不動産投資におけるポートフォリオ（分散投資）の方法と考え方
株や投資信託などの他の投資商品と比べ、不動産価格や家賃などは比較的価格変動が小さく、損失リスクが低いと言われています。しかし、投資をする際に必要となる金額が高額なため、万一失敗した際の損害も大きくなる可能性があります。
そんなリスク対策の一つとしてポートフォリオ（分散投資）という考え方があります。
失敗しない不動産投資を実現するためにも、許容できるリスクの範囲を理解しておくとともに、様々なリスク対策を検討しましょう。
ポートフォリオ（分散投資）とは？
そもそもポートフォリオ（分散投資）とは何でしょうか？
投資には「一つの籠に全ての卵を盛ってはいけない」という格言があります。
これは、籠を落としたら中に入っている卵は全て割れてしまいますが、そのリスクを回避するために複数の籠に卵を分散させることで、一つの籠を落としても他の卵は残るという意味があります。
投資に置き換えると、資産全てを1社に投資していた場合、その企業が倒産してしまった時には資産が全てなくなってしまいます。だから分散投資が大切ですよ！ということですね。
株式投資だけの場合でも、A社20％、B社30%、C社40%、D社10%といった感じで分散投資しますよね？このように、投資対象を分散することでリスク管理を行う方法は、不動産投資にも当てはまります。
1戸だけ区分所有マンションを持つことや、1棟だけアパートを持つというのは、1つの商品を持っているだけと同じです。つまり、株で言えば1社に全て投資したようなものです。
では、どのように分散投資をすれば良いのでしょうか？
不動産投資におけるポートフォリオ（分散投資）の考え方
不動産投資におけるポートフォリオについては、主に次の6つが考えられます。
１．築年数
築年数によるポートフォリオは、修繕の発生時期をずらす目的があります。
所有物件で同時に修繕が発生すると、一度に大きな支出となってしまいます。中古物件は新築物件と比較して利回りが高くなりますが、その分修繕が発生するリスクも高いため、新築物件と一緒に所有しておくことも効果的です。これにより、減価償却期間の違いによる所得税節税対策にも有効となります。
古くなることで発生する「家賃下落」や「空室」の発生時期がずれることもポートフォリオとなります。
また、築年数が異なることで、将来的な取り壊し・建て替えのタイミングもずれることになり、一度に大きな費用が必要にならないようにする効果もあります。
２．取得のタイミング
取得時期をずらすことは、築年数の異なる物件を取得する意味合いと同様のリスク分散が考えられます。
新築物件を数年ごとに購入していくことで、徐々に築年数がずれていくため、一度に修繕が発生するリスクや所得税対策などにも活用できます。また、取得の時期をずらすことは、最初に購入した物件は返済がある程度進んでおり、借入残高が減っています。つまり、債務が膨らんで物件を増やすのではなく、債務とのバランスを見ながら資産を増やす効果もあります。
３．構造
木造か鉄筋コンクリート造（RC造）のような構造別による耐用年数のポートフォリオがあります。
木造は新築で耐用年数22年、RC造は47年のため、減価償却期間による節税対策をはじめ、取り壊し時期をずらす効果も考えられます。
４．物件用途
住居・事務所・店舗などの用途によるポートフォリオがあります。
但し、店舗・事務所などの用途は、住居系用途と比較し景気に左右されやすいため、安定経営の視点からは住居系用途による構造・間取りでのポートフォリオを優先して考える方が安定的です。
一方で、事務所・店舗用途の物件だけを所有している方は、住居系用途を組み合わせ、安定収益を構築することがポートフォリオとして有効です。
５．地域
地域によるポートフォリオは、地震などの災害対策に効果的です。
また、大学や大規模工場などの撤退・移転リスクなど、周辺環境の変化による地域特有の賃貸ニーズや需要を分散する目的にも有効です。
一方で、リスクの少ない地域であれば、その地域に集中して物件を保有するという考え方もあります。例えば、あらゆる地域に物件が点在すると、物件管理も大変になります。また、知らない地域の物件を保有することは、賃貸需要が分からないまま物件を選んでしまうリスクもあるからです。
そもそも物件選びは、あなた自身が暮らす地域・縁のある地域など、賃貸マーケットや需要を知っている・把握しやすい地域を優先すべきです。その方が、物件の良し悪しを判断しやすいからです。
このように、不動産投資は地域の特性や賃貸ニーズなどを十分理解して物件の良し悪しを判断しなければならないため、あなた自身の不動産投資のスタイルに応じた地域の選定によるポートフォリオを検討しましょう。
６．間取り
