2020年4月の民法大改正｜不動産オーナー・大家さんへの影響を解説
「平成の大改正」とも呼ばれた改正民法が2020年4月から施行されました。改正されたのは売買や債権譲渡等を規定する債権法の分野ですが、敷金や原状回復に関する規定を明確化するなど、不動産オーナーが知っておきたい賃貸借のルールにも変更が及びました。そこで今回の記事では、賃貸経営をする方にぜひ知っておいてもらいたい民法改正のポイントについて詳しくご紹介するので、参考にしてください。
1 民法改正の内容
2020年4月、現行の民法が1894年に制定されてから実に120年の時を経て改正されます。その内容は債権関係の規定が中心となり、賃貸経営を行う不動産オーナーや大家の方にとっても大きく影響を受けるのが「賃貸契約」に関するものです。
たとえば敷金の返還や契約解除における借主の原状回復に関する規定は、これまでの民法になかったため、トラブルを招く原因にもなっていました。そこで民法改正により以下の3つのポイントが詳しく明文化されました。
1-1 敷金の返還
これまで賃貸契約における敷金は、民法で明確に定義されておらず、呼び名も保証金であったり、その用途も明確ではありませんでした。さらに賃貸契約が解除され賃借人が退去してから、いつ敷金が返還されるのかについても民法には規定がありませんでした。
今回の民法改正において、敷金の定義と返還時期、そして何に充当されるのかが明文化されたことで、賃貸契約書にもその内容を反映させる必要があります。
1-2 賃料減額
旧民法では、賃貸物件の一部が賃借人の過失によらず「滅失」した場合に、「賃借人の請求に応じて」賃料減額がなされることとされておりましたが、改正民法では、賃貸物件の一部が「使用収益をすることができなくなった」場合も、「当然に」その割合に応じて賃料減額されることとなりました。
1-3 原状回復
入居者が退去したあとの室内における原状回復の範囲について民法では規定がなかったため、トラブルを招くケースが多かったため明文化されました。さらに居住中における設備の修繕に関しても、契約書に明記することが義務付けられることになります。
1-4 連帯保証の範囲
賃貸契約を締結する際に、賃借人の連帯保証人がどこまで責任を負うのか、その範囲と限度額を明確にする必要があります。さらに家賃を滞納するなど賃借人の不払いが発生した場合、不動産オーナーや大家は債務の履行状況などの情報について連帯保証人に報告する義務が生じることになりました。
2 民法改正による賃貸オーナー・大家さんへの影響
2020年4月からの民法改正によって、賃貸経営をしている不動産オーナーや大家さんにどのような影響が生じるのかを見ていきましょう。
2-1 「敷金」改正の影響
敷金に関しては、民法改正により賃借人の原状回復義務が明記されることで返還額も明確になります。そして返還時期に関しても、契約書に明記することになります。
不動産オーナーあるいは大家さんは、契約書を作成するにあたり、原状回復の範囲を明確にする必要があるので、経年変化や通常損耗の範囲も明確にする必要が出てくるでしょう。関西地方では敷金ではなく保証金という名目で支払いを求める慣習がありますが、賃借人からお金を預かるという意味では保証金も敷金として定義されます。
問題は退去時に一定額を差し引いて返還する「敷引き」です。こちらも主に関西地方で使われる商慣習で、簡単に説明すると預けた保証金（敷金）の一部を返金しない特約のことです。つまり、戻ってこない一時金なので、礼金と同じようなものです。
改正民法第622条の2では、受け取った敷金は「賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」としています。
この条例から判断する限りは、滞納家賃や原状回復などに充当されない敷引きは認められないように考えられます。つまり、「敷引き」として一部のお金を返金しないことはダメで、滞納家賃や原状回復などに充当しないお金は返金しなさいということです。
契約書に特例を入れて敷引きを行うことができるかどうかは、今後の動向にもよるでしょう。
2‐2 「賃料減額請求から賃料減額」へ（改正民法第611条第1項）
旧民法では、賃貸物件の一部が賃借人の過失によらず「滅失」した場合に、「賃借人の請求に応じて」賃料減額がなされることとされておりました。
改正民法では、滅失だけでなく、賃貸物件の一部が賃借人の過失によらず「使用収益をすることができなくなった」場合に、「当然に」その割合に応じて賃料減額されることとなりました。
たとえば、「エアコンが壊れた」「トイレが使えない」「お湯が出ない」などの住宅設備のトラブルが発生し、使えないことで生活に支障があるような場合には、その分（使えなかった日数など）が家賃の減額対象になるということです。
賃貸物件の近くに居住しているとは限らない賃貸人にとって、賃貸物件が使用収益不能となった理由も、どの程度使用収益することができなくなったかも、その時点で（すなわち証拠が散逸する前に）把握することは容易ではありません。知らないうちに賃料以上の額を受領している場合、あとから賃借人に返還しなければならない可能性もあります。
賃貸人としては、賃貸物件の状況にこれまで以上に注意を払い、適切に管理することが望まれます。
また、本条は強行規定ではなく任意規定（当事者間の合意により適用を排除できる規定）ですので、賃貸契約書で、本条と異なる内容を定めておくことでも対応できます。
2-3 「修繕義務」改正の影響
契約書の作成時は、賃借人が居住している間の設備の修繕に関する規定について特に注意が必要です。
室内の設備は居住者が故意に故障させない限りは、その修繕義務は不動産オーナーや大家さんにあります。そして居住者の報告を受ければ、適宜対応しなければなりません。
しかし現行の賃貸契約書では報告を受けてからいつまでに修繕するのかを明確にしていない場合もあります。かといって居住者が勝手に対応することもできないので、場合によっては入居者の生活に支障が及ぶ可能性もあります。
