なぜアパート・マンション経営はコロナ不況に強いと言われるのか？
新型コロナ不況によりさまざまな事業で自粛が広がったことで、株価や不動産投資信託のJ-REITも価格を下落させるなど、経済へのダメージは甚大です。しかし、その中でも現物資産であるアパートやマンション経営は、現時点でコロナ不況の影響をあまり受けていないと言われています。
なぜアパート・マンション経営はこのようなコロナ不況下でも強いのか。今回はその理由についてコロナ不況が不動産市場に与えている影響を分析しつつ、併せて今後の不況に強いアパート・マンションの選び方もご紹介します。
コロナ不況が不動産市場に与える影響
新型コロナウィルスの感染拡大により経済への影響は大きく、多くの人が集まる場所は閉鎖されるため、被害額がどの程度まで拡がるのかが懸念されています。このように世界経済がコロナ不況に陥る中、不動産市場にはどのような影響が出ているのでしょうか。
テナント・入居者による多少の移動も想定される
政府や地方自治体の要請を受けて自粛している飲食業や販売業などとは異なり、不動産業は影響が直ちに出るわけではありません。しかし、各テナントが経済的ダメージを受ければ家賃を支払ってもらえないなど、遅からず収益に影響が及ぶでしょう。
例えばイベント会場として貸し出しているスペースは、テナントが入らなくなることにより賃料収入は減少します。ホテルも稼働率が著しく低下し、運営は厳しい状況です。このように賃料による利回りが低下すれば、その物件の売り出し価格も下落します。
オフィスに関しても同様に、事業を自粛することにより会社の経営が困難になれば、事業廃止によるテナントの引き上げが起きるでしょう。
他方、派遣やアルバイトなどで生計を立てている人は勤務時間の減少により、収入の減少が問題になっています。東京都や政府から収入が減少した人を対象にした支援策が発表されていますが、給付金を受けるためには条件を満たす必要があるなど、2020年4月時点では調整が続けられています。
家賃が支払えない場合、移動を検討するテナントも出てくるでしょう。家賃の安い商業ビルなどは一時的にテナントが増えることなども想定されますが、緊急事態宣言の発令による活動自粛がいつまで続くかわからないため、動けないというケースもあります。
また、この状況が長期化すれば、廃業という選択を迫られるテナントが増加すると推測されます。
物件購入に関しては追い風になる
経済活動の自粛などを背景に安い物件への住み替えを検討する声も出ていますが、収入が減少しても住む家は必要なので賃貸需要自体が無くなる（ゼロになる）とは考えにくいでしょう。
コロナ不況により停滞する経済への支援活動の一環としては金融緩和が想定されます。具体的には貸し出し金利の引き下げや資金繰り支援などで、事業を継続しやすくするということです。金利の引き下げはローンの支払い負担が軽減されますが、そもそも低金利時代のため大きな効果はないかもしれません。
一方で、積極的な融資姿勢となれば、むしろ不動産投資においては追い風になる可能性があります。
実際、アメリカではFRB（連邦準備制度理事会）が政策金利を1.00%引き下げて年0.00%～0.25%のゼロ金利にすることを、3月に発表しました。
日本銀行も3月16日に「新型感染症拡大の影響を踏まえた金融緩和の強化について」を発表しています。また、国債買い入れやETF（上場投資信託）・J-REIT（不動産投資信託）の買い入れなどについての言及があります。経済産業省も「新型コロナウィルス感染症で影響を受ける事業者の皆様へ」とするレポートで、融資を含む事業支援に関する内容を掲載しています。また、4月9日には、必要なら追加の金融緩和にちゅうちょなく踏み切る姿勢も強調されています。
このような流れから住宅取得に関する金融緩和につながり、不動産市場の活性化につながることも想定されています。
アパート・マンション経営はコロナ不況に強い
コロナ不況によって経済活動は大きな影響を受けていますが、賃貸需要が無くなるわけではなく、むしろ金利の引き下げなども検討されているので、不動産経営は強いと言われています。
もちろん居住者の経済状況に応じて、物件の選別が行われる可能性もあります。コロナ不況が短期間で終息するのであれば、貯金を取り崩すなどの一時的な対応で凌げるかもしれないですが、新型コロナウィルスの終息に関してはさまざまな意見があり、長期に渡ることも考えられます。
