賃貸経営のプロパティマネジメント（PM）業務とは？｢AM｣｢BM｣｢FM｣との違いを解説
不動産投資で賃貸経営を行う際、プロパティマネジメント（PM）という言葉を耳にしたことのある方も多いかと思います。
また、不動産投資における賃貸経営の業務は入居者募集から建物管理まで多岐に渡りますが、PMのほかにもAM・BM・FMといった４つの用語がよく知られています。
一見難しそうな専門用語ですが、不動産経営、賃貸経営の基本を知る上ではとても重要な知識と役割を担う業務を意味しています。
この記事ではそれぞれの意味や具体的な業務内容についてわかりやすく解説しますので、賃貸経営の基本を学びたい方は参考にしてみてください。
プロパティマネジメント（PM）とは？
PMは「Property Management（プロパティ マネジメント）」の略称で、おもに不動産の資産価値に関する維持・管理業務を指し、資産価値の最大化を目指すものです。AMでは保有資産全般を対象としたマネジメント業務ですが、PMではその対象を不動産に絞ります。具体的なPM業務には、以下のものがあります。
| 入居者の管理業務 | 物件のオーナーに代わり、客付けや入退去事務、家賃入金管理、家賃滞納者への督促、クレーム処理などを行います。 |
| 設備の交換・修繕 | 専有部分の設備に不具合が生じれば、交換・修繕を行います。 |
| 入居者退去にかかる原状回復・修繕 | 入居者退去による原状回復に必要な個所の修繕を行います。 |
PMと似たような不動産用語として「リーシング」があります。PMが不動産の管理や運営を主な業務とすることに対し、リーシング（leasing）とは一般的にはリース業務のことを指しますが、不動産用語としてはおもに客付け（テナント付け）といった仲介業務を意味します。また、賃料相場の調査や不動産の流通状況などを調べることもあるため、法律・契約上の専門知識が必要とされる分野です。
リーシングは、その内容により以下の業務に分けることができます。
| 入居者募集 | 賃貸経営に向け、入居者の募集を行います。 |
| 入居者案内 | 入居希望者が物件の下見を行う場合に、現地を案内します。 |
| 入居者との契約業務 | オーナー・入居者間における入居契約締結を支援します。 |
| 入居者の契約更新 | オーナー・入居者間における入居契約更新を支援します。 |
| 入居者の退去事務 | 退去の確認、原状回復に必要な個所の確認、家賃・敷金の精算などを行います。 |
| 一括借り上げ（サブリース） | オーナーに一定額の家賃を保証する代わりに、物件全体を一括して借り上げ、第三者に転貸する業務です。一括借り上げは、オーナーにとって空室や家賃滞納の不安がない反面、管理委託コストが高くなります。 |
| 一棟借上げ | 企業が、従業員の社宅・寮として物件一棟を借り上げる形態です。 |
| テナントリース | 物件のフロアを事務所や店舗用に貸し出す形態です。なお一般的には、PMの管理委託コストは物件収益の5～10％など、成果報酬的な性格が濃いのも特徴です。 |
リーシングとPMには共通する部分も多いため、両方のサービスを行う不動産会社や、リーシング部門とPM部門を別に設けて連携を行い、貸主をサポートする会社も少なくありません。
AMとは？
AMは「Asset Management（アセット マネジメント）」の略称で、株式、債券、不動産などの保有する資産全般に関する運用・管理業務を指します。AM業務は、以下のように区分することができます。
| 投資戦略の立案 | 保有資産の収益最大化を図るため、投資戦略を立案します。 |
| 投資商品の購入 | 投資効果の大きい商品を見つけるための情報収集・調査、所有者との交渉、購入、運用計画策定などを行います。 |
| 保有資産の運用 | ポートフォリオを適切に組み合わせます。分散投資や長期投資でリスク低減を図ったり、値上がりや値下がりした資産があればリバランス（再調整）などを行います。 |
| 保有資産の売却 | 当初の目的を達成した場合や投資効果が得られなくなった時には、保有資産を売却します。 |
