話題の不動産投資型クラウドファンディングって何？

最近は投資分野の新たな資金調達方法としてクラウドファンディングが普及していますが、特に大きな資金を必要とし、かつ時間的にも長期間を要する不動産投資の分野では、手軽に始められる不動産投資型クラウドファンディングが投資家の注目を集めています。

そこで今回は、この不動産投資型クラウドファンディングの仕組み・特徴のほか、よく混同されるソーシャルレンディングとの違いについても詳しく解説します。不動産投資を始めたくてもまとまった資金がなく諦めていた方は、不動産投資型クラウドファンディングをぜひ検討してみてください。

クラウドファンディングとは？

クラウドファンディング（Crowdfunding）は、インターネットを通じて企業の構想やビジネスプランを発信することにより、その活動を支援してリターンを得たいと考える投資家から資金を集めるシステムを指します。

クラウドファンディングの種類は、主に2つに大別されます。

●出資をしてリターンを受け取るタイプ

●見返りを受け取らないタイプ

「リターンを受け取るタイプ」には「購入型」「株式投資型」「融資型」などのクラウドファンティングがあります。「購入型」では、応援したい企業に出資をした見返りとして商品やサービスなどを受け取ることができます。

「株式投資型」は投資家がおもに非上場企業の株式を購入することにより経営支援を行うタイプであり、企業価値が上昇すれば株式売却により大きなキャピタルゲイン（売却益）を狙うことができます。

「融資型」クラウドファンディングは、ソーシャルレンディングとも言われますが、詳細は後述します。

一方、「リターンを受け取らないタイプ」には「寄付型」のクラウドファンティングサービスがあります。主に被災地を支援するプロジェクトなどで活用されているタイプです。

今回のテーマである「不動産投資型クラウドファンディング」は、企業が投資家から少しずつお金を集めて不動産投資プロジェクトの遂行を目指すという新たな投資形態となっています。

不動産投資型クラウドファンディングの特徴

投資家が不動産投資型クラウドファンディングを利用するメリットやサービスの特徴を詳しく見ていきましょう。

少額から投資ができる

不動産投資型クラウドファンディングの最も大きな特徴は、少額から投資ができることです。不動産投資は数百万円から億単位のまとまった資金が必要になりますが、大勢の投資家から資金を集める不動産投資型クラウドファンディングでは、1万円程度の少額からの投資が可能です。運営会社は、投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃貸経営や売却で得た収益を投資金額に応じて投資家に分配するという仕組みです。

一般的な不動産投資では必要資金を1人で賄わなければならないのに対し、不動産投資型クラウドファンディングでは、投資家が共同で不動産を購入する形態となります。そのため、例えば月々1万円程度からの積立感覚で投資していけば、複数の不動産オーナーになることも可能です。

投資期間が短い

不動産投資型クラウドファンディングは、1つの案件が数ケ月～数年間で終了することが多く、投資期間が短い傾向にあります。

一般的な不動産投資では、投資期間が短くて数年、長い場合は数十年と長期にわたりますが、不動産投資型クラウドファンディングは投資期間が短いため、投資資金の早期回収を目指すことができます。

投資物件を自分で選べる

不動産投資の種類の一つにREIT（不動産投資信託）がありますが、REITでは投資対象の不動産がパッケージ化されており、必ずしも投資家が満足できる物件ばかりが提供されるわけではありません。それに対し、不動産投資型クラウドファンディングでは、数あるプロジェクト案件の中から目当ての物件を自由に選ぶことができます。

また、不動産投資型クラウドファンディングでは、後に説明するソーシャルレンディングと異なり、物件や事業者についての情報が豊富に開示されているケースもあります。物件に関する情報は掲載写真をみながら把握でき、また、物件の立地環境やそのエリアの人口動態、類似物件の流動性などのデータも提供されているため、投資判断の手助けになります。

不動産投資を手軽に始められる

REITは証券市場に上場しており、株式市場や不動産市況の影響を受けることから、投資口価格が変動します。また、投資家が受ける分配金も、自然災害による物件の損傷、空室の発生、不動産の売却損などにより増減します。さらに、不動産を購入するにあたり、金融機関からも借入れを行うことから、金利の上昇が収益の減少要因となります。

このように、REITはハイリターンを狙える金融商品である反面、リスクも大きくなります。また、不動産投資は、REITに比べるとリスクは大きくありませんが、マンションやアパート1棟を購入するだけの資金や長い投資期間がハードルとなっていました。

