不動産投資で失敗しないオーナーとしての心構え
サラリーマンの方が不動産投資に取り組む例が増え、すそ野が広がってきましたが、安易に始めると失敗することにもなりかねません。
不動産投資は個人にとって大きな事業であり、オーナーとして事業を成功させるためには心構えが重要となります。
今回は不動産投資で失敗しないためにどのような心構えが必要なのかを考えてみましょう。
不動産投資は事業であるとの認識を持つ
不動産投資は、賃貸しているだけで自動的にお金が入ってくるほど単純な投資ではありません。収益性のある物件に投資し、さらに入居者を募集し建物を適切に維持管理するという大きな事業との認識が必要です。
不動産市場の変化に対応する
例えば一般の事業経営は、製造業でもサービス業でも、社会・経済状況の変化に大きな影響を受けます。
不動産投資も例外ではなく景気の動向で不動産市況が動き、物件の需給関係が変化していきます。一般的に、景気がよければ一般世帯の収入も増え、その結果不動産市況も好調さを維持できますが、景気が落ち込むとその逆の結果となります。
また、若年層の晩婚化や少子・高齢化、核家族化、地方の過疎化などの社会的構造の変化は、単身者世帯の増加や東京一極集中を生み、その結果、ワンルームマンション投資の増加や東京圏にある物件の好調に繋がっています。
不動産投資ではこのような社会・経済の変化や世相の動向を常に把握するよう努め、事業が有利に展開できるよう対策を練ることが必要です。
入居者の視点で考える
賃貸経営は、自分の独りよがりの考えや好みだけで経営しても成功しません。
入居者の視点に立ち、「交通の便」「住みやすさ」「部屋の使いやすさ」「安全性」「衛生・環境面」の配慮などが大切となります。
一般の企業が消費者ニーズに敏感に反応するのと同じく、不動産事業でも入居者の視点に立ってそのニーズを把握し、対応することが求められるからです。
経営戦略を立てる
不動産投資は事業であるため、経営戦略がとても重要になります。
資金計画、収支計画などの経営計画を立て、順調に進まない場合には柔軟に対応できる戦略を練っておくことが重要です。
具体的には、満室にならない場合の賃貸経営を想定して、「家賃の設定額」「空室率」「維持管理費率」などを数通りのパターンで収支シミュレーションを行っておくことも必要です。
このほか経営戦略の構築では次の方法も検討するとよいでしょう。
①賃貸需要がある好物件の取得方法（商業ビル・学校など建設予定に関する情報を収集）
②賃貸で空室が長引かない工夫（入居ニーズの高いエリアを選択）
③ローン返済が過重な負担にならない計画（返済計画の長期化）
不動産投資は出口戦略が重要
不動産投資は、物件を取得して賃貸経営が順調だから成功しているとは限りません。
なぜなら物件の取得から賃貸経営、そして物件の売却という一連の流れを消化してはじめて完結するからです。
物件の売却は、あらかじめ立てた経営計画上の売却時期を候補としますが、社会・経済状況の動向を見据えて最終的に判断します。
景気や物件価格相場の動向、消費税率改正など不動産市況に与える大きな要因などをみながら、物件を最も有利に売却できる時期や方法について、常に考えて準備しておくということです。
不動産投資の成否は、物件購入から出口戦略までを総合的に判断することが重要です。
知識・経験を積む努力をする
不動産投資では、関連する知識や経験を積んでいけば、先々で自分の強い味方となります。
不動産オーナーには真摯に知識・経験を学ぶ姿勢が必要です。
情報収集・勉強を怠らない
一口に不動産投資といっても、「物件選定」「入居者募集」「物件の維持管理」「入居者トラブル」「不動産に関する税金」「銀行からの融資」「物件売却」など、その業務は多岐に渡ります。
書籍やネット、そして不動産業者主催のセミナーに参加するなど、常に新しい情報を収集し、自分の知識として蓄積していくことが不動産投資の成功につながります。
不動産業界に人脈をつくる
不動産投資でトラブルに直面した際に、書籍やネットで調べても自分だけの力では解決できない場合があります。そのような時、頼れる不動産関係者がいれば相談することができます。
収支計画を立てる際には不動産投資のプロに、入居者募集では管理会社に、物件売却ではそのエリアの売却に強い不動産会社に、それぞれ依頼することができます。
物件選定・購入や賃貸管理を通じて知り合った、または参加したセミナーなどで世話になった業者の店頭には、定期的に顔を出すようにし、何かあった場合に良い知恵を貸してくれるような人間関係を作っておくことも大切です。
まとめ
オーナーさんの中には、物件選びと購入の段階までは一生懸命に取り組むも、その後の賃貸経営に関しては特にプランを持たず、呑気に構えている方もいます。
物件を購入した段階では不動産投資の入り口に立ったに過ぎません。山あり谷ありの賃貸経営から売却までを乗り切るためには、これまでに述べた「心構え」が重要です。不動産投資を検討している方や既に行っている方も、原点に立ち返って投資計画を見直してみてはいかがでしょうか。