AMは、不動産を含めた投資全般についての意思決定を行い、投資収益や資産価値の最大化を図る業務となります。そのため、AMは後述するPMやBM、FMなどを含めた総合的なマネジメント業務になります。投資や経済動向に関する幅広い知見や見識が必要とされる分野です。
BMとは？
BMは「Building Management（ビルディング マネジメント）」の略称で、建物自体に関する管理を行う業務です。建物・設備に関する専門的・技術的な見識やノウハウが求められる分野です。
具体的なBM業務には、以下のものがあります。
| ①建物・外構・植栽の点検・管理 | 建物・外構・植栽などについて、外観に異常がないか点検・管理を行います。 |
| ②設備の点検・管理 | 玄関自動ドア、エレベーター、給水タンクなど共用部の設備について、点検・管理を行います。 |
| ③改修・補修などの工事管理 | 建物・設備の改修や補修工事について管理を行います。 |
| ④建物共用部の清掃 | 玄関ホール、廊下、階段など共用部の清掃を行います。 |
| ⑤建物・敷地の巡回警備 | 防犯のため、建物・敷地の巡回警備を行います。 |
| ⑥消防・防災設備の管理 | 災害に備えるため、消防・防災設備の管理を行います。 |
PMとBMとの違いは、PMが入居者など対ヒトの関連業務であるのに対し、BMは建物・設備に関する対モノの業務であることです。設備の点検・補修や清掃などの業務で両者が重なる部分がありますが、PMは専有部分、BMは共用部分を扱うのが原則です。
なお一般的には、BMの管理委託コストは物件の収益に関係なく、建物規模や業務範囲から導き出される固定費の場合がほとんどです。
FMとは？
FMは「Facility Management（ファシリティ マネジメント）」の略称で、不動産の有効活用を進め、経営の効率化を図る業務を指します。有効利用されていない土地・建物の活用を進めることで投資効果を上げ、無駄な経費を抑えることでコストの最小化を図るなど、物件に対する投資効果の最大化を図ります。
入居者ニーズをはじめとした社会動向の把握、土地・建物に関する専門知識、経費効率化のノウハウなど幅広い見識が求められる分野です。
FMの主な業務には以下のものがあります。
| 遊休・未利用の土地・建物の活用化 | 活用されていない物件の有効利用策を考え、実行します。 |
| 物件の改善・改良 | 入居者ニーズに適合するよう、物件の改善・改良を行います。例えば、リノベーションやリフォームにより、入居者を惹きつける物件に改造する、または、設備を更新してコストを削減するなどの方法があります。 |
| 保有物件の整理 | 活用策がない、または投資効果が見込めない物件を処分し、保有資産の優良化を進めます。FMは、保有資産を見直し、経営効果を上げて収益性を高めるために、長期的視点により管理を行う業務です。 |
まとめ
従来、不動産投資は限られた一部の富裕層が行う投資ジャンルでしたが、近年は会社員や主婦など一般投資家が参入し、その裾野が広がっています。それと同時に、投資環境面では、少子高齢化や人口の大都市集中が進み、入居者ニーズも多様化、複雑化しています。
このような不動産投資を取り巻く環境変化の中で、個人投資家が安定的な収益を得るには、地域の人口動態や入居者ニーズを的確に把握した上で適切な対応策を講じていかなければなりません。そのため、不動産投資にかかる広い見識と先を見据えた戦略眼を有する専門家の力を借りながら進めることが、投資を成功させるために必要な要素になります。
不動産投資では購入・運用・売却などの各段階に応じて要求される見識や技術も細分化・分業化されてきており、そのため、AM・PM・BM・FMなどの各分野に秀でた専門家もそれぞれ異なります。もっとも、各業務はお互いに重なり合う部分も多く、このため複数の業務を併せて行う業者もありますが、本来的に各々の業務は、その視点、対象、技術、見識などが異なるジャンルといえるでしょう。
いずれも、不動産投資を行う上で欠かせない業務となるので、信頼できる管理会社・運営会社を選ぶことをおすすめします。
