金融機関の選び方で事前に知っておきたい４つのポイント
不動産投資とは、金融機関から融資を受けて大きな資産を手に入れることが出来る事業です。
不動産投資を実現するためには、融資を受ける金融機関選びも重要なポイントです。
しかし、あなたが不動産投資に興味はあるけど実現できていない理由の一つに、融資を受ける金融機関はどうすれば良いのかわからないため、一歩を踏み出せずにいたのではないでしょうか？
今回は、不動産投資の金融機関選びの基礎知識として事前に知っておきたい４つのポイントの話です。
金融機関別の主な特徴の理解
不動産投資のメリットは、他の投資と異なり金融機関から融資を受けることにより、自己資金＋融資で大きな不動産への投資が可能です。
その金融機関選びについて、融資の基準や判断については、各金融機関などにより異なりますので、主な特徴をまとめてみました。
1. 都市銀行
あなたの属性（与信）や勤務先との関係性および取引実績などの諸条件によりますが、不動産投資に消極的な金融機関もあるため、基本的にハードルは高く、特に新規取引での融資は厳しい可能性があります。
一方で、融資を受けることが可能ならば、低金利での資金調達が可能となりますが、一定の自己資金相当が必要となるケースが一般的です。
2. 地方銀行
地方銀行は営業エリアが限定されており、あなたの居住先や物件所在地が営業エリア外だと取り組みしてもらえません。
以前より取引を行っている地方銀行ならば、都市銀行よりは融資を受けやすい傾向にあります。その中で、積極的に不動産向けの融資を取り扱っている金融機関や支店も存在します。
一方で、いままで取引のない方での新規融資は、融資条件が悪くなる場合があります。
3. 信用金庫
地方銀行と比較すると、金利や融資期間などの融資条件が悪くなる傾向にありますが、継続的な取引を行っていると融資を受けやすい傾向にあります。
取引年数やあなた自身の与信により、地方銀行よりも有利な条件で資金調達できる可能性もあります。
4. 政府系金融機関
金利は低利・固定で利用ができますが、返済期間が短く、融資限度額もあります。
一定の基準を満たせば融資を受けることができるメリットもあります。
5. ノンバンク系
信販・クレジット・消費者金融や不動産関連・リース系の会社です。
金利は高めですが、条件に当てはまれば比較的融資は受けやすいようです。
地方銀行と同様に営業エリアが限定されている場合もあり、あなたの居住先や物件所在地が営業エリア外だと取り組みしてもらえない場合もあります。
ただし、一度借りていると銀行での借り換えや新規融資が難しくなるなど、将来の融資審査にマイナス影響がある場合があります。特に、カードローンや消費者金融系からの資金調達はマイナスに評価されてしまいます。なぜなら、消費者金融に頼らなければならないほど生活に余裕がなく、その補てんとして不動産投資を考えているとみなされる可能性があるからです。資金に余裕がなく、不動産経営が堅実に行えないと判断され、融資を受けられないこともあります。
カードローンや消費者金融は、限度額まではいつでも借入することができ、金利は高いのですが便利な要素はあります。しかし、借入枠があるカードローンはいつでも借入することができるため、借入をしていなくてもカードローンの限度額が借入とみなされるケースがあります。一度借りていると銀行での借り換えや新規融資が難しくなるなど、銀行からの融資審査に影響がある場合があります。
１枚でも消費者金融カードを持っていると融資が受けられない可能性もあります。よって、不動産投資におけるカードローンや消費者金融からの資金調達はNGです。
金融機関の選び方
金融機関を選ぶ方法として、
- 物件を紹介してくれた業者から紹介
- 不動産投資の経験者から紹介
- 住宅ローンを受けている金融機関
- 給与等の振込口座を持っている金融機関
- 勤務先のメイン金融機関、取引金融機関
など、上記のような紹介や既に取引のある金融機関を候補としましょう。
住宅ローンや給与振込口座のある金融機関など、あなた自身の取引が長い金融機関は、融資条件が有利になる可能性があります。１万円ずつでも良いので積立貯金を行っている金融機関も同様です。ある程度の預金残高が確保できていれば、更に良い評価がされます。
なぜなら、コツコツと貯蓄をしている堅実さの実績（あなたの信用実績）を積んでいるとも言えます。つまり、不動産投資の融資をしても無駄使いせず、借り入れを返済してくれる方だという印象付けになっているためです。
その他は、購入予定の物件を取り扱う業者に紹介してもらいましょう。更に、知人に不動産投資の経験者がいるなら紹介を受けましょう。不動産投資をするタイミングで、金融機関の融資条件や目線などの情報を持っている可能性があります。つまり、有利な条件で融資を受けることの金融機関を紹介してもらえる可能性があるのです。
あなた自身の与信も加味されることから、勤務先のメイン金融機関も候補として有効です。
融資を断られても諦めてはいけない
金融機関ごとに不動産投資の融資に対する取り組みスタンスが異なります。
同じ金融機関でも、支店によって異なる場合もあります。
