地方在住者が都心近くの物件に不動産投資するメリットとは
少子高齢化に伴い、日本の人口が減少する中で、特に地方では過疎化や高齢化が進んでいます。そのため、地方在住者は、人口増加が見込みにくい地元の物件による不動産投資は、「入居者が入らないのではないか？」といった不安が大きいのではないでしょうか？
遊休地での賃貸アパート・マンション建設による相続対策に対しても同様です。
一方で、東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）などの都市部では、まだ人口増加傾向にあります。
日本全体の人口減少が起きている中で、「地方は人口減少」「都市部は増加」していることから、地方から都市部へ、特に東京圏への人口流入が集中しています。
よって、地方在住者には、賃貸ニーズの高い都市部への不動産投資による資産形成や相続税対策をお勧めします。
なぜなら、不動産投資による資産形成や相続税対策は安定経営が重要だからです。
相続対策としてのアパート・マンション経営は都心近くをお勧めする理由
2015年の相続税改正により、入居者ニーズの少ない地方や郊外でも、アパート・マンション建設による節税対策が盛んに行われました。そのため、供給過剰による空室問題などがささやかれ、将来賃貸経営が成り立たないのでは？と懸念されています。
確かに、地方や郊外でのアパート・マンション建設や不動産投資による相続税の節税効果はあります。
しかし、相続税対策と言っても、賃貸経営に変わりはありません。賃貸経営が成り立たなければ、借入の返済が負担となり、節税どころか資産を手放すことになりかねません。
全額自己資金での不動産投資でも、収益を生み出さない資産への投資ならば、投資の意味がありません。
つまり、入居者ニーズの高いエリアの物件を購入することで、空室というリスクや不安感を低減するなど、賃貸経営を成り立たせることが重要なのです。
地方や郊外に所有する土地に賃貸アパートやマンションを建設するのではなく、その資産を背景に、都心近くでの不動産投資をお勧めします。
そもそも地方での不動産投資は成功しない？
地方物件の不動産投資でも、成功することが不可能はわけではありません。地方や郊外の人口がゼロになることはないため、少なくとも賃貸ニーズがあるエリアは存在します。
例えば、地方の大学、企業・工場が多いエリアをはじめ、駅近なども少なからず賃貸ニーズがあります。地方や郊外での賃貸経営が成功すれば、人気の都市部よりも利回りが高く、手に入れられる収益は大きくなります。
しかし、人口流入が見込めない場所では賃貸ニーズの総量に限りがあり、需要と供給のバランスが崩れると、空室が多くなります。
入居者ニーズが特定の大学・企業に依存している場合、大学撤退や大企業・大型工場などの閉鎖・移転などが発生したら、その入居者ニーズもなくなってしまうことには注意すべきです。
このように、地方や郊外での不動産投資は地域特有の賃貸経営に関するノウハウが必要となるため、その地域の不動産市場を熟知した不動産業者・管理会社の存在が重要です。身近に不動産市場が把握しやすい、あなた自身の居住地域に限定すべきです。
分散投資としてもメリットがある都市部への不動産投資
一部のエリアに集中して物件を所有していた場合、日本では、地震・台風・豪雨などの災害リスクをはじめ、大学や企業・工場移転や撤退など、入居者ニーズの減少や変動に対しても、すべての物件が影響を受けてしまうため、賃貸経営に大きなダメージを受けることになります。
そのため、一部のエリアだけではなく、様々なエリアに分散して賃貸物件を所有することも、分散投資という観点からメリットがあります。
また、都市部への不動産投資は地方や郊外の物件と比較し、売却しやすい（流動性が高い）のもメリットです。
地方の不動産を売却して都心近くの物件へ資産の組み換え
賃貸需要がないエリアでも、持ち家として戸建て住宅の需要があるエリアで土地を所有しているならば、その不動産を売却し、その売却資金を元手に、都心近くの不動産に買い換えることも選択肢の一つです。
事業用資産の買い換え特例など、譲渡税上の特例などもあり、適用条件を満たせば、通常の不動産売買時における納付すべき譲渡税を少なくすることも可能です。
まとめ
本来であれば、不動産投資はあなた自身の目が届く範囲のエリアで考えることがベストです。しかし、居住場所が地方や郊外の場合、賃貸経営の安定性という観点からも限度があります。この不安や問題を低減するためにも、都市部への不動産投資をお勧めします。
空室リスク・賃料下落リスクも低く、安定的な賃貸経営が可能な都市部で不動産投資を行うことは、ポートフォリオ（リスク分散）としても有効です。
節税対策や資産形成を目的とした不動産投資でも、賃貸経営が安定的であることが一番のポイントです。不動産投資により物件を購入してしまったら、その物件の「立地」は変更できません。「入居者がいない」「空室に悩まされる」というリスクがあるのならば、少しでもそのリスクを低減できるエリアを考えるべきです。
一方で、知らない地域での不動産投資は不安も大きく大変です。
よって、信頼のおける経験者を通じて、業者を紹介してもらうことも近道の一つです。
