不動産投資の物件はファミリー用・単身者用どちらを選ぶべきか

はじめて不動産投資を考える方ならば物件選びで悩むところですが、いくら位から可能なのか金額面も気になるところです。

まずは数百万円程度から、高額でも数千万円程度までの範囲で購入できる物件を探すのではないでしょうか？
一般的には、下記の順番で高額になります。

この中で、ワンルームタイプの単身者用と２LDK・３LDKなどのファミリータイプの物件が存在します。単身者用のワンルームタイプと比較し、1戸当たりの面積が大きくなるファミリータイプの方が高額になりますが、購入できそうな価格も多く存在します。

さて、どっちが良いのでしょうか？

意見が分かれるところでもありますが、安定経営という視点でワンルームかファミリータイプかを判断するには、物件の立地で選択することをお勧めします。

ワンルームタイプは駅近などの立地に左右されやすい

ワンルームタイプとは、単身者を入居者ターゲットにした部屋です。

単身者と言えば、大学近くの学生向けや独身社会人向けが考えられます。よって、通勤などの利便性や大学付近でアルバイトなどにも便利な立地が人気となります。通勤・通学など、一定期間その場所に暮らす必要性があるという入居者ニーズがある限り、少子化といえども、賃貸需要がなくなることはありません。

需要より供給量が多い場合に空室という問題が起こり、他の物件との差別化を図る必要があります。
一方で、そもそも賃貸需要がない立地では、どんなに差別化を図ったとしても、入居者はなかなか決まりません。

ファミリータイプは郊外でも可能性がある

ファミリータイプは、社会人の家族世帯が入居対象となり、駅から離れていても入居希望者が多いという特徴があります。

通勤よりも子どもの教育環境をはじめ、生活環境の豊かさを重視する傾向があります。通勤の利便性も重視するポイントの一つですが、子どもがいる世帯の場合には、それ以上に幼稚園・保育園をはじめ小中学校への通学や教育に関する事項を優先する世帯も多くなっているのです。

この場合、一概に都市部の駅近が一番良い立地とは言えません。
街中の賑やかな立地よりは、静かで自然の残る郊外立地が好まれるニーズもあります。

更に、子どもの成長とともに大きな部屋へと考えるご家族も、子どもの学区が変わることを避けるため、同一地域内で、少し大きな間取りへの引っ越しニーズも発生します。

奥様の買い物などの生活利便性なども考慮されます。特に、マイカー所有の世帯は郊外でも移動に支障がありません。駐車場の重要性が増しますが、郊外であれば駐車場確保はそれほど難しくなく、駐車場料金も安く済みます。

また、日本は持ち家志向が高いため、次の引っ越しはマイホーム（家を買う）という考え方の世帯も多く存在します。中古物件ならば、立地により家賃と同等、あるいは安く取得できる物件も多く存在します。

郊外であれば、新築1戸建ても可能です。
マイホーム所得のための頭金を貯蓄するには、家賃が安い郊外のファミリー物件に暮らすニーズもあるのです。

このように、暮らし方が多様化していることも影響し、単に利便性だけでは選択されない賃貸ニーズが存在することも事実です。

不動産投資は駅近物件が優先されますが、好立地の駅近物件は価格が高騰し、利回りが低い傾向にあります。

一方で、駅からの距離がある郊外のファミリータイプ物件の方が、他の条件が良くなり、利回りや稼働率も高く、安定したキャッシュフローが得られる可能性があります。

ワンルームタイプの入居期間は短い

入居期間はファミリータイプと比べ、短くなる傾向があります。大学生向けならば、通常は長くても４年間の入居です。キャンパス移動などがあれば、1年・2年で退去する入居者もいます。

社会人も転勤や結婚による退去があります。また、実家に戻るという退去理由も意外と多いのです。平均すると、約4年未満が一般的です。

ファミリータイプは入居期間が長い傾向があります。ある程度の年齢になれば、単身者よりも仕事上の人事異動や転勤が少なくなります。マイホーム取得の頭金を貯蓄するためには、頻繁に引っ越しすることは一般的ではありません。少なくとも、頭金を確保するまでの期間を考えると、単身者向けと比較しても入居期間は長くなります。

子どもの友達と離れ離れにならないように、卒業までは同一学区内での生活を維持する世帯も多く存在します。保育園に子どもが入園できたのに、引っ越し先で新しい保育園が確保できるかどうかわからない「待機児童問題」も影響している可能性があります。

また、暮らし方の多様化により、住まいにお金をかけず、他のことにお金をかけるライフスタイルの方もいます。このような世帯は、都心や駅近の家賃が高い物件よりは、郊外の安くて広い間取りを選ぶ傾向もあります。

サーフィンやアウトドアなどの趣味が活かせる立地を求めるニーズもあるのです。
平均すると、約4から5年くらいで想定でき、単身者に比べて約２倍以上の入居期間が見込めます。更に、立地や物件によっては10年以上も暮らし続けてくれる入居者がいるのも、ファミリータイプの特徴と言えます。

修繕費の比較

見落としやすいのが修繕費の関係です。原状回復や修繕などの工事費は、立地によって大きく費用が変わることはありません。しかし、家賃は立地によって大きく変わります。

例えば、７～８万円相当の家賃相場として、都心部では単身者用、郊外ではファミリー用の家賃相場と言えます。入居者の退去時における原状回復費用や修繕費を比較すると、部屋数が少なく、住宅設備（キッチン・浴室・洗面など）もコンパクトな単身者用の方が安く済みます。

ファミリータイプは部屋数が多くなるため、壁や床の補修・張り替え面積も大きくなり、住宅設備も大型になるため、修繕や交換費用は高くなります。

退去に伴う原状回復費用を比較すると、1カ月分の家賃（７～８万円）では、都心部のワンルームであれば賄えますが、郊外のファミリータイプは２ヵ月分以上の家賃相当が必要となる計算になります。

つまり、退去に伴う費用がファミリータイプの方が高額になるため、修繕費を多く見積もっておく必要があります。

ただし、ワンルームなどの単身者用は入居期間が短く、頻繁に原状回復や入居者募集のためのコストが必要になる可能性があります。

一度に多くの費用が必要となるファミリータイプか、少ない費用でも退去頻度の高い単身者向けの物件か、そのエリア・物件の特徴を加味して物件選びをすることも重要なチェックポイントです。

まとめ

ファミリーか単身者向けか、迷ったときは立地で判断しましょう。

それぞれ一長一短ありますので好みの問題でもありますが、「購入できる金額だから」という理由で物件選びをしないことが重要です。

単身者用とファミリーとでは、賃貸ニーズが異なります。単身者には人気のあるエリアでも、ファミリー世帯には人気がない場合があります。逆もしかりです。

地域のニーズや価値を理解し、その場所に不動産という資産を所有し収益を上げることができるか？が大切です。