アパート経営で資産形成｜7つのメリット
超低金利時代を迎え、さらには長引く新型コロナウイルスによる影響、ウクライナ情勢、約20年ぶりのアメリカドル円安など、本格的な資産防衛の時代がやって来ました。
将来必要なお金を効率的に増やしていくには、貯金するだけではなく、「お金を生み出す資産」を検討することがも大切です。お金を生み出す資産には様々な種類がありますが、金融市場の影響を受けづらく、安全で収益性が高い資産の代表として、アパート経営があります。アパート経営には、安定した家賃収入が見込めるだけでなく、その他にも多くのメリットが存在します。
この記事では、収益性のある資産を持つことの重要性やアパート経営の魅力について解説しています。
資産運用に関心のある方、お金を効率的に殖やしたいという方は参考にしてみてください。
資産とは何か？
資産とは、現金・動産・不動産など有形・無形の財産をいいます。この資産は、おもに「お金を生む資産」と「お金を生まない資産」に分けることができます。
お金を生む資産とは
お金を生む資産は、それを保有することにより収益が生じる資産で、具体的には、以下のものが該当します。
①銀行預金（収益＝利子）
②株式・債券（収益＝配当・利子・株主優待など）
③アパートなど賃貸用不動産（収益＝家賃収入・駐車料金収入など）
お金を生まない資産とは
お金を生まない資産は、それを保有するだけでは何も収益が生じない資産であり、以下のものが該当します。
①現金（タンス預金）
②自宅・別荘
③自宅内の家具・電化設備・美術品・マイカーなど
お金を生み出す資産によって生じる格差
資産の種類には「お金を生む資産」と「お金を生まない資産」がある通り、お金を自宅の金庫の中にただ寝かせているだけでは何も収益を生まず、資産は増えていきません。また、年収が高い方はお金持ちになるチャンスはあるものの、高給を貰っているだけでそれを活用しなければ非効率です。
そこで、効率的に資産を増やしてお金持ちになるには「収益性のある資産」に換え、運用するのがおすすめです。
資産の収益性は金融商品の種類や各方法で様々です。例えば、銀行預金（現金預金）は利子という収益を生みますが、2020年4月より国内主要メガバンクの定期預金金利は0.002％と微々たる利率となっています。また、インフレ時に物価上昇率が金利よりも高ければ、預金額が実質的に目減りしてしまうことも想定されます。これが現金預金の弱点です。
また、株式や投資信託などの金融商品は、保有していれば配当や株主優待という収益を生みますが、相場変動によりその価値が大幅に下落するリスクを伴います。先物取引やオプション取引のデリバティブ商品（金融派生商品）ではさらにハイリスク・ハイリターンになります。
これに対し、アパートやマンション等の投資用不動産は、不動産価値が大幅に下落するリスクが低く、比較的安全性の高い資産です。また、家賃収入による収益性（利回り）はおおむね5～10％と銀行預金よりもはるかに高い水準にあります。インフレ・デフレなどの物価変動リスクに強いのも大きな特徴です。
資産運用は長期で行うほど最終的な資産格差が広がります。一時期、老後の2000万円不足問題が大きく騒がれた通り、「お金を生み出す資産」をいつから保有するかを検討する必要性が高まっているわけです。
アパート経営7つのメリット
上記の通り資産を増やしていくには、安全で収益性が高い資産を持つことが重要であることがわかりました。以下では、安全で収益性の高い資産の代表であるアパート経営のメリット7つを詳しく見ていきましょう。
①安定した家賃収入が見込める
②資産形成に繋がる
③節税ができる
④レバレッジを活用できる
⑤遠隔管理ができる
⑥団体信用生命保険に加入できる
⑦インフレ対策になる
安定した家賃収入が見込める
アパート経営の最大のメリットは、安定した家賃収入が見込めることです。ただし、毎月の家賃収入がまるまる手元に残るのではなく、そこから、ローンの返済金やアパートの修繕費用などが経費として出ていきます。
また、入居者が途切れて空室となった部屋の家賃収入は、その期間はなくなります。しかし、ローンを返済し終えたら必要経費は大幅に削減され、手元に残る現金も増えることになります。
資産形成に繋がる