また、引越し作業には業者との接触が伴うので、新居へのコロナウィルスの持ち込みを避けるため、当面の間は引越し作業自体も自粛という状況です。
なお、政府は、新型コロナウィルスで離職・解雇された生活困窮者に対して安定した住居の確保等を目的に「住居確保給付金」という支援策をすでに公表しています。給付条件は、「離職・廃業から2年以内であること」「離職する前に世帯の生計を主として維持していたこと」「ハローワークに求職の申し込みをしていること」「国のその他給付等を受けていないこと」であり、最長9ヶ月の給付を受けることが可能です。
支給額は、賃貸住宅で東京都１級地の場合、単身世帯は5万3700円、２人世帯は6万400円とされています。
住居の確保は経済活動の根幹を支えるものなので、不動産オーナーや個人投資家の方は、利回りをしっかり確保するという意味においても、住まいに関する政府の支援制度について細かくチェックすることが大切です。
コロナ不況に強いアパート・マンションの選び方
今回のコロナウィルス不況のように、未知の経済危機に見舞われた時でも慌てることがないよう、収益をしっかり確保できる物件の選び方についてご紹介します。
①キャピタルゲインより収益性重視で選ぶ
②賃貸需要を見込める家賃の物件を選ぶ
③都心周辺地域、地方都市や郊外の物件も検討する
キャピタルゲインより収益性重視で選ぶ
世界的な不況時において、投資は安全資産へと流れる傾向があるので、不動産に関してもキャピタルゲイン狙いの物件よりも、収益性重視の物件が選ばれます。
また、キャピタルゲインが狙える高額マンションなどは賃貸需要も限られるので、不況時には収益性が著しく落ちる可能性もあります。都心の湾岸部におけるタワーマンションのように、値上がり期待により購入するのは避けたほうが無難でしょう。
そして安定的に家賃収入が得られる収益性重視で物件を選ぶには、以下のように賃貸需要の多い物件を見極めることがポイントになります。
賃貸需要を見込める家賃の物件を選ぶ
コロナ不況が長引けば、家賃負担を軽減するために安い賃料の物件が選ばれることが考えられます。それを踏まえて賃貸需要が多い家賃設定ができるアパートやマンションを選ぶことが必要となるでしょう。
特にアパートはマンションよりも、同じ広さで家賃単価は安くなります。居住性に関してはマンションのほうが優れている部分が多いですが、経済的な理由でアパートを選ばざるを得なくなる人も増えてくる可能性があります。
例えば、これまで敬遠されていたような駅から少し離れた家賃の安いアパート等についても、賃貸需要が増える可能性はあります。今後、投資用物件を探す際は広い視点で検討することが大切です。
ただし、コロナ不況が終息し経済が好転すれば、これまでのように利便性のよい物件へ賃貸需要は流れることも考えられるので、利便性に難がある安い賃料の物件は、長期保有というよりも利回り重視の短期保有を前提として購入することも視野に入れておきましょう。
都市部の周辺地域、地方都市や郊外の物件も検討する
2020年4月時点で7都府県に緊急事態宣言が発令され、不要な外出は極力控えるよう要請されています。企業もテレワークへの移行を推奨され、要請に応える事業所も増えていますが、テレワークはそもそも働き方改革の推進に必要なものでもあるため、コロナ不況が終息した後もそのまま会社の制度として残る可能性は高いでしょう。
そうなれば通勤に便利な都市部の高い家賃の物件に住む必要がなくなり、郊外の安い家賃の物件に賃貸需要が流れる可能性もあります。コロナ不況が終息してもテレワークがさらに普及すれば、住みやすい地方都市の物件にも注目が集まるでしょう。
例えば、都市部よりも安い家賃で住環境が良く、多少時間がかかっても通勤可能な都市部の周辺地域へ住み替えるニーズが考えられます。
さらに、地方の物件は取得価格が安く、高利回りの運用が魅力ですが、需要減による空室リスク等が懸念材料でした。しかし今後は、テレワークやダブルワーク、フリーランスとして独立するといった働き方改革がさらに進むことで、住まいに関する需要も徐々に変化することも考えられます。
このように、物件選びについても時代の変化に応じて柔軟に見極めることが大切です。
まとめ
コロナ不況により世界的に経済活動は停滞し、さまざまな事業への影響も拡大しています。そのような中でもアパートやマンション経営は影響を受けにくいなど、不動産投資の強みを発揮している状況とも言えます。ただし、経済不況時の物件選びでは、収益性の確保が課題となるので、賃貸需要を見込める不動産をしっかり選ぶことが重要になるでしょう。
