不動産投資で失敗しないための物件の選び方【4つのポイント】

不動産投資で物件選びの際、まず重要視されるポイントは、下記の条件が挙げられます。

物件の立地
駅徒歩圏内（１０分以内）
新築もしくは築浅
利回りの良い物件

すべての条件を満たす物件が流通することは稀ですが、可能性はゼロではありません。
この記事では、不動産投資の正しい物件選びの基礎的な知識について解説していきます。

不動産投資で、優良な高利回り物件に出合いにくい理由

ものすごい優良物件は、はじめて不動産投資をされる方に情報が入る確率は極めて低いと考えられます。なぜなら、優良物件は業者が自ら物件を買って転売することをビジネスとして考えるからです。

売る側も、業者も高く売れるなら高く売りたいというのが本心です。
皆さんが不動産投資をする際、「安く物件を買いたい」と思うのと同じで、売主も不動産を売却するなら「高く売却したい」と思うのは当然のことです。

さらに、利回りが高いという事は、物件価格が安いという事です。流通している他物件との比較で、あえて利回りを高く（価格を安く）売る人は、よっぽどの理由がない限り存在しないのではないでしょうか。

また、仮にそのような物件があったとしたら、おそらく流通はしません。
前述のように業者が直接購入します。

つまり、同じエリアなのに、なぜか利回りの高い物件があるとすれば、何かしら理由があるのです。
問題があるから利回りが高くなり、問題ないから相場並みとも言えます。

中には、利回りは相場並みですが、物件に問題あるものも存在するので注意しましょう。
更に、立地の良い高利回り物件を探すとなると、もっとハードルが高いでしょう。

将来値上がりが期待できるような物件は、業者が取得し、値上がりした時期を見て販売するのではないでしょうか？立地が良い分、利回りは低くなるのではないでしょうか？

更に、流通物件の少ない好立地であれば、まず購入することは難しいでしょう。
では、どのような物件を選べばいいのかご紹介します。

①利便性の良い土地を選ぶ

不動産投資では土地選びが最も重要と言えます。ですが、駅徒歩圏ならば、すべてが好立地という訳ではなく、注意が必要ですので、解説していきます。

例えば、駅の北側・南側で街そのものの発展が違う立地があり、人の動線も異なります。
衰退気味の駅前高利回り物件か、発展している駅前低利回り物件か、どちらを選ぶか？です。
どんなに見た目が高利回りでも、衰退気味のエリアにある物件は、安定的に賃貸経営できるのでしょうか？

まちづくりの視点からも、徒歩圏だけで判断するのではなく、立地特性を確認すべきです。
不動産投資をする前に、一度は必ず対象物件の街を訪れ、街並みを直接体感していただくことが大切です。

お勧めは、駅、商業施設、バス停、公共施設などの主要施設から人の動線を考え、車ではなく「街歩き」をしてみることです。
ご自宅近くならサイクリングでも良いですね。

知らない街の魅力を感じることや、気づかなかったデメリットも発見できるかもしれません。
物件を取得する前には、プロの業者も必ず現地や街並みを確認しますので、不動産投資を考える際は、ご自身でも実践してみましょう。

②新築・築浅の高利回り物件は避ける。

一見すると魅力的な新築高利回り物件には注意が必要です。
不動産投資において、新築・築浅物件については、ほぼ間違いなく相場並みの利回りになります。

単純に考えると、

土地代金＋建設代金＋諸経費＋業者利益＝販売価格

となります。

業者利益以外は実際に支出した費用となるので、それ以下で販売されることはありません。

中古物件と比較しても「新しい」という事で価格は高い、つまり利回りは低いという図式です。

業者利益を減らせば（値引きすれば）、少しは利回りが高くなりますが、あえて新築物件を値引きして販売する業者はいるのでしょうか？

建物を安く作っているか、新築という事で家賃収入を高く設定しているかもしれませんし、入居者募集しても思うように入居者が決まらないので値下げしたなども考えられます。

ご自身で物件の良し悪しを判断できるのであれば問題ないのですが、初めて不動産投資をされるのであれば、同じエリアで利回りが高い物件は何らかの問題があると考えておくべきであり、このような物件は選ばないほうが賢明です。

③初めての物件選びなら、身近な物件がベスト！

初めて不動産投資を行う場合には、自分の良く知っている場所（街）を選択することをお勧めします。
できれば遠方よりも、時々物件を見に行ける場所が良いのではないでしょうか？

なぜなら、愛着のある物件にもなりますし、よく見に行けるということは、依頼している管理会社とのコミュニケーションも取りやすく、空室になってもすぐに対応してくれるようになります。

草伸び放題やごみ散らかりっぱなしのような管理状態では、徐々に建物が劣悪化したら入居者はどのように感じるでしょうか？

不動産投資によってアパート・マンションオーナーになったのですから、通勤や買物ついでに物件をチェックできるのも理想ですね。

もし建物の管理状態が悪いようでしたら速やかに管理会社へ対応依頼できますし、オーナーが物件に愛着を持つことは「監視の目」が働くことになり、管理会社も今まで以上に対応してくれるのではないでしょうか？

良く知っている街ならば、不動産相場や家賃相場もチェックしやすいですね。
また、街の発展や活気を肌で感じることもできます。

つまり、不動産市場を把握しやすく、「売り時」や「家賃設定」をどうすべきか判断しやすいということです。
投資先の物件がご自宅と同じ街なら、なおさら把握しやすいのではないでしょうか？

④経験者は分散投資によるポートフォリオを検討を

すでに不動産投資経験のある方・資産形成出来ている方・資産背景のある方などは、知っているエリアだけでなく、遠方を検討しても良いでしょう。

投資では良く使われる言葉「ポートフォリオ(分散投資）」という考え方です。
万が一の災害や著しいマーケットの変動をはじめ、不測の事態からリスクを低減することができます。

すでに所有している物件とは異なる、築年数、エリア、オフィス系・居住系などの物件種類を併せ持つと良いでしょう。
とりわけ、湘南エリアのアパートやマンションなどの居住系を、安定的な収入源としても組み合わせてみるのも、分散投資のリスク分散として効果が見込めます。

まとめ

初めて不動産投資を行うならば、「掘り出し物」や「儲かりそう」な理由だけでの物件選びはやめた方が良いでしょう。

前述のように、初めて不動産投資をする方に、素晴らしく好条件で魅力的な物件情報が舞い込んでくる確率は極めて低く、そのような物件だけを探していたら、一向に不動産投資を実現することができません。

もし、そのような情報が舞い込んできたら、なぜ好条件なのか理由を詳しくお聞きした方が良いと思います。
納得できるまで、不動産業者に聞くことをお勧めします。

物件に何も問題なく、ご自身が納得できたら、それは本当に素晴らしく好条件な物件かもしれませんし、物件を紹介してくれた業者の方は、今後も良きパートナーとなってくれるでしょう。