知らないと損！不動産投資の融資（ローン）借り換えメリット・デメリットは？
不動産投資で金融機関から受けた融資（不動産投資ローン）の負担が重ければ「借り換え」を検討するのも一つの方法です。不動産投資事業では、空室対策や物件の維持管理も大切ですが、キャッシュフローに大きく影響する「ローン返済額の圧縮」にも注意する必要があります。ただし、ローン借り換えには金利が下がるなどのメリットがある一方、デメリットや注意点もあります。今回は、不動産投資ローンの借り換えについて知りたいあなたに、ローン借り換えのメリット・デメリットや借り換えの手順と借り換える際の注意点、ローンの借り換えをした方がいい場合について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローン借り換えのメリット
不動産投資ローンの借り換えとは、現在利用しているローンの金利や借入期間を見直して、別の金融機関から借り直すことを指します。一般的にはローンの返済負担を軽減するために、より低い金利のローンに借り換えます。
- ローンの借り換えの3つのメリット
| ① | ローンの返済負担が減る |
| ② | 残債を早く減らすことができる |
| ③ | 信用力が上がる |
ローンの返済負担が減る
融資を受ける金融機関を変更し、例えば金利を3％から2％に引き下げてもらえば毎月の返済額は軽くなり、キャッシュフローを蓄積しやすくなります。手元に残った現金で大規模な修繕費など不意の出費に回したり、事業拡張の元手資金にするなど、新たな投資活動の可能性も広がります。
残債を早く減らすことができる
ローンの金利が安くなれば、返済金のうち元本の返済に充てる比率が高まるため、ローン返済のスピードが速くなり、残債を早く減らすことができます。当初の予定よりローンの残債を減らしておけば、将来的に物件を売却する際に一括返済もしやすくなります。
信用力が上がる
ローンの借り換えでは、新たな借り換え先からの融資額を使って元々借りていたローンの残債を完済することになります。ローン完済の実績ができれば、別案件で他の金融機関から融資を受ける場合に信用度が高まります。また、大手都市銀行などの金融機関に借り換えた場合には、借り換え前と比べて信用度がさらに高まることもあります。
ローン借り換えのデメリット・注意点
ローンの借り換えには手数料が発生したり、借り換え元金融機関との信頼関係悪化といったデメリットにも注意する必要があります。
コストがかかる
ローンの借り換えで発生する手数料には次のものがあります。
| 借り換え元金融機関の手数料（違約金） | ローンを借り換える場合、借り換え元の金融機関に対して「一括繰り上げ返済手数料」が発生することがあります（違約金としているケースもある）。金額は銀行によって異なり、無料の場合もありますし5万円程度かかる場合もあります。
例えば金銭消費貸借契約書に、「借り入れから〇年以内に繰り上げ返済する場合は、〇％の手数料がかかる」と記載されています。 |
| 借り換え先金融機関の手数料 | 新規ローンの事務手数料（借入金額によらず一定の金額を支払う「定額型」または借入金額に対して一定割合の金額を支払う「定率型」がある）であり、金額や料額は金融機関によって異なる。 |
| 登記費用 | 借り換え元の金融機関が設定していた抵当権の抹消や、借り換え先の金融機関が設定する抵当権の設定費用が必要になることがあります。登録免許税と司法書士報酬合わせて10～15万円程度になります。 |
| 収入印紙代 | 借り換え先金融機関と締結する金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙代で、借入金額に応じて数万円前後と定められています。 |
変動金利にする場合の注意点
ローンの借り換えで、固定金利から変動金利に換える場合は注意が必要です。金利は、経済動向や国の金利政策によって決まりますが、将来的な金利の変化を事前に予測することは非常に困難です。変動金利に換えた場合は、返済中に金利が上がって返済負担が重くなってしまうリスクがあることも認識しておく必要があります。
返済期間の設定で月々の返済負担が変わってしまう
ローンの借り換えでは、つい金利ばかりに目が向いてしまいますが、「返済期間」の設定にも注意します。借り換えで金利は安くなったものの、返済期間を短くすると月々の返済負担が増えてしまうこともあります。逆に長すぎるとローン残債がなかなか減らないことにもなってしまうため、バランスのとれた設定が必要です。
借り換え元金融機関との信頼関係が悪化する
ローンの借り換えは、借り換え元の金融機関にとってみれば、お得意さんを他の店に取られるようなもので、その支店や担当者の営業成績に悪影響となる場合もあります。金融機関との関係が悪化してしまうと、将来的に新規物件を取得する際に融資を受けづらくなる可能性もあるでしょう。