ある金融機関で融資を断られたり、満足できる融資条件ではなかったとしても、諦めてはいけません。必ず複数の金融機関に打診することが重要です。融資を断られたとしても、他の金融機関で融資を受けることが出来た事例は数多くあります。同じ金融機関でも、支店が違えば条件が異なる場合もあります。
金利条件、融資期間、融資限度額など、収支計画（キャッシュフロー）に直接影響するものや、保証人、担保提供の考え方も金融機関によって様々です。
複数の金融機関に融資打診し、あなたの資金計画に一番適した条件での融資内容を比較検討することが、有利な資金調達を実現するポイントです。
個人でダメなら法人化で不動産投資！
相続税増税や将来の社会保障制度への不安から、節税や資産形成目的でのアパート・マンションなどの建設や不動産投資が盛んになり、不動産向け融資がバブル期を超える過去最高を記録しました。
金融緩和やマイナス金利の影響もあり、金融機関も不動産向けの融資に積極的でした。
この状況を危惧し、借り入れの返済不能リスクを回避するため、誰でも融資が思うように受けられていた時と比較し、最近は金融機関も融資基準を厳しくした様子が伺えます。
この影響でサラリーマンでの不動産投資で融資を受けることが厳しくなったように感じます。厳しくなったとは、誰でも融資が思うように受けられていた状況から厳しくなったという事です。つまり、厳しくなったのではなく、正常に融資の審査をするという事ではないでしょうか？
しかし、最初からサラリーマンの不動産投資への融資は消極的という金融機関もあります。
そんな状況下でも、サラリーマンに対する融資はNGでも、法人に対する融資ならばOKになる場合があります。あなたが「最近、不動産投資の融資条件が厳しいかな？」と感じたならば、資産管理会社などの法人を設立し、その法人で不動産投資を行うことも選択肢として検討ください。
所得税などの節税対策にも有効となり、まだ融資も比較的受けやすい状況のため、資産管理会社を設立して法人で不動産投資による事業展開することもお勧めです。
特に、所得税の課税所得が８００万円以上の方は、節税対策としての効果も得られる可能性があるため、「法人設立による不動産投資」を一考下さい。
まとめ
不動産投資を行う際の融資金融機関選びの優先順位は、融資が可能ならば都市銀行です。
しかし、ハードルが高いので、現実的には地方銀行・信用金庫・政府系金融機関およびノンバンク系の不動産関連・リース系の会社の中から、有利な融資条件の金融機関を選ぶことがベストです。
特に、あなたの居住地や購入予定の物件所在地に不動産投資に積極的な地方銀行や支店があれば、第一候補として考えましょう。
５．のノンバンク系は、不動産関連・リース系の会社以外のカードローンや消費者金融系は絶対に避けてください。希望する物件を購入するにあたり、融資額が不足するためにカードローンや消費者金融系の融資を組み合わせて不動産投資をされている方がいます。また、物件購入時の諸経費相当をカードローンや消費者金融などを利用して自己資金０（ゼロ）で不動産投資をされている方もいます。しかし、浪費家で消費者金融に頼らなければならないほど生活費に余裕がなく、その補てんとして不動産投資を考えているとみなされてしまいます。
資金的に余裕がなく、不動産事業が安定的に経営されないと判断され、融資を受けられない可能性もあるのです。更に、将来他の金融機関で借り換えや新規の不動産投資も困難になる可能性があり、お勧めできません。
年数が経過し、家賃が下がってきてしまった場合でも、市場金利が低いにも関わらず、高い金利での融資を繰り上げ返済または借り換えできないことは、折角の低い金利が利用できるチャンスを失うばかりでなく、高金利の影響で手取り収入を圧迫してしまう場合も考えられます。
高額所得者の場合、借入利息は経費化できるため、利率をあまり気にされない方もいるようですが、後々ご自身の与信に影響を及ぼすことを十分理解してください。
サラリーマンの方は、不動産投資の融資をしてくれそうな地方銀行に給与振込口座を開設した方が、不動産投資には良さそうです。なぜなら、取引実績を積んでおくことにより、あなたの信頼度（与信）を高めていくことになるのです。
不動産投資は継続的に賃貸経営という事業を担う必要があります。つまり、長期の経営です。不動産投資をはじめるならば、長期間で金融機関との取引を継続していくことになります。
そのためにも、あなた自身の与信を高めていくことは金融機関への信頼度を高めることになりますので、今からでも不動産向けの融資に前向きな金融機関を紹介してもらい、積立貯金などの取引を始めておくことも一考です。
将来的には、２～３行くらいのメイン取引金融機関をつくっておくことが理想です。
昨年までと比較し、金融機関の融資基準が厳しくなったと言われています。誰にでも・いくらでも貸してくれたイメージがありましたが、現在は簡単ではありません。しかし、ある意味正しく・リスクを加味して融資審査をしているという考え方ができます。
無理のない範囲で不動産投資を行うならば、今現在の融資基準で不動産投資が実現できた方が安心と言えるのです。
資産形成や節税対策などの事業目的に合った、無理のない資金計画を検討してください。