一方、不動産投資型クラウドファンディングは、総じてREITに比べるとリスク面で安定しており、かつ、一般的な不動産投資のようにまとまった資金や投資期間が必要ありません。さらに運営会社にもよりますが、投資対象物件の価格が下落しても、一定割合までであれば投資家の資金が保護される仕組みを設けているところもあります。

不動産投資型クラウドファンディングは、他の不動産投資ジャンルと比較して、一般の投資家が手軽に始めやすい分野です。ただし、元本が保証されているわけではないため、投資する際には運用会社やプロジェクト案件の十分な調査・確認が必要であることに変わりはありません。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングには、いくつかの形態があり、典型的なのは不動産特定共同事業法に則った仕組みです。（※不動産特定共同事業法を簡単に言うと、実物不動産を資産とした運用を規制する法律です。）

例えば、投資家は不動産事業を営む事業者に匿名組合契約に基づく出資を行い、事業者は、この資金を基に実物不動産を取得または賃貸をし、この不動産からの収益を投資家に分配します。不動産には価格変動リスクがありますので、投資家のリスクを低減するため、優先・劣後構造を採用している商品が一般的です。

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不動産特定共同事業法は平成29年に改正され、同法に基づいた事業者は、契約締結前および締結時の交付書面や財産管理状況報告書などの書面交付をオンライン上でできるようになり、手間がより簡易的になりました。

また、2017年に不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が施行され、投資家から集める資金総額が1億円以内などの上限があるものの、事業者の資本金要件などが緩和された「小規模不動産特定共同事業」が創設されたため、不動産投資型クラウドファンディングへの参入ハードルが低くなりました。

その結果、不動産特定共同事業の仕組みを利用した事業者が増える可能性があり、様々な商品が市場にでることにより投資家の選択肢も増えることが期待されます。

その他、不動産特定共同事業法によらない金融商品取引法の範囲内でファンドを組成し、不動産からの収益を可能な限り投資家に還元する仕組みを採用しているものもあります。

不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

次に、不動産投資型クラウドファンディングとよく混同されるソーシャルレンディングの違いについて見ていきましょう。

ソーシャルレンディングとは

クラウドファンディングは、企業の活動を支援しようとする投資家から資金を集めるシステムという点では「不動産投資型」と同じです。

しかし、サービスの運用会社がその集めた資金をプロジェクト案件の企業にまとめて融資する点が異なります。このため、ソーシャルレンディングは融資型クラウドファンディングとも呼ばれており、出資したお金は基本的に返済されます。さらに運用資金で利益が出れば分配金として出資者に配当されるのも特徴です。

「不動産投資型クラウドファンディング」との違い

ソーシャルレンディングは、運用会社がプロジェクト案件を進める企業に対し、投資家から集めた資金をまとめて融資するサービスです。投資対象が不動産投資分野の場合には、ソーシャルレンディングの運用会社が、不動産投資事業を行う企業に投資家の資金を融資することになります。出資金はソーシャルレンディングの運用会社を通じて不動産事業を行う企業に流れるため、その不動産事業に対し間接的に投資を行う形態となります。

これに対し、不動産投資型クラウドファンディングでは、投資家がクラウドファンディングの運用会社であり、かつ、不動産投資事業を行う企業に対して直接的に投資を行います。不動産投資事業を行う企業が、自らクラウドファンディングにより必要となる資金を集めている構図です。

また、ソーシャルレンディングでは、運用会社が事業会社に融資した対価である「金利収入」を投資家に分配します。ソーシャルレンディングは貸金業法の適用を受けるため、融資先の情報を開示することが難しいという事情があります。最近は、融資先の情報を開示する流れに変わってきていますが、多くの場合、融資先の十分な情報を得ることなく投資しているといったデメリットがあります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、不動産投資事業からの収益（家賃収入・不動産売却益）を投資家に分配することになります。不動産投資型クラウドファンディングでは、投資対象の物件や事業者について詳しい情報を公開しているため、投資判断の参考にすることができます。

まとめ

これまでの不動産投資では初期投資額の大きさや投資期間の長さなどがハードルとなっていましたが、クラウドファンディングが小口投資家への門戸を開いた功績は非常に大きいといえます。今後は、気軽に始めやすい不動産投資型クラウドファンディングの普及がさらに進むことも予想されますが、社会情勢や企業の動向によっては元本割れといったリスクも伴いますので、投資する際は企業の概要やプロジェクトの内容などをしっかり確認するようにしてください。