フルローンの方は要チェック！赤字経営を回避するポイントと対策

数年前のような比較的容易に融資を受けることができた時代は、フルローンやオーバーローンでの不動産投資が盛んに行われ、テクニックなども紹介されていました。

過熱した不動産投資ブームが起こり、多くのサラリーマンでも不動産投資を行うことができました。

手持ち資金がなくても不動産投資が実現できた方もいるのではないでしょうか？

しかし、不動産投資には様々なリスクがあり、特に金融機関からのフルローンやオーバーローンを利用している方は、収支計画のチェックが重要になります。

なぜなら、本来許容できるリスク以上の融資を受けて不動産投資を行っている可能性があるからです。

例えば、家賃の下落・空室の発生・金利の上昇・突発的な修繕費などが発生しても、ローン返済できるのか？です。

今回はフルローンで不動産投資した方が赤字経営に陥らないために、今すぐチェックすべきポイントと対策について解説します。

 

フルローン・オーバーローンの違いとは？

「フルローン」とは、物件の購入金額を借り入れですべてまかなう場合のローンのことを指します。一方の「オーバーローン」は物件の購入金額だけでなく、購入に関わる諸経費も含めて借り入れる場合のローンのことを指します。

 

【フルローン】

物件の購入金額の満額を融資してもらうこと。

 

【オーバーローン】

物件の購入金額だけでなく、購入に関わる諸経費も含めて融資してもらうこと。

 

物件を購入する際には、手数料や税金や保険・保証料などで、物件価格の5～10％程度を別途用意しなくてはなりません。

たとえば6,000万円の新築マンションを購入するとしたら、総額で6,600万円が必要です。この場合に金融機関から6,000万円を借り入れるのがフルローン、6,600万円を借り入れるのがオーバーローンとなります。

 

フルローン・オーバーローンで不動産投資を始めるメリット・デメリット

 

フルローン・オーバーローンのメリット

ではフルローン・オーバーローンを利用することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。最大のメリットは、自己資金を物件購入に当てることなく投資を行えることです。

物件購入に自己資金を消費しなければ、手持ちのキャッシュとして温存しておいて、不動産投資に関わるその他の用途や、他の投資に使うことができます。

また、フルローンでは豊富な資金を用意できることが多いので、これを活かせば通常のローンでは手が届かない高額物件が射程範囲に入り、選択肢を増やすことができます。

 

フルローン・オーバーローンのデメリット

逆にフルローン・オーバーローンのデメリットとしては、借入れ金額が大きくなることで、同時に金利も増えます。家賃収入が少ないと、返済で月々の収益がマイナスになる場合もあります。

特にオーバーローンの場合は好条件の融資なだけに審査基準が高いことや、通常のローンより金利が高めに設定されているケースもあることがあげられます。

 

フルローンの不動産投資に潜む６つのリスク

では、フルローン・オーバーローンで気をつけないといけないのはどんな時でしょうか。

不動産投資には空室リスクや賃料下落リスクなど様々なリスクがあります。

特に融資額が大きいフルローンでの不動産投資では返済が困難になりやすく、リスクが命取りになりかねません。

 

家賃低下・空室増加リスク

物件は築年数を経るごとに老朽化が進み、築年数が経過した物件では高い家賃が設定できなくなっていきます。

退居者が出れば以前よりも家賃額を下げて募集せざるを得ないこともあります。

さらに新しい入居者が決まらなければその間家賃収入は途絶え、ローンの支払いが給与からの持ち出しとなることもあります。

 

金利上昇リスク

フルローンでの不動産投資では金融機関からの融資額が大きいため、金利の変化も返済に大きく影響します。

特に変動金利で借りている場合は、返済途中で金利が高くなってしまう可能性があります。

 

修繕リスク

賃貸経営では築年数が古くなるにつれて建物・設備の修繕費は増加していきます。

特に大規模修繕など突発的な修繕には注意が必要です。

大規模修繕はまとまった額の工事費がかかり、また、突発的な修繕は予定外の支出を伴うためキャッシュフローに影響します。

 

物件売却リスク

転勤・引越しなど個人的な事情から急いで物件を売却しなければならないケースがあります。

このような場合、ローン残債を完済した上で金融機関に抵当権をはずしてもらう必要があります。

抵当権付きの物件はローンの返済が滞った場合に競売にかけられてしまうため、通常、買う人はいません。

しかしフルローンでの融資を受けていた場合、完済するのに時間がかかり売却に間に合わない可能性があります。

 

借り入れリスク

不動産投資は計画的に金融機関から融資を受け続け、賃貸物件を増やしながら事業を拡大していくことが望ましい投資法です。

しかしフルローンで融資を受けている場合、第2、第3の物件取得時に、金融機関からの追加融資をスムーズに受けることができないことも想定されます。

 

デットクロス

デットクロスとは減価償却費と元本返済額の逆転現象をいいます。建物の減価償却費よりもローンの元金返済が大きくなると起こります。

すると、所得税などの税金が大きくなり、損益上は黒字でもキャッシュフロー上は赤字になってしまう可能性があります。

減価償却の耐用年数よりも長い融資期間の場合に起こり、特に築古物件でフルローンの場合には注意が必要です。

デッドクロスに注意！黒字倒産を回避する７つの方法

 

フルローンのリスクに対処するための３つのポイント

フルローンの不動産投資リスクに対処するためのポイントを見ていきましょう。

 

資金計画をチェック

不動産投資では毎月の家賃収入を返済原資にすることが基本です。

現在の低金利時代では良くても、将来金利が上昇すればフルローンは毎月の返済負担も大きくなります。

仮に、毎月の家賃収入を超える返済をしなければならない場合、不足分が持ち出しになり賃貸経営そのものが成り立たなくなってしまいます。

1年間の家賃収入額 ＞ 1年間のローン返済額

 

前述した通り不動産経営には家賃低下・空室増加・金利上昇・修繕などのリスクがあるため、資金計画では想定されるリスクを見込んでもローン返済が滞らないような計画を立てているかが重要です。

もしローン返済に不安が残る場合には、フルローンの場合は簡単ではありませんが、金融機関に相談して金利がより低い融資に借り換えを行うか、返済期間を延ばす（リスケ）するなど、月々の返済額を見直してもらうよう交渉してみることが大切です。

不動産投資の最適な返済比率は50％以下！シミュレーションで徹底解説

 

赤字経営の危険性をチェック

1年間のローン返済額や維持管理経費、税金など支出の合計が、1年間の家賃収入を超えてしまった場合は、手持ち資金がマイナスとなり赤字経営に陥ってしまいます。

1年間に手元に残る現金（キャッシュフロー）は、次の計算式で求めることができます。

 

【1年間のキャッシュフロー】
1年間の家賃収入×（1－空室率）－1年間の維持管理経費－1年間のローン返済金－所得税・住民税

 

賃貸経営を成功させるためには、キャッシュフローをプラスにすることが最低条件です。

さらにプラスを維持するだけでなく一定水準以上の額にして、それを予備費として毎年蓄積しておくことが必要です。

例えば、全総戸数の3分の1が空室の状態が何ヶ月も続いてしまった場合や突発的に大きな修繕工事をせざるを得なくなった時は、一時的にキャッシュフローがマイナスになる可能性があります。

そこで、キャッシュフローを蓄えて予備費を積み立てておくことが重要です。

フルローンの場合はローン返済金の数値が大きいため、キャッシュフローが残りにくくなります。

そのため、「キャッシュフローの蓄積が可能か」「マイナスになる可能性はないか」を再度見直してみることが必要です。

キャッシュフローの不足が判明した場合は、赤字経営に陥らないよう以下の対応を検討してみてください。

①	退去が発生しないよう、入居者からのクレームには迅速に対応する
②	入居募集で礼金や敷金をできるだけ抑え、入居者負担を軽減する
③	物件が今のニーズにマッチするような工夫を行う（宅配ボックス設置、ペット飼育可など）
④	管理委託料のコスト削減のため自分ができる範囲は自分で行う(クレーム対応、設備修繕の窓口対応、家賃滞納者への督促など)
⑤	物件のこまめな点検を行い、軽傷のうちに修繕する
⑥	ローン返済の負担軽減のため金融機関に相談する
⑦	税理士に相談し、節税に努める

 

 

債務超過の可能性をチェック

不動産投資では、将来的な物件の売却や、また個人的事情による急な現金化を想定した出口戦略が重要ですが、金融機関に抵当権をはずしてもらうには、ローンの残債をすべて完済することが必要です。

残債以上の価格で物件を売却できれば売却金額を一括返済に回せますが、残債より高く売れなければ、不足分は自分で補てんすることになります。つまり「債務超過」の状態です。

 

債務額（ローンの残債額）＞資産価値（物件の売却価格）

 

また、1件目の物件をフルローンで購入した後、完済前に事業拡大のため2件目以降を購入しようとして追加融資を希望する場合です。

このとき金融機関が評価した物件価値よりもローンの残債が上回っていれば「債務超過」とみなされ、追加融資を受けることが難しくなります。

不動産投資では残債を家賃収入で返済しますが、同時に物件の資産価値が経年劣化により減少します。しかしフルローンの場合は、売却時点でかなりの残債が残っている可能性あります。

そのため自分の不動産投資が債務超過になる危険性がないか見直してみることが必要です。

可能性が高い場合は、キャッシュフローを圧迫しない範囲でローン返済を繰り上げて残債を圧縮する対策を練る必要があります。

 

まとめ

新築物件購入当初や金利が低い間は良いのですが、年数経過につれて「家賃の下落・空室の増加リスク」や「入退去の費用・修繕費の発生」をはじめ、「減価償却費が減ることにより所得税が多くなる」など、手取り収入が少なくなってしまう可能性があります。

フルローンで物件を取得した場合、金融機関からの融資額が膨らんでいるため、リスクに対応することが難しいケースも想定されます。

キャッシュフローが悪化したら残債以上の価格で売却できれば良いのですが、今後価格の下落がささやかれる状態では、将来思うような価格で売却できない可能性もあります。

前述した不動産投資リスクが顕在化してキャッシュフローの不足が発生してしまう前に、再度自分の計画や事業全般をチェックして危険性を把握し、対策を講じておくことがとても重要です。

収益を使わずに手持ち資金を厚くする・繰り上げ返済をするなどの対策をはじめ、被害が大きくなる前に早期売却も一つの選択肢です。

特に、副業で不動産投資を行っているサラリーマンの方などは、万一の時に対応する時間的余裕がないはずです。

まずは、今回の３つのポイントをチェックし、あなた自身で許容できるリスクの範囲を把握しましょう。

キャッシュフローに不安を感じる結果であれば、早期に親身な業者や専門家に相談することをお勧めします。