そこで民法の改正により、「第607条の2」で賃借人に修繕権が与えられることになりました。たとえば、居住者が室内設備に修繕が必要である旨を大家に連絡しても、相当する期間内に修繕が行われず、居住者にとって急迫の事情がある場合は、居住者が修繕できるという内容です。
修繕費用については、現行の民法でも改正民法においても、第608条において不動産オーナーや大家さんに直ちに請求できることになっています。
民法改正により居住者の修繕権が明文化されたわけですが、その内容までは細かく記されていません。つまり修繕がどの程度の範囲で行われたかに関わらず、不動産オーナーあるいは大家さんは請求された金額を支払わなければならないということです。
このリスクは、賃貸契約書に規定を設けることで回避することも可能です。たとえば、賃借人に対して事前に見積もりを提出してもらい、承諾した上で修繕した場合には、その費用を支払うというように明記しておけば良いでしょう。
2-4 「連帯保証人」改正の影響
不動産オーナーや大家さんが契約書を作成する時に、連帯保証人との契約に関する内容にも注意が必要です。
民法改正では、連帯保証人が責任を負う「極度額」が明文化されました。つまり、賃借人の不払いをどこまで連帯保証人が負担するのかを定めるもので、問題はその金額となります。
過去の判例では、滞納を続けた賃借人の賃料は必ずしもすべて連帯保証人が支払う必要があるわけではない旨の判決が出ています。つまり、どの程度の金額で極度額を設定するのかというのがポイントになります。あまりに高額に設定すると、連帯保証人に支払い義務が生じない可能性があるからです。
さらに極度額を契約書に明記しない場合、改正民法第465条の2第1項および第2項により、保証契約自体が無効になるので注意が必要です。
また、契約名義人である借主が死亡した場合にも注意が必要になります。改正民法第465条の4において、それ以降に発生した損害などは保証の対象外となります。借主が死亡して同居している配偶者が住み続け、家賃を滞納したとしても連帯保証人に請求はできないことになります。
さらに、改正民法第465条の10が新設されたことで、不動産オーナーや大家さんに対して、「債務者の財務状況の情報提供」義務が生じることになりました。たとえば連帯保証人からの問い合わせを受けても正しく情報提供を行わなかったり、虚偽の内容を提供したりした場合、連帯保証人がその事実を際に保証契約を取り消すことができるという内容です。
提供しなければならない情報としては、「債務者の財産および収支状況」「賃貸契約における債務以外に負担している債務の有無ならびにその金額と履行状況」「担保として他に提供しているもの、あるいは提供しようとしているもの」等が挙げられています。
ちなみに、不動産投資において融資を受ける際の連帯保証人についても同様で、どこまで責任を負うのかその範囲と限度額を明確にする必要があるため、金融機関では連帯保証人を廃止する動きにもなっています。
3 家賃保証会社の活用が増える？
今回の民法改正で不動産を賃貸する側として懸念されるのは、「個人の連帯保証人が少なくなる可能性がある」という点です。
契約書に連帯保証人の極限額が明記されることにより、その責任範囲が明確になります。これを受けて、連帯保証人を頼まれても躊躇するケースが増えることも想定されます。
そうなれば、不動産オーナーにとっては収益確保の保険として家賃保証会社を検討する機会も増えるでしょう。家賃保証・賃貸保証とは、入居者が家賃を滞納した場合に、保証会社が立て替えてくれるというサービスです。
最近は、個人の生活スタイルの多様化や家庭の事情から、保証人を用意するのが難しい入居希望者も増えているので、民法改正の機会に合わせて家賃保証会社の活用を検討してみても良いでしょう。
4 自主管理している大家さんの注意すべき点など
管理会社を使わず自主管理している大家さんの場合は、改正内容をしっかり把握して対応する必要があります。
たとえば連帯保証人に関して、借主が死亡した場合にはすみやかに配偶者に通知し、新たな連帯保証人を立てる必要があります。
あるいは賃借人が家賃を滞納し、連帯保証人からその状況の問い合わせがあった場合、「本人に聞いてほしい」といった対応は今後できません。そのような場合に備えて、債務者に関する情報を入手し、速やかに連帯保証人に提供しなければなりません。
また、賃貸物件の設備が故障するなどのトラブルが発生した場合、速やかに修復できなければ家賃の減額を求められるケースも多く想定されるため、修繕に対する速やかな体制を整えておくとともに、取り扱いについては契約書に定めておくことも大切です。
さらに室内設備の修繕に関する条項も契約書に記載する必要があります。もし借主が急を要して修繕手配するようなことがあれば、その費用は全額負担しなければなりません。そのような事態に備えて、あらかじめ契約書に支払いに応じるための内容を記載しておくことが大切です。
管理会社に依頼すればこのような対応はすべて行ってくれますが、自主管理をしている大家さんの場合は、あらゆる事態に備えて事前に契約書で明文化しておくことが重要です。
5 まとめ
2020年4月から施行される改正民法によって、契約書の作成には注意が必要なことがわかります。敷金や修繕に関すること、そして連帯保証人に関する内容は契約書にきちんと明記しておくことが大切です。また、保証人を立てられない人のために、必要に応じて家賃保証会社の利用を検討する機会も今後増える可能性もあります。
民法改正に応じた賃貸契約について、今後は入居者募集を行う仲介会社の方で対応してくれますが、特に自主管理をしている不動産オーナーや大家業を営んでいる方は、修繕や家賃滞納などへの対応に注意が必要です。より専門的な対応や仕組みを活用することで回避できるリスクもあるため、これを機会に管理会社に委託するなどの検討も必要になりそうです。
