リスクを抑えたい！不動産投資初心者におすすめの物件は？

不動産投資を行うにあたり、重要だと言われるのが物件選び。しかし、初心者の場合はどのようなポイントを押さえれば良いのか分かりにくいものです。また、物件と一口に言っても戸建てやアパート、マンションなど様々な種類がありますから、予算や特徴と照らし合わせながら考えなければなりません。そこで初めて不動産に投資する方に向けて、押さえておきたいおすすめの条件を詳しくご紹介しましょう。

初心者におすすめの物件

投資初心者であれば、大きな利益を狙うよりまずは失敗の少ない方法を考えるのが得策。そこで初心者向けの物件としては、以下の3つが挙げられます。

立地の良いワンルームマンション

人気の賃貸といえばマンションですが、一棟買いは巨額の費用がかかってしまうため、個人にはハードルが高いですよね。しかし、その中の一室のみを購入し、そこを賃貸として貸し出す「ワンルームマンション投資」なら、比較的無理なく挑戦することができます。特に都市部では単身者や学生も多く、ワンルーム賃貸の需要も高いと言えるでしょう。

学生向けの賃貸物件

単身者が集まりやすい場所としては、進学を機に一人暮らしを始める学生が多い大学・専門学校近くのエリアも挙げられます。卒業をきっかけに退去者が出てもまた新しい学生が入居してくる可能性が高いため、安定した需要が見込めるでしょう。特に重要なのは「大学までのアクセスが良好」であること。徒歩圏内が難しい場合は、乗り換えなしで行ける駅周辺で探すのがおすすめです。

新築物件と中古物件の比較

同じ条件の物件でも、新築物件と中古物件どちらを購入するかで迷う方もいると思います。基本的に「新築は初期投資が高い分その後かかるメンテナンス費用が少ない」のが特徴で、逆に中古物件は「購入費用は安いものの、状態によっては修繕費用が高くなる」傾向が。まずは希望するエリアにどのような物件があるか確認し、元々地価が高い場所であれば中古物件も検討するなど、臨機応変に考えましょう。

初心者が購入するべき物件の条件

次に、そもそも初心者が物件を選ぶ際にどこを重視すれば良いのかを紹介します。

低リスクの物件

不動産投資について経験が浅いうちは、“損失リスクの回避”を優先することが大切。ギャンブル的な感覚で、いわゆるダークホース的な物件に挑戦するのは非常に危険です。一定期間安定した人気を誇っている人気エリアや、空き室リスクが低いと思われる学生街、ビジネス街の物件など、コツコツ収益を得られる場所を狙いましょう。

管理が容易な物件

前述した通り初期費用を節約すると、その後予想外に修繕費やリフォーム、メンテナンス費用などがかかることもあります。中古物件であっても事前にある程度良好な状態にしてあるものを選ぶなど、工夫してみてください。

将来的に価値が上がる物件

周辺環境が良く、都市部へのアクセスが良好なエリアは資産価値が下がりにくい傾向があります。また、マンションやアパートの場合は見晴らしや眺望が良い物件が評価されやすいようです。長く人気を維持できる物件であれば、売却時により多くの利益を得られる可能性もあるでしょう。

リノベーション向き物件

中古物件を活用する場合、現代風にリノベーションしやすいかも重要です。マンションであれば一般的にはラーメン構造が間取りの自由度が高いと言われていますが、その他水回りの排水管を移動できるか等もしっかり見ておきましょう。また、ワンルームマンション投資の際にはリノベーションが管理規約に違反しないか、も確認してくださいね。

投資リスクを最小限に抑えるために

このように、初心者の不動産投資はリスクを抑えることが大事だと分かりました。では一般的にどのような点に注意すべきか？というと、主に「空室リスク」と、「価格変動リスク」、そして「金利変動リスク」の3つが挙げられます。

空室リスク

せっかく不動産投資を行っても、提供している賃貸物件に入居者が来なければ家賃収入を得ることができません。これに関しては「物件の強みを見直し、ライバル物件と比較する」「周辺相場が変わっていないか定期的に確認する」「信頼できる管理会社を見つける」などの対策が考えられます。特にパートナーとなる管理会社は入居者募集だけでなく、その後の維持も総合的に任せられる相手を探すのがおすすめです。

価格変動リスク

これは簡単に言えば、購入した物件の資産価値が変動すること。建物や設備が経年劣化すれば家賃相場が下がるのはもちろん、売却した際の金額も予想より低くなる恐れがあります。こちらは基本的に「定期的なメンテナンス、修繕をしっかり行う」「周辺環境の変化をこまめにチェック」「中古物件の場合、瑕疵物件を避ける」などが対策となるでしょう。

金利変動リスク

不動産購入の際はたいていローンを組むと思いますが、中でも「変動金利」を選択した場合は景気によって金利が高くなる恐れも。しかし、逆に固定金利にするとリスクが軽減するかわりに全体的な返済額が上がるかもしれない上、選択できる金融機関も限られている傾向があるため「数年ごとに返済額の見直しができる契約を行う」のがおすすめです。

複数物件への分散投資も有効

不動産投資のリスク対策には、1件のみならず複数の物件を購入するという方法もあります。これにより一部が空き室になっても収入はゼロにならない、エリアの需要減少にも対応しやすい、万が一自然災害に遭った際他の物件でマイナスを補填できるなどのメリットが考えられるため、予算に余裕がある場合や、収益が安定してきた場合には検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資の流れ

不動産投資を始める際には、着実な手順を踏む必要があります。以下のように、まずしっかり計画を立てた上で臨みましょう。

目的の設定 – 不動産投資を行うことで「ゆくゆくはどの程度収益を上げたいか」「自分にとって得られるメリットは何か」を考え、あらかじめ目標を設定する
市場調査 – エリアごとの賃貸需要や物件の価格動向を調査し、どこの物件を検討するかを考える
物件選定 – 予算や建物の形態（アパートやマンション、戸建てなど）、エリア、設備、新築か中古かなど条件に合った物件を探して購入先を決定する
融資の検討 – 金融機関へローンについて相談し、条件を確認した上で自分にとって最適な融資を受ける（固定か変動かなど、金利の種類もチェックしておく）
購入と契約 – 融資等の問題が解決し、意志が変わらなければ物件の購入契約を結ぶ
運用と管理 – 購入後は物件の運用・管理を行い、収益を得る（自力で難しい場合は別途管理会社と契約する）

初めての投資物件選びの失敗を防ぐポイント

大まかな流れは上記の通りですが、最後に失敗を防ぐために注意しなければならない点も知っておきましょう。

投資の目的を明確にする

最初の「目的の設定」において、なぜ不動産投資を行いたいのか？をよく考えてみてください。例えば老後資金を貯めたい、仕事を退職した後も安定した収入を得たい、最終的には売却してまとまった資金が欲しい、などですね。いつどの程度収益を出したいかによってローンの年数や求める物件の特徴（売却益が期待できそうか、末永く需要がありそうかなど）、相続の必要性なども変わってくると思うので、まず到達点を検討しましょう。

市場調査を徹底する

物件を選ぶにあたっては不動産会社に相談する方も多いでしょうが、事前に自力で可能な限り調査を行うことも大切。どのエリアが人気が高いのか、賃貸需要はあるか、自分の予算的に購入が可能か、将来的に価値は下がりにくそうかなど、できれば現地を見て確認するのがおすすめです。

物件の詳細を確認する

条件だけを見て「人気エリアで予算に合うし、利回りも高そうだ」と購入を決めてしまうのもNG。特に利回りに関しては経費を含まない「表面利回り」のみが記載されていることも少なくありませんから、しっかり「実質利回り」をチェックしておかなければなりません。こちらも現地で詳細を確認し、建物や部屋の魅力、現在の状態などを見るのが良いでしょう。特に中古物件であれば、修繕履歴もふまえ今後どの程度改装が必要かを見通すのが重要です。

専門家のアドバイスを受ける

不動産の専門家や投資顧問のアドバイスを受け、リスクを軽減する。不動産投資のコツは、信頼できるパートナー探しにもあると言われています。とりわけ将来的なエリアの伸びしろや開発計画、どのようなローンを組めば良いかなどは自力だと判断が難しいところですよね。基本的には不動産会社や投資の専門家などを頼り、足りない知識や不安な部分を補ってもらうのが良いでしょう。実績や口コミ、公式サイトの雰囲気などを確認した上で、まずは実際に相談してみてはいかがでしょうか。