ローンの借り換えができる条件
不動産投資ローンの借り換えを行うには、借り換え先の金融機関での融資審査に合格することが必要です。借り換え先の金融機関からは、これまでの不動産投資事業の業績面を中心に、融資する資金が利子も含めて返済計画通りに返済できる相手かどうかについて、慎重に審査されます。具体的には以下のような内容です。
| 個人の信用 | 勤務先、年収、勤続年数、資産額、負債額、現行のローン返済状況などから安定的な返済能力を判定します。 |
| 不動産投資事業の収益性・物件の価値 | 利回り、物件の資産価値などから不動産投資事業の収益性や担保価値を判定します。 |
上記各項目についての審査結果を総合的にみて、金融機関の基準をクリアした場合に借り換え審査を通過することができます。
借り換えない方がいい場合
ローンの借り換えでは、一定の費用を負担しても借り換えるメリットがあると判断される場合に行うのが良いでしょう。例えば次のようなポイントです。
①借り換え前後で金利が1％以上軽減できる
②ローン残高が500万円以上ある
③残りの返済期間が10年以上ある
なお、借り換えを行うとどの程度メリットがあるかについて、簡単に計算できる簡易計算式があります。
・借り換えによる金額的メリット（円）＝（ローン残高×新旧の金利差×残りの返済期間）÷2
一方、借り換えに伴う費用の簡易計算式は、次の通りです。
・借り換えに伴う費用＝ローン残高×1％
つまりローン残高が2,500万円であれば、借り換えに伴う費用は25万円程度になると想定できます。
上の計算式を用いて、借り換えによる金額的メリットと借り換えに伴う費用をそれぞれ算出し比較することも判断基準として使えます。この計算によって金額的なメリットがない場合は、再度検討したほうが良いでしょう。
ローン借り換えの流れは？
ローン借り換えは、以下の①〜⑤の手順で進めていきます。
①借り換えるメリットがあるかどうかを慎重に検討する
借り換えの判断基準や簡易計算を用いて、借り換えを行うメリットがあるかどうかについて丁寧に判断します。自分だけで判断するのが不安なら、不動産会社や借り換え先の金融機関に相談しても良いでしょう。
②書類を整備する
借り換えるメリットがある場合は、金融機関に行く前に、必要となる書類を整備しておきます。金融機関との交渉や審査で求められる書類は以下の通りです。
| 勤務先や年収などを証明できる書類 | 履歴書、社員証、給与明細書、金融資産や保有不動産をまとめた資産一覧、借入額一覧などをまとめておきます。 |
| 現在行っている不動産投資事業の収益性や担保価値を判断できる書類 | 物件の所在、構造、築年数など概要がわかる書類、不動産賃貸事業の収支一覧などを準備しておきます。固定資産税課税明細書、確定申告書控えなどがあれば一緒にまとめておきます。 |
③借り換え先金融機関の候補を探す
借り換え先金融機関として第一候補となるのは、自分の居住地と物件の所在地の両方が営業範囲に含まれる金融機関です。もしくは自分の居住地と物件の所在地のどちらか片方が営業範囲に含まれる銀行等になります。営業範囲に含まれていないと融資をしてくれなかったり、付き合いがある方が割と親身に相談に乗ってくれるからです。ネットで金融機関の営業内容を調べ、不動産投資ローンの借り換えができそうな金融機関を選定します。
④金融機関に電話で確認する
選別した不動産投資ローンの借り換えができそうな金融機関に電話をかけて、実際の借り換え条件を確認します。あわせて借り換えるメリットがあるかどうかも相談すると良いでしょう。
⑤借り換えの申し込みを行う
電話で確認した金融機関の借り換え条件が自分の条件と適合する金融機関があれば、借り換えの申し込みを行います。
業者に相談する
あなた自身で借り換えメリットをシミュレーションし、借り換え先金融機関を探すことは、少なからず手間と時間がかかります。しかし、なかなか時間が取れないと言って諦める必要はありません。まずは現在取引している業者等に相談してみましょう。
不動産投資の際に物件を紹介してもらった不動産会社や管理会社などの中には、不動産投資ローンの借り換え相談にのってくれる業者があります。このような業者は、普段から金融機関との取引や融資斡旋を行っていることもあり、融資条件や金利などを含め、借り換えに積極的な金融機関を紹介してもらえます。
まとめ
不動産投資ローンの借り換えでは金利が下がるメリットはありますが、変更内容によっては返済総額が増える可能性もあることに要注意です。また、金融機関の借り換え条件を満たしていても、借り換えない方がいい場合もあります。不動産投資ローンの借り換えを検討する際は、返済負担の軽減などのメリットが借り換えによるコスト（費用）を上回る場合に限るなど、慎重に検討するようにしてください。