アパート経営は、資産形成という側面も持っています。建物は築年数の経過に応じて劣化していき、その資産価値も減少していきます。しかし、土地は経年劣化がなく、その資産価値は維持されるのが特徴です（不動産市況により土地価格の多少の変動はあります）。
したがって、長期間アパート経営を続けていくと、ローンを完済する代わりに建物は老朽化して価値が低くなりますが、土地は資産として残ります。
その場合、土地を売却して売却益を得ることができ、また、資金に余裕があれば、アパートを立て替えて新しくすることも可能です。
節税ができる
アパート経営では、以下のように税金の支出を節約することが可能です。
①所得税・住民税への効果
アパート経営では、建物の経年劣化により資産価値が減少していくため、その減少分を減価償却費として必要経費にすることが認められています。減価償却費は、実際に現金の支出を伴うものではありませんが、帳簿上経費として計上することで不動産所得を圧縮することができるため、毎年の所得税・住民税の節税を図ることができます。
②相続税への効果
アパート経営は相続税対策にもなります。例えば相続時の土地の財産評価では、市街地は路線価方式、市街地以外は倍率方式で算出され、地価公示価格の70～80％程度に圧縮されます。また、その土地の上にアパートを経営していれば、それに加えて評価額が20％程度減額されます。さらに、相続人がアパート経営を続ける場合は、さらに評価額を減らしてくれる小規模宅地等の特例もあります。
また、建物の評価額は、「固定資産税評価額」が用いられますが、固定資産税評価額は建築費用の60～70％程度となっています。その建物がアパートで賃貸されていると、さらに評価額が30％圧縮されます。
レバレッジを活用できる
アパート経営では、一定の額の自己資金を用意すれば、残りは金融機関から融資を受けて投資資金に回すことができます。
例えば、初期投資額1億円が必要なアパート経営で3,000万円を自己資金とし、残りの7,000万円を金融機関から借りれば、3,000万円しかなかった資金が3倍を超える1億円の資金になります。つまり、レバレッジを効かすことが可能です。
レバレッジとは「テコの原理」のことで、投資では元手を何倍にも膨らませて効率的な資産運用を行えることを指します。金融機関から借り入れる資金について、低金利のローンを選ぶことができれば、その後の返済負担を減らすことも可能です。
遠隔管理ができる
自宅兼貸家の賃貸併用住宅でアパート経営を行う方もおられますが、アパート経営では必ずしもオーナーが賃貸物件の近くに居住する必要はありません。
賃貸用アパートがオーナーの自宅から離れた場所にある場合でも、管理会社に任せておけば、入居管理、家賃収納管理、建物・設備管理、入居者のクレーム処理などの業務に対応してもらえます。委託費用はもちろん発生するので、節約したければオーナーが自ら管理することも可能です。
団体信用生命保険に加入できる
融資を受けてアパート経営を行う場合、団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。
団信は、住宅ローンの返済途中に契約者が死亡または高度障害状態となった場合、本人に代わってローンの残債を金融機関に返済してくれる保険商品です。団信に加入すると万が一の事態が生じた時、団信がローンの残債を完済してくれるため、相続時に負債がない状態で収益物件（アパート）を家族に残すことができます。
インフレ対策になる
インフレになると、貨幣価値が下落して物価が上昇します。例えば、インフレ率が1年で20％の場合、現在10万円で購入できる品物が1年後は12万円払わなければ買えなくなるということです。このようなインフレに対応するには、物価の上昇とともにその価値が上がる資産を保有する方法が効果的です。
インフレに強い資産の代表として不動産が挙げられます。アパート経営であれば、安定した家賃収入を得ながら、将来のインフレに備えることも可能です。
まとめ
資産を効率的に増やすには、現金を収益性のある資産に換える方法がおすすめです。
中でもアパート経営は様々なリスクを考慮しつつ、収益性の高い資産の代表です。
安定した家賃収入が見込める上、不動産価値が大幅に下落するリスクは低く、所得税や相続税対策にもなり得るので、関心のある方はぜひ検討してみてください。
