区分所有マンション投資特有のリスクと注意点を解説
区分所有マンション投資は、マンション１戸から購入でき、１棟購入によるアパート・マンション投資と比べ、大きな資金は必要ないことが魅力です。中古物件であれば、数百万程度から購入できる物件もあります。不動産投資をはじめて行う初心者の方にも手ごろな価格で購入可能なため、取り組みやすい不動産投資商品です。
また、借入不安がある方でも、ある程度の手持ち資金があれば全額自己資金で不動産投資が実現できます。物件の流通量が多い区分所有マンションは、購入時と比較して売却益が得られるタイミングで売却し、資産を増やしている不動産投資の経験者も存在します。
ファミリータイプの物件であれば、投資用ではなくマイホーム用としての売却も可能です。
しかし、区分所有マンション特有のリスクがあり、注意しなければならない点も多く存在します。取り組みやすいが故の、失敗しているケースも多く存在します。
今回は、他の不動産投資と比較した区分所有マンション特有のリスクについてまとめました。
区分所有であるがゆえの必要コスト
建物の管理や修繕を管理会社にお任せできる反面、その分コストが必要となります。
簡単に言うと、区分所有マンションは他の所有者と一緒に建物の修繕を行わなければならず、区分所有マンション特有の管理組合を運営する必要があるため、1棟アパート・マンションと比べて管理費などのコストアップにつながります。
そして、毎月の管理費や将来の修繕に備えた費用を修繕積立金として事前に支払わなければならず、この管理費や修繕積立金の額が大きいほど、実質の利回りが低下します。
修繕積立金が低い物件にも注意が必要です。修繕積立金を低くすることで、実質の利回りが高く見えてしまう点です。このような物件は、購入した後の大規模修繕時に修繕積立金だけでは資金が不足し、区分所有者は追加で費用負担が必要になります。1戸当たり何十万にもなるケースもあるようです。
さらに、次の修繕に向けて資金が足りない状況になり、修繕積立金の増額ということにもなりかねません。追加での費用負担や修繕積立金の増額となれば、購入時に想定していた収入計画が成り立ちません。もしかしたら、キャッシュフローがマイナスになる可能性もでてきます。
注意点として、物件の専有面積（1戸当たりの面積）や築年数にもよりますが、修繕積立金が低い区分所有マンションについては、購入時点での修繕積立金の累積額や過去の修繕履歴などを確認し、検討することが大切です。
入居者が退去すると次の入居者が決まるまで収入ゼロ
所有している部屋に入居者がいれば、空室率は０％ですが、一度空室となってしまうと、次の入居者が決まるまでは空室率１００％です。つまり、収入がゼロです。
すぐに入居者が見つからなければ、収入ゼロ状態が続きます。
しかし、借り入れによる返済は待ってはくれず、空室リスクの影響が大きくなります。
よって、区分所有マンション投資の場合、入居者がいなくても返済が滞らない範囲での借り入れで物件を購入することをお勧めします。空室になっても、あなた自身の収入で借り入れ返済が可能な範囲で物件を購入する必要があるのです。
また、空室になった場合でも、すぐに次の入居者が入るような好立地の物件を選んだり、ポートフォリオ（分散投資）として物件を複数持つことができれば、空室になった場合のリスクを低減することもできます。
他の部屋の家賃に大きく影響を受ける
他の部屋の家賃が下げられてしまえば、同じ建物で家賃の価格競争が始まります。こうなれば、どんなに工夫を凝らしても家賃設定を維持することが非常に難しくなります。
借り入れで購入していた場合、借り入れ返済のために家賃を下げることもできず、結果として空室が長引き、資金の持ち出し状況が続くといった悪循環に陥る可能性もでてきます。
また、家賃が低くなれば入居者の質が悪くなり、建物全体の住環境も悪化してしまう可能性もあります。
他の区分所有者が、家賃が入れば良いと悪質な入居者を入居させてしまったら、一般的には一緒に住みたいと思う方は少ないのではないでしょうか。
結果として人気のない建物となり、家賃を下げる方法しかなくなってしまうのです。他の区分所有者が家賃を下げることも、悪質な入居者を入居させてしまうことも、あなた自身は拒否できず、このような状況に陥ることを未然に防ぐことができません。
あなた自身で全てを決めることができない
建物全体の入居者選びや家賃設定をあなた自身でコントロールすることができないことの他、建物全体の管理に関しても自由度がありません。
例えば、築年数が古くなり入居者が少なくなってきた場合、マンション共用部分の改修やグレードアップが自分一人の考えで実行できません。
万が一、火災や地震による被害があった場合でも、自由に建物の再建を行うことができず、思うような賃貸経営ができないのです。
これらのことが、区分所有マンション投資でのコントロールできない１番のリスクです。
融資が厳しいケースがある
区分所有マンションは、1棟アパートやマンションに比べて投資金額は低いのですが、空室率が０％か１００％となるため、アパートやマンション1棟に対する不動産投資よりも「リスクが高い」と言われています。
また、金融機関は、万が一返済されなかった場合に備えて、土地や建物に担保を設定しますが、区分所有マンションの場合、1部屋当たりの土地の権利は小さく、土地のみを売却することができないため、担保評価が低くなる傾向にあります。
1棟アパート・マンションへの投資にステップアップする際にも、区分所有マンションは資産として適切な価格での査定がなされず、債務超過状態の資産として評価されるケースがあります。
これらの理由で、金融機関によって区分所有マンションに対する評価が異なり、融資の選択肢が狭まる可能性があります。つまり、区分所有マンションの融資は一般的に厳しく審査される傾向にあります。
失敗しない物件選びが重要
区分所有マンションは、将来売却するときのことを考えて、「価値が下がらない（なるべく高く売れる）」「売ることに困らない」という視点で物件選びをすることが重要です。
出口戦略を重視し、特に立地の選定を間違わないようにする必要があります。
そして、なるべく自己資金を多くし、空室時でも借り入れ返済が困らない範囲での収支計画を検討すべきです。
立地選びと賃貸経営の難しさ
古くなっても価格や家賃が下がりにくい立地がベストと言えるのですが、現実的には予測は非常に困難です。好立地の物件は人気があるため価格も高く、手が届きにくくなります。
また、ワンルームタイプの物件は少子化の影響で需要が減ると言われています。どんなに好立地の物件と言えども、需要と供給のバランスが崩れれば、競争が激しくなります。その結果、空室が発生しやすくなり、家賃を下げることが一般的です。
しかし、需要より供給が多ければ、家賃を下げても入居者が決まらない可能性があります。そのような対策として、明確なコンセプトやニーズを創り出す必要性があるのですが、区分所有マンションの場合、同じ建物に他の所有者が存在するため、あなた自身の考えだけで賃貸経営をすることが困難なのです。
つまり、区分所有マンションの場合、あなたが賃貸経営で家賃を高くして貸すノウハウを持っていても発揮できないということです。
まとめ
区分所有マンションは、手ごろな価格で不動産投資を行うことができるため、初めての方でも取り組みやすいと言えます。しかし、区分所有マンション特有のデメリットがあることも事実です。
特に、他の区分所有者と一緒に建物を所有している状況のため、あなた自身で建物の価値を高め、収益を向上させるなどの工夫が困難になるケースです。
あなた自身の不動産投資における賃貸経営のノウハウが活かしきれない可能性があり、他の不動産投資と比べた成功の可否は、特に立地への依存度が高いのです。
例えば、駅近と郊外を比較すれば、圧倒的に駅近立地が有利です。ところが、好立地の区分所有マンションは価格が高く、キャッシュフローが回らない可能性もあるので、賃貸経営の工夫という点からは、難しい不動産投資になります。
同じ建物に他の区分所有者の権利があることにより、あなた自身ではコントロールすることのできない要素があることを理解し、区分所有マンションでの不動産投資を行うようにしましょう。