単身者用とファミリー用などの間取りによる入居者層のポートフォリオがあります。
これは、地域の賃貸ニーズなど周辺環境の変化に対するリスク分散に対応することができます。
ポートフォリオ（分散投資）のメリットは？
ポートフォリオ（分散投資）の一番のメリットは、リスクを低減できることです。
例えば、複数の物件に資金を分散させておけば、ある物件で家賃や価格の下落、空室の増加、災害、大きな修繕費の発生などが起こっても、他の物件の収益でカバーすることができ、万一の際にも損失を最低限に抑えることができます。
そのため、いきなり大型で高額な物件を購入するのではなく、無理のない範囲で購入できる物件を選択し、数年かけて徐々に所有物件を増やしていくことがお勧めです。
ポートフォリオ（分散投資）のデメリットは？
一方で、ポートフォリオ（分散投資）にもデメリットがあります。
一つの物件を所有し、その物件の価格が上昇したタイミングで売却すれば大きな利益を得ることができますが、複数に分散してしまえば、値上がりした物件のみの利益となってしまいます。
１物件当たりの投資額が小さければ、確かに価格が下落したときの損失は少なく済みますが、裏を返せば利益も大きくなりにくいのです。
つまり、ポートフォリオ（分散投資）は、長期に渡り安定収入を得る目的（インカムゲイン）での不動産投資であれば大きなデメリットにはなりませんが、売却益（キャピタルゲイン）目的での不動産投資であれば一度に大きな利益を得ることができないためデメリットとなります。
ポートフォリオ（分散投資）に不動産投資が注目されている！
ポートフォリオ（分散投資）として、株式や債権などの資産ごとに分散投資する投資家が一般的です。
しかし、現在は不動産投資を組み合わせる投資家も増えています。
その理由をまとめると、次の3つがあります。
①インフレヘッジ（インフレによってお金の価値が下がることを回避）する資産として期待できる。
②低金利時代においても家賃収入としての利回りが期待できる。
③相続税などの節税対策にもなる。
インフレヘッジだけではなく、家賃収入（インカムゲイン）としての価値も見込める不動産投資は、株や債券などとともにポートフォリオ（分散投資）の一つとして検討されています。
ポートフォリオ（分散投資）が不動産投資に偏りすぎてもいけない
農家などの先祖代々土地を所有している方々の大半は、資産の80～90％以上が不動産です。不動産の評価が高いため、資産割合は金融資産などよりも圧倒的に不動産の方が多くなります。しかし、資産の保全や防衛という視点から考えた場合、このような偏りはリスクがあります。
例えば、この先バブル崩壊時のような不動産価格の暴落が起きて土地価格が半分になった場合、資産総額も半分になってしまうからです。資産全体のバランスを考えると、不動産は50％～80％程度の資産割合にし、残りは有価証券や現金などの資産にしておくことがポートフォリオ（分散投資）としてお勧めです。
万一のリスクに対応するためにも不動産という資産に偏らず、ある程度の金融資産を保有しておくべきです。
様々な資産の組み合わせによるポートフォリオ（分散投資）
不動産投資は不動産投資でのリスクヘッジを考えなければならない訳ではありません。株やFX、投資信託、現金などの金融資産、そして不動産投資を含めてポートフォリオ（分散投資）を考えることができます。
不動産投資以外の方法や投資対象を検討し、リスクの異なるもの・補完し合えるものに分散投資しておくことも有効です。
まとめ
ポートフォリオといえども、不動産投資で最初から複数の物件を所有することは困難です。特に、自己資金が少ない場合は、不動産投資をした結果、収益が思うように得られないことがリスクとなります。
ポートフォリオの考え方は、まず1棟目の物件を取得して収益が安定的に生み出せるように賃貸経営を行い、次にその物件が抱えるリスクを補う2棟目、さらに3棟目を取得するようなステップアップがお勧めです。
そのためにも、初めて取得する物件は、自己資金に応じて無理のない、あるいは小さめの物件が適しており、購入価格の総額が低い木造アパートなどからステップアップしてはいかがでしょうか？
不動産投資は長期的な視点で賃貸経営を捉え、資産形成・資産運用、あるいは資産防衛を組み合わせて行うことが大切です。少なくとも、収益の安定した物件を取得すれば、収益物件の数が増えるほどリスクは軽減されます。なぜなら、災害、老朽化、周辺環境の変化などで収益が少なくなった場合、他の物件の収益があれば、収益が少なくなった物件の補てんになるからです。
不動産投資においても、複数物件を所有することが「ポートフォリオ」につながるため、無理のない範囲で戦略的に、将来を見据えた安定経営と資産形成をめざしましょう。
