会社員が不動産投資で節税できる仕組みとは
会社員の方による不動産投資は、将来の資産形成や安定収入を得ることができるだけでなく、所得税や住民税などの節税対策にもなります。特に高額所得者の方にはメリットが大きくなりますので、その仕組みを理解しておくとよいでしょう。
会社員として給与を受け取っている人は、給与から天引きされる形で所得税（+復興特別所得税）を納税しています。日本の所得税は、所得が増えれば増えるほど税率が高くなる仕組み（累進税率）です。せっかく働いて稼いだお金ですから、可能な節税対策を行って、なるべく収める税金を少なくしたいものです。
ただし、節税目的だけの不動産投資をはじめると、失敗するケースもあります。不動産投資と節税対策の仕組みを理解し、思わぬ失敗を防ぎましょう。
会社員が不動産投資で節税できる仕組み
会社員などの給与所得者の場合、不動産投資による不動産所得が赤字になれば、確定申告によりその赤字分を給与などの所得から差し引くことが可能となります。
これを損益通算と言います。
損益通算により確定申告で課税所得が減額され、結果的に所得税の還付を受けることができるためです。
この所得税の納税額をもとに住民税は算出されるため、住民税も節税できます。
つまり、所得税や住民税の支払い金額を少なくすることができます。これが、不動産投資が節税になる仕組みです。
特に不動産物件購入の初年度は、様々な経費で赤字計上しやすいので、節税効果が見込めます。
不動産所得とは？
不動産所得とは、土地や建物などを貸すことによって得た収入（不動産収入）から、必要経費（管理費、修繕費、租税公課（固定資産税、登録免許税、不動産取得税など）、減価償却費、損害保険など）を差し引いたものです。
確定申告とは？
確定申告とは、年間の所得（収入から経費の控除などを差し引いたもの）を確定させ、管轄の税務署に申告することを言います。
確定申告が必要になるケースは不動産投資を行った場合のほか、下記のケースが該当します。
✅２つの企業から給与をもらっている場合
✅給与の年間収入金額が2,000万円を超える場合
✅副業で20万円以上の所得がある場合
不動産投資は「減価償却費」で節税できる
不動産投資による家賃などの不動産収入から、固定資産税、建物管理費、修繕費、借入利息、減価償却費などの必要経費を差し引きます。
ここで大きなポイントとなるのが、実際にはお金の支出がない「減価償却費」です。
「減価償却費」とは？
「減価償却費」とは税務上、購入した物件を決められた耐用年数に分割して経費化することです。
購入物件のうち「土地」は減ることはありませんので減価償却費はありません。建物の構造や用途別に「耐用年数」が定められており、年間の不動産収入から差し引くことができる経費です。
税務上、建物の耐用年数は「木造アパートは22年」「鉄筋コンクリート（RC）造マンションは47年」と定められており、「法定耐用年数」と呼ばれています。
建物の耐用年数の間（減価償却期間中）は、減価償却費を計上できます。
年間に経費化できる帳簿上の減価償却費が、大きければ大きいほど収入から差し引く費用が多くなるため、節税効果が生まれるのです。
減価償却費の計算方法
2007年4月1日以降に取得した不動産の減価償却費は「定額法」の償却率により、次のような式で計算します。
「建物価格×償却率（定額法）＝減価償却の金額」
定額法の償却率は国税庁が構造ごとに定めた耐用年数に応じて公表しているので、そのまま使用することができます。
例えば、
木造アパート：法定耐用年数22年の償却率は「0.046」
鉄筋コンクリート造マンション：法定耐用年数47年の償却率は「0.022」
となります。また、中古物件の耐用年数は、法定耐用年数をもとに経過年数を差し引くなどの計算がなされます。
【中古物件の耐用年数の計算】
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◆ 購入した中古物件が耐用年数の全部を経過している場合 減価償却期間（耐用年数） ＝ （法定耐用年数）×0.2 ◆ 購入した中古物件が耐用年数の一部を経過している場合 減価償却期間（耐用年数） ＝ （法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×0.2） |
減価償却費による節税効果
この「減価償却費」は、お金の支出を伴わない費用のため、帳簿上（税務上）の経費とも言われています。減価償却費は、実際に支出がないのに所得から差し引くことができるため、お金は残っていても税務上は赤字となる場合があるのです。
例えば、アパートの賃貸収入よりも減価償却費をはいめとする必要経費（管理費、修繕費、固定資産税など）が大きければ、不動産所得は赤字になります。
税務上の赤字を給与などの所得と差引きする「損益通算」により、課税所得が圧縮されるため、確定申告をすることで「所得税の還付」を受けることができます。
これが、不動産投資による節税効果です。
また、中古物件の方が耐用年数は短くなるため、年間の減価償却費が大きくなるケースがあります。
例えば、新築木造アパート3,000万円と、築23年の木造アパート1,000万円の減価償却費を比較します。
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◆新築の木造アパートの場合 「建物価格3,000万円×償却率0.046 ＝ 138万円 の減価償却費」 ◆築23年の木造アパートの場合 「建物価格1,000万円×償却率0.25 ＝ 250万円 の減価償却費」 |
比較すると、築23年の木造アパートの方が、112万円ほど減価償却費が大きくなります。
このように、節税効果を考えた場合は新築よりも中古物件を選んだ方が有利になる場合があります。
また、減価償却の対象は建物価格のみ（土地価格は含まれない）のため、物件価格に対して建物価格の割合が大きい方が、節税効果は期待できます。
所得税などの節税が可能となれば、本来納めるべき税金が節税になるのですから、不動産投資による収入＋αのメリットになります。
節税目的の不動産投資で注意すべきポイント
物件の選び方をはじめ、様々な要因が影響し、すべてのケースで節税対策になる訳ではありません。例えば、前述のように新築物件と中古物件では、減価償却の元になる耐用年数が異なります。
中古物件の方が償却期間は短くなるため、年間の減価償却額が大きくなるケースがあります。つまり、中古物件の方が節税効果のメリットを得やすいということです。
また、物件を所有している間、節税効果がいつまでも続く訳ではありません。
減価償却期間が終了すれば課税所得が大きく黒字化し、所得税などは増加します。
一般的な融資の返済方法でもある元利均等返済を選択していれば、下図のように年数経過により必要経費となる利息の割合が少なくなり、必要経費にはならない元金返済の比率が高まります。
そのため課税所得が高くなり、所得税などが増えるのです。
まとめ
不動産投資では、減価償却費という実際にはお金の支出がない経費により節税効果を生み出せます。キャッシュフローをプラスにし、納付すべき所得税などを少なくすることも可能です。
また、不動産の値上がり時代には、この減価償却費という「帳簿上の経費」によって節税しているにもかかわらず、実際の不動産取引価格は値上がりし、大きな利益を生み出したという事例が多くありました。
うまい話にも聞こえますが、税法上の仕組みによる正当な節税対策だったのです。
ただし、不動産投資による節税は、時間とともに効果が少なくなり、将来的には納税額が大きくなります。
減価償却費が年数経過により縮小することや、借入利息が少なくなることなどが要因です。
しかし、節税対策による効果という点では、「所得税の還付」が受けられなくても、所得に対する納税額が少なくなるという事で、節税対策は成功していると言えるのではないでしょうか？
大きな節税効果を期待しすぎた不動産投資は、実際のキャッシュフローが悪化し、資産が目減りしている可能性もあるため、無理した節税対策は禁物です。
節税の仕組みなどを理解し、長期的な視点での節税対策を考えることが大切です。
更に、所得税などの節税対策としては、その他にも様々な方法があります。
法人化もその一つです。
あなた自身の所得によって最適な対策や方法が異なるため、不動産投資におけるパートナー選びの際は、節税をはじめとする税金などの知識も豊富な業者を選択しましょう。
株式会社湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムでは、お客様の財務状況をしっかり見つめながら、新築物件を販売するだけではなく、中古収益不動産の活用、資産再生、不動産小口化商品を使ったポートフォリオ構築、資産組換え、出口戦略の立案をはじめ、湘南エリアの不動産市況や活用例を交えてご説明させていただく、オンラインでの個別相談やセミナーを開催しています。是非ご相談ください。
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