リフォームとリノベーションの違いを正しく理解しよう
最近、「リノベーション」という言葉が良く使われるようになっていますが、「リフォーム」との違いを正しく理解できていますか？
不動産価格が高騰している状況下では、中古住宅や中古マンション購入し、ご自身のライフスタイルに合わせたデザインでリノベーションすることにより、新築住宅よりも安くて立地の良い住まいを手に入れることができるとして注目されています。
同様に、老朽化して空室などが多い中古のアパートやマンションをリノベーションして人気物件にする方法として、リノベーションが取り上げられています。
空室や家賃下落に悩まされる老朽化した賃貸アパートやマンションの収益改善として注目が集まっているものの、何でもかんでも「リノベーション」という言葉を使っているという印象があります。
広告などのキャッチコピーとして「リフォーム」よりも「リノベーション」という言葉を使った方が、デザイン性や高級感、こだわり感やおしゃれ感などの良いイメージがあるからでしょうか？
実際にはリノベーションではなくリフォームでは？と思われるものまでリノベーションと言われるケースが見受けられます。
リフォームとリノベーションとは、明確な定義が定められているわけではありませんが、別々の意味合いがあります。
今回は、アパート・マンションなどの賃貸経営や不動産投資において、業者の広告や営業トークなどでリノベーションかと思ったらリフォームだったという事のないように、誤解や錯覚、あるいは誤魔化されないようにするために、リフォームとリノベーションの違いを整理しました。
リフォームは「元に戻す」、リノベーションは「作り変える」
リフォーム（Rｅｆｏｒｍ）は「Re + Form」なので、「形を元に戻す」という意味です。
つまり、古くなったものを、新築当時の状態に戻すことと考えられます。原状回復のための修繕や改修、不具合等の対応などが当てはまります。
一方で、リノベーション（Rｅｎｏｖａｔｉｏｎ）は「Re + Innovation」という意味です。
「革新」「刷新」「一新」といった意味になり、つまり、古い建物を見直し、価値を高めることと考えられます。
●リフォーム ＝ 元に戻す、原状回復
●リノベーション ＝ 一新、刷新、見直して新しくする
空室や老朽化などのマイナス状態だった古い建物を、新しい状態に戻すのがリフォームだとすると、リノベーションは機能性やデザインといったものから、暮らしの在り方などのハード面やソフト面を含め、様々な要素において「プラスα」の価値を見出し高めることを意味します。
例えば、築20年以上のアパートで、キッチン、トイレなどの設備や、劣化したクロス（壁紙）などの内装を改修することは「リフォーム」に該当します。
一方、「リノベーション」は、単純に古いものを新しくするという発想ではありません。
不衛生な部分や機能が損なわれている設備などは、全面的に改修する必要がありますが、現在のニーズや入居者のライフスタイルに合わせ、古い建物や器具などの良さや風合いをそのまま活かすことも考えられます。
つまり、アパートやマンションに暮らす方々のスタイルに合わせ、新たな価値の創出や今ある価値を高めることがリノベーションです。
新しくするだけではないリノベーションの概念「＋αの価値」
不動産投資に活用するリノベーションで注意すべきポイントは、リノベーションの概念でもある「新しくするためだけの改修ではいけない」ということです。
どんなに改修費用をかけて建物を新しくしようとしても、新築物件にはなりません。
建て直す以外には、新築にする方法はありません。
リノベーションとは、「新しい価値を創出する」、あるいは「今ある価値を高める」です。
この建物でしか手に入れられない価値であることが重要なのです。そのためにも、しっかりとしたコンセプトや暮らし方を創出し、入居者へ向けての発信も重要な要素です。そうすることで、リノベーション前の状態から魅力的で価値あるものへと「革新」「刷新」「一新」できるのです。
リノベーションによる「＋αの価値」とは？
アパート・マンション経営や不動産投資におけるリノベーションとは、形を元に戻すのではなく、それ以上に資産価値を上げることで収益性を向上させることがゴールです。
わかりやすい例が家賃です。
築20年以上も経過した建物で、部屋の部分的なリフォームのレベルにより家賃を新築当時の設定にすることは、まず考えられません。
どんなに新しくしようとも、経年劣化相当は建物全体の価値が下がってしまうからです。
一方で、「リノベーション」により経年や付近相場に関係なく家賃設定を可能にすることは、よくあります。価値を生み出しているから家賃も上がるのです。
新築当初よりも家賃をUPすることも不可能ではありません。
この建物でしか手に入れられない価値です。
カタチだけ真似しても価値ではない
例えば、オートロック・追い炊き機能・浴室乾燥機・システムキッチン・温水便座・エアコンなど、住宅設備の充実は、どんな建物にでも設置できる価値です。これらの要素