動産買取り業者に直接売却する方法があります。

不動産買取り業者とは、不動産を購入し、転売することで利益を得る業者のことです。

この買取り業者を利用するメリットは、一般的に現金買取りが多いため、短い時間で売却し現金化ができることです。

不動産仲介業者が行う広告や販売活動の必要がなく、あなたが物件を売却することが事前に知られる心配がないといったメリットもあります。

また、直接買主に売却することとなり、仲介手数料が不要です。

しかし、不動産仲介業者に売却を依頼する場合と比較し、売却価格が安くなるデメリットがあります。

地域や物件により異なりますが、概ね10～30％程度は安くなると考えておいた方が無難です。

相場より3割も安く売るのであれば、不動産仲介業者を利用してもすぐに売れる可能性がありますが、売却の情報が広がることを避けたい、売却に時間や労力を掛けたくない場合は、不動産買取業者の利用は便利な売却方法です。

まとめ

不動産の売却は、あなたの大切な資産を手放す行為です。

売却する物件のエリアに強い業者や、力のある業者に頼んで、しっかりと売却活動をしてもらう必要があります。

信頼できる業者や担当者であれば、あなたの事情を加味して最適な売却方法をご提案してくれるはずです。

その上で、あなたの売却目的や物件の種類・状況などにより、売却の方法を選択するとよいでしょう。