マンション投資のメリットとリスクを解説！節税効果はある？
将来のために資産を増やしたい、あるいはそれを下の世代に受け継ぎたいという目的で不動産投資を行っている方もいるはず。
しかし、物件の特徴によってメリットや注意点は異なるもの。このページでは、「マンション投資」が気になっている方に向け、その種類や期待できる節税効果も含めて詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
マンション投資の種類
まず、マンション投資には物件の特性によって主に以下の2つに分けられます。それぞれの利点と注意点を確認した上で、適切な投資方法を選択することが大切です。
区分マンション投資
区分マンション投資は、その名の通り建物の中で分割されたひと部屋を購入する方法。「ワンルームマンション投資」とも呼ばれ、所有する物件を賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ることができます。最終的には売却益も期待でき、比較的少ない自己資金で始められる＆管理も簡単なのがメリット。
ただし、限られた区分のみで投資を行うため、その部屋に入居者がいなければ収入がゼロになってしまうというリスクも。立地や設備などを見て、どの程度需要がある物件かを見極める必要があるでしょう。
ワンルームマンション投資について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
一棟マンション投資
一棟マンション投資は、区分マンション投資に対して「建物全体を購入し、そのすべてを管理・運営することで収益を得る」方法。多くの部屋を所有できるため、仮に一部が空き室となっても収入がゼロになることはありません。
また、オーナーの意思で共用部分の改善や大規模修繕といった資産価値の維持・向上に関する行動を起こしやすいので、安定した入居率を保つために適切な管理を行えるメリットも。
しかし、その分高額な初期投資が必要となるため、投資初心者の方や個人資産の範囲で投資に挑戦したい方には不向きです。
新築と中古の違いは？
同じマンションでも「新築マンションを購入する」か、「中古マンションを購入する」かによってもかなり勝手は変わってきます。主に初期投資やメンテナンス、リフォーム・修繕の必要性などで差が出てくるため、それぞれのメリットとデメリットを知っておきましょう。
| 新築マンション | 中古マンション | |
|---|---|---|
| 初期投資 | 建物が新しいことによる付加価値によって高額になりがち | 基本的に新築より低額 |
| リフォーム・修繕の必要性 | 不要 | 老朽化によっては大規模なリフォーム・修繕が必要になる |
| メンテナンス | 購入初期は定期点検以外の問題が起こりにくい | 老朽化や耐用年数の超過による突発的なトラブルのリスクがある |
| 収益性 | 融資が受けやすく、新築というプレミアム感により周辺相場より家賃を高く設定できる可能性もある | 新築に比べると家賃が安価な分価値が下落しにくく、初期から安定した収益が期待できる |
| リスク | 物件の価値が下がるにつれ、家賃も変動する恐れがある | リフォーム・修繕コストが予想以上に高くなった場合、初期投資を回収しにくい |
また、新築物件と中古物件の違いについてさらに詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
マンション投資のメリット
マンション投資は基本的に「建物や部屋を購入し、その賃貸収入を得る」方法。全体的なメリットについて見ていきましょう。
- ・安定した収益が見込める
- ・一棟買いの場合、空き室リスクが分散される
- ・専門の管理会社を頼れる
- ・資産価値が維持できる
- ・節税効果が期待できる
- ・老後の資金対策になる
安定した収益が見込める
所有したマンション全棟、あるいは部屋を賃貸として貸し出せば、毎月定額の家賃収入が手に入ります。これは入居者がいる限り途切れることはなく、本業以外に安定した収入源を求めている方にとっては心強いポイントです。
また、年数を重ねていけば初期投資の回収も見込めるので、相場を見ながら無理のない家賃を設定したいところ。住まいは生活の基本となる場所のため、景気によって需要が左右されにくいのもメリットだと言えるでしょう。
一棟買いの場合、空き室リスクが分散される
不動産投資として賃貸物件を取り扱う場合、不安になりやすいのが「空き室リスク」。入居者がいない状態だと収入を得られなくなってしまうので、特に特定のひと部屋や戸建てに投資するケースでは常に高い需要を維持することが課題となりやすい面があります。
しかし一棟、もしくは複数の部屋を所有するマンション投資であればリスクが分散されるため、安定した収入を得られる可能性が高まるでしょう。また、アパートや戸建てに比べるとセキュリティがしっかりしているイメージがあり、ファミリーや女性の人気を見込めるのも魅力です。
専門の管理会社を頼れる
物件を所有する以上、どうしても必要になるのが清掃や修繕、設備交換、家賃催促、入居・退去手続きなどの管理・メンテナンス。
自力で行うのは骨が折れますが、マンションは管理を委託できる専門業者の選択肢が豊富なのが魅力です。ワンルームから対応してくれる管理会社も多いため、投資を検討する際には併せて確認しましょう。
資産価値が維持できる
マンションは大規模な集合住宅であるがゆえに、ファミリーや単身の社会人・学生などに人気が高い都市部に集中しやすいのもメリット。地価が高い場所にある物件は資産価値が下がりにくいため、初期投資を回収した後の売却益も期待できるでしょう。
ワンルームか2LDK以上かなど物件の特性もふまえながら、周辺環境も加味してマンションを吟味するのがポイントです。
節税効果が期待できる
マンション投資は子どもや孫など、自身の財産を受け継ぎたい対象がいる方にとっての税金対策としても有効だと言われています。現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税は抑えられる特徴があります。
また、投資の初期段階ではコストが赤字計上されるのが一般的ですが、その場合所得税の減税や源泉所得税の還付といった恩恵を受けられる可能性があります。具体的な節税効果を以下にまとめました。
1. 所得税・住民税の節税
会社員の場合、給与から差し引かれる所得税や住民税に悩まされる人は多いのではないでしょうか。不動産を取得すればその購入額や管理・運営費といった赤字を、年間の所得（黒字）と相殺できる「損益通算」制度を利用することが可能です。
マンション投資は初期費用が高額な分、初期は基本的に赤字経営となるのが一般的なので、投資の規模によっては大幅な減税も期待できるでしょう。
2. 法人化による節税
高額所得者、あるいは相続財産を現金で保有している方に有効なのが「不動産投資事業を法人化する」方法。
法人税の勢率は所得税よりも低いため、個人で不動産を所有するよりも税負担を軽減できる可能性が高くなります。
3. 減価償却の利用
マンションは経年劣化する有形資産なので、減価償却を計上することもできます。これは「建物価格÷減価償却期間」で割り出され、その期間中は会計上の赤字が発生するごとに節税効果を得ることが可能です。
特に課税所得が900〜1,799.9万円までの高額所得者は所得税の税率が33％まで（※）と定められているため、恩恵が大きいと言われています。
ただし、不動産投資の目的はあくまでも資産の増加や維持であり、赤字による節税効果がメインではない、という点には注意しなければなりません。自分にとって何が利点となるかをしっかり理解し、分からないことがあれば不動産会社やコンサルタントなど、専門家に相談するのが良いでしょう。
※参照：国税庁HP
老後の資金対策になる
近年、将来的にかかる老後資金に不安を抱える方も増えているのではないでしょうか。
マンション投資は個人でも挑戦しやすいワンルームから検討できる投資方法の上、ローンを完済すればその後は定期的な安定収入が得られるということで、年金以外の収入源としても注目されています。
マンション投資のリスク
このようにマンション投資には様々な魅力がありますが、その反面リスクもしっかり押さえておかなければなりません。では、一般的にどういった注意点があるのか見ていきましょう。
- ・物件の管理費がかかる
- ・市場の変動リスク
- ・初期費用の回収期間が長い
- ・金利の変動リスク
- ・自然災害に見舞われるリスク
物件の管理費がかかる
管理会社に任せられるとはいえ、マンション投資においては建物の管理やメンテナンス、それにともなう修理・リフォームなどの手間は免れません。点検によって異常が発見されたり、大幅な修理が必要になったりした場合には予想外の出費が発生するリスクがあるのです。
耐用年数という目安があるとはいえ、設備や建物などの故障や劣化は思わぬタイミングで起こることも考えられますから、余裕を持って資金を運用する必要があるでしょう。特に中古マンションを購入した場合は、はじめの段階で費用がかさむ恐れも。
市場の変動リスク
不動産は土地や環境が流動するには時間がかかることから、価値が安定しやすいイメージがあるのではないでしょうか。
しかし、不動産も景気の影響や市場の変化、急激な周辺環境の変化（中心的な存在となっていた企業や学校、ショッピングモール等の撤退など）により、予想外に価格が下がる場合も考えられます。
また、築年数が上がるにつれ 建物の価値は下がっていくのが一般的なので、家賃の変動や売却のタイミングは見極めが重要となるでしょう。
初期費用の回収期間が長い
マンション投資における初期投資は、一般的に高額です。そのため基本的にはローンを組み、初期投資の回収を見込んで家賃等を設定します。つまり、短期間で一気に利益を上げられる方法ではない、という点は心に留めておく必要があります。
また、ローンを返し終わるのが早ければ早いほど良いというものでもなく、回収が短期間すぎると最初の手出しが増えるため、利益が少なくなるデメリットが生じることも。
金利の変動リスク
市場の動向ど同時に「金利の変動」にも目を向けておく必要があります。特に景気によって利息の金額が左右される変動金利を利用する場合、予想外に負担が増える恐れも。
このリスクを防ぐためには利息が変わらない固定金利を利用する方法が存在するものの、逆に初期の利息が高くなる傾向があるため、双方の違いを正しく理解した上で適切な選択をすることが重要です。
自然災害に見舞われるリスク
不動産投資において、予期できないのが地震や台風、火災などの「自然災害」。もし急な災害で大規模な修繕が必要になった場合、いったん住人に退去してもらわなければならなくなる恐れも。
ハザードマップで物件の場所を確認した上で、万が一の災害リスクに備えておきましょう。
