二宮町の地価推移と将来性を解説！安定した不動産投資を目指すあなたへ
神奈川県二宮町は神奈川県西部の海沿いに位置し、温暖な気候と吾妻山公園の菜の花が名物の静かな町です。本記事では、過去10年の地価推移から現在の市場動向、そして将来の地価見通しを徹底解説します。安定した投資を目指すために知っておきたい地価変動の理由や、地価に影響を与える要因も網羅。投資家としての判断材料となる情報を提供します。
※本記事は2025年1月調査時点の情報となります。
過去10年間の二宮町の地価推移
二宮町の地価は、公示地価は、2015年の平均12万2300円/m²から2023年の10万2893円/m²まで下落しました。最新のデータでは、2024年に10万3977円/m²と前年比+0.35％の上昇を記録しています。
二宮町の地価で最も高い地点は「二宮字西浜端198番1外」で、2024年には坪単価58万1818円を記録しています。この地点は駅から徒歩0分という好立地にあり、商業地としての需要が反映されています。
二宮町全体の平均坪単価は33万8323円ですが、駅から離れると坪単価が20万円台に下がる場所もあります。具体的には、山西や中里エリアなどがこれに該当します。
過去10年間のデータを見ると、二宮町の地価は全体的には落ち着いており、近年のわずかな上昇が次年度以降も続くかどうかが投資にあたっての鍵となるでしょう。
参照：土地代データ（二宮町）
二宮町エリアの人口動態変化
二宮町の総人口は、2020年時点で27,564人。過去5年間で約2.9％の減少が見られます。
国立社会保障・人口問題研究所によると、2050年には約18,700人まで減少する見込みです。この期間中に高齢化が進み、平均年齢が2020年の51.7歳から55.5歳に上昇するとされています。
年齢構成の変化
二宮町では、65歳以上の高齢者が全人口の約35％を占めています。これは全国平均を上回る数字であり、高齢化が顕著です。 0〜14歳の若年層は全体の約10％と少なく、ファミリー層向けの住宅需要が減少している傾向があります。一方で、コンパクトな住居を求めるシニア層の需要は増加しています。
そのため、単身高齢者や、介護を考慮した賃貸物件の需要が今後高まる可能性があります。投資物件としても、これらのニーズを反映した設計が求められます。
二宮町エリアの開発計画と影響
2024年以降、二宮町では新庁舎・駅周辺公共施設再編計画 が進行中です。この計画は、老朽化した施設の更新だけでなく、利便性や防災性の向上、住民の生活の質の向上を目的としています。
計画の背景と概要
現役場庁舎は1978年に建設され、耐震基準が旧規格であったことから、地震災害時の安全性が懸念されています。熊本地震の際に多くの自治体庁舎が被害を受けたことを踏まえ、防災拠点としての役割を果たす新庁舎の整備が求められました。
計画では、役場庁舎の機能をラディアン周辺へ移転することで、駅周辺地区とラディアン地区をつなぎ、利便性の高い町の中心エリアを形成します。また、以下のような基本方針が設定されています。
– 分散していた役場機能を集約し、利便性と業務効率を向上させる。
– 災害対策本部や一時避難所としての機能を備えた庁舎の建設。
– ユニバーサルデザインを採用し、誰でも利用しやすい環境を整備。
– 環境性能を向上させ、持続可能な建物を目指す。
具体的な計画内容
具体的には、以下の計画を予定しています。
ラディアン周辺のまちづくり
ラディアン周辺は「町民が集える生活拠点」として位置づけられています。ホールや図書館といった既存施設に加え、新庁舎が建設されることで、子育て支援や福祉サービスの充実が期待されています。
・果樹公園の活用
果樹公園の一部は駐車場として再利用されるほか、広場として町民の交流スペースとなります。
・多世代交流の場の創出
庁舎内には、町民が気軽に利用できるスペースが整備され、会議室やイベントスペースとしても活用されます。これにより、世代間の交流が活発化し、地域のつながりが深まることが期待されます。
駅周辺地区の再編
駅周辺地区は、「通勤・通学のハブ」としての役割を引き続き担いながら、町民生活の中心エリアとしての機能が強化されます。
・複合施設の整備
駅前の小学校体育館や武道館を統合し、町民センター機能を加えた複合施設を建設します。この施設は、観光案内や災害時の避難所機能を持つ多目的な建物となります。
・観光拠点の整備
駅周辺は観光拠点としての機能も強化され、吾妻山への玄関口としての役割を果たします。観光客向けの案内所や物産販売コーナーも整備される予定です。
・交通環境の改善
駅周辺では、交通の安全性向上と歩行者優先の空間整備が進められます。具体的には、北口通り商店街の一方通行化や交差点改良が検討されています。
新庁舎の建設と利便性の向上
新庁舎は、災害対策本部や一時避難所の役割を持つ防災拠点として整備されます。また、来庁者に配慮したユニバーサルデザインの採用や、デジタル化対応の窓口設置など、現代的な行政サービスを提供します。
・駐車場の整備
駐車場は来庁者用、公用車用、イベント時の臨時駐車場などが用途ごとに整備され、町民の利用をスムーズにします。
・環境への配慮
太陽光発電や断熱性の高い素材を採用することで、環境負荷を軽減します。また、省エネルギー設備や電気自動車用充電ステーションも設置される予定です。
投資家にとっての二宮町の魅力とリスク
二宮町は、自然豊かな環境と交通の利便性が共存するエリアです。近年進行中の公共施設再編計画や駅周辺の整備により、地域の魅力がさらに高まっています。投資対象としてのメリットやリスクを整理し、投資家が考慮すべきポイントを解説します。
投資対象エリアとしての魅力
二宮町は東海道本線の沿線に位置しており、主要都市へのアクセスが便利です。二宮駅から東京や横浜まで直通でアクセスできるため、通勤・通学の需要が高いエリアとなっています。加えて、自然に囲まれた環境でありながら利便性が高い点が居住者を惹きつけています。
また、二宮町は吾妻山公園や海岸エリアなど、自然豊かな環境が魅力です。特にファミリー層やシニア層にとって、住環境の良さが大きな魅力となっています。また、再開発計画により子育て支援施設や防災拠点が整備される予定であり、居住環境の向上が期待されています。
投資におけるリスクと回避策
不動産投資において、リスクを理解し適切に対処することは非常に重要です。二宮町における主なリスクとその回避策を以下に整理しました。
1. 地価変動リスク
人口減少や経済情勢の変化によって、将来的に地価が下落する可能性も考えられます。このリスクに対処するためには、地価上昇が見込まれる駅周辺や再開発エリアを選ぶことが重要です。また、需要の高い物件タイプ（例：ファミリー向けの広い間取りや駅近の単身者向け物件）に注目することで、リスクを軽減できます。
2. 賃貸需要の変動
将来的な人口減少により、賃貸物件の空室リスクが高まる可能性があります。これを防ぐためには、地域のニーズを踏まえた物件選びが重要です。駅周辺や主要施設の近くに位置する物件は、安定した需要を見込むことができます。
3. 災害リスクへの備え
二宮町は一部の地域が洪水浸水想定区域に含まれています。投資先の物件が防災対策を十分に備えているかどうかを確認し、必要に応じて保険に加入するなどの対策を講じましょう。また、新たに建設される施設は防災機能を強化しているため、こうした物件を選ぶこともリスク軽減に役立ちます。
4. 経済状況の変動
金利上昇や経済不況が不動産投資に影響を与える場合があります。固定金利での借り入れや、収益率を厳密にシミュレーションすることで、これらのリスクに備えることが可能です。また、将来的に売却が容易な物件（例：駅近の物件）を選ぶことで、資産の流動性を確保することができます。
