不動産投資の融資審査をクリアするポイント4つ！種類や特徴も解説
個人の不動産投資では、物件の購入資金としてローンを組むのが一般的です。
不動産投資で利用できるローンは、居住用の「住宅ローン」ではなく、事業用の「不動産投資ローン」となります。さらに不動産投資ローンは「アパートローン」「プロパーローン」に大きく分けることができ、融資を受けるために必要な準備やポイントが異なります。
そこで今回は、不動産投資ローンを検討している方のために、利用できるローンの種類や融資を受けるためのポイントについて詳しくご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資ローンの種類と特徴
不動産投資を行うために利用できるローンの種類には、主に「アパートローン」と「プロパーローン」があります。
アパートローンとは投資用に購入するアパートやマンションを対象に融資をするもので、プロパーローンは不動産投資に限らず、あらゆる事業が対象となる融資です。どちらを利用するのが有利なのかは一概には言えませんが、審査の通りやすさという点では一般的にアパートローン、金利の低さという点ではプロパーローンとなります。
不動産投資の目的は賃貸運用をすることなので、「住む」ことを目的とした住宅ローンを組むことはできないので注意しましょう。
アパートローンの特徴
アパートローンとは投資用不動産の購入に特化したローンであり、アパートやマンションの購入・内装などの費用に充てることができます。
審査基準などはある程度決まっているため、審査に時間がさほどかからず融資を受けやすいのが特徴です。審査の対象となるのは購入する不動産の収益性ですが、個人の属性評価も大きなウェイトを占めます。万が一、投資用不動産の収益性が低下した場合、個人資産でそれをカバーできるかどうかも確認するので、不動産の運用による事業性を重視するプロパーローンとは異なる特徴となっています。
なお、2020年4月の改正民法を受けて、大手銀行はアパートローンにおける連帯保証人を原則不要としているため、融資審査の厳格化が予想されています。団体信用生命保険への加入も可能ですが、その場合、金利はわずかに上乗せされます。ただし、不動産管理会社としてローンを借りる場合、会社代表者の連帯保証が必要な場合があります。
アパートローンの借り入れ期間は、購入する物件の耐用年数内とするところが多いようです。たとえば木造アパートなら最長で22年となります。
プロパーローンの特徴
プロパーローンは投資用不動産に限らず、事業の運転資金や設備投資のために融資するタイプです。そのため、融資の審査対象となるのは「事業の収益性」が中心となります。
また、プロパーローンは金融機関による独自審査が行われるのも特徴です。アパートローンでは、銀行の審査のほか保証会社によるチェックも行われますが、プロパーローンは保証会社を利用しないため、銀行のみの審査となります。
オーダーメイド型のローンと言えますが、審査には時間がかかる一方、アパートローンと比べると金利が低く設定される場合もあります。ただし保証料がない分だけ金利を上乗せされる場合もあります。
なお、不動産投資ローンを申し込む際は、実現性の高い事業計画書を添えて交渉することすることことが大切です。場合によっては、金利や返済期間、融資上限額などの条件を有利にすることも可能です。
融資審査のポイント
不動産投資ローンはサラリーマンの方でも利用できます。もちろん、誰でも無条件に融資を受けられるわけではありませんが、アパートローン・プロパーローンのそれぞれが定める審査基準を満たせば融資を受けられます。
主な不動産投資ローンの審査基準は、「申し込む本人の属性」「不動産の収益性」の2点です。
「申し込む本人の属性」の場合、年収や勤続年数、安定性なども審査されます。
「不動産の収益性」では、どの程度の家賃収入が見込めるのかが重要です。収益性の算出根拠となる家賃収入は物件の立地や築年数、周辺の賃貸需要に基づいて計算されるほか、空室率なども考慮されます。融資審査ではこれらを総合的に判断して、融資額が決定されます。
アパートローンとプロパーローンとでは、個人の収入と投資用物件の収益性について重視する比率が違います。事業用ローンとしての性質の強いプロパーローンは、物件自体の収益性を重視します。一方、アパートローンの場合、ローンを組む本人の収入や借入状況など総合的に審査する、いわゆる「属性」を重視することが特徴です。
融資を受けるために準備すべき4つのポイント
それでは不動産投資で融資を受けるために準備しておきたいポイントは以下の通りです。
- 頭金を用意する
- 属性を高める
- 物件の収益性
- 長期保有か短期保有かを決める
それぞれ詳しく見ていきましょう
頭金を用意する
不動産投資ローンはたいていの場合、頭金を必要とします。そして頭金を多く用意できれば、審査もそれだけ通りやすくなります。
物件の収益性は家賃収入とローン返済額との兼ね合いも考慮されますが、頭金が多ければローン返済額を少なくできます。そのため、収益性を高く提示できるので、審査も有利になります。
属性を高める
不動産投資ローンの審査では個人の属性も重視されます。しかし、属性をすぐに高めることは難しいので、不動産投資を検討する時点で属性を高めるための取り組みが必要です。
例えば、勤続年数等はすぐに実績を作ることはできません。もし不動産投資を考えているならば、転職は不利になる場合もあると心得ておきましょう。
信用度を高める意味では、カードローンや借り入れの返済を滞納することなくきちんと支払うことも大切です。このような取り組みを重ねることで、個人の属性を高めることができます。
物件の収益性
不動産投資ローンの審査で大きなポイントとなるのが、購入する物件の収益性です。物件の収益性は、家賃収入から管理費や固定資産税といったコストを引いたあとの「実質利回り」で評価することが重要になります。
また空室率が低く、賃貸需要のあるエリアで購入することも大切なポイントです。特にプロパーローンは事業性をチェックするので、細かな事業計画書を作成しておくと有利になるでしょう。
長期保有or短期保有かを決める
不動産投資ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。日本では長らく超低金利政策が続いているため、変動金利も低く推移しています。しかし、今後もこの超低金利がいつまで続くのかを予想するのは困難です。
そこで最初に購入した物件は長期保有するのか、それとも短期売却で利益を確保するのかを決めておくとよいでしょう。長期保有であれば金利が上昇する可能性もあるので、固定金利を選ぶのもおすすめです。逆に短期での売却を想定しているのであれば、変動金利を選べばローン返済金額を軽減することができます。
不動産投資ローンの使用目的は限られている
不動産投資ローンを借りる目的は、賃貸経営を目的とした事業用不動産の購入資金に充てることとなるため、住宅ローンとは異なります。そのため、自己資金が少なくてもレバレッジを効かせた資産運用を行えるのが不動産投資の強みとなります。
また、賃貸運用では定期的な家賃収入を得られるほか、節税効果を期待できるというメリットもあります。不動産収入については確定申告時に家賃などの収入から必要経費を差し引いて所得を算出することができます。収入から必要経費を差し引いた不動産所得は、他の給与所得や事業所得と合算されて所得税・住民税が算出されるので、不動産所得が赤字なら課税所得を下げることができます。
まとめ
不動産投資ローンはアパートローンとプロパーローンの2種類がありますが、どちらを選ぶにしても物件の収益性が審査の評価対象になります。物件を選ぶ際はその点を考慮しつつ、事業計画書や返済プランを作成することが大切です。また個人の属性も審査対象となるので、不動産投資を検討し始めた時点でその属性を高めるよう意識しておくとよいでしょう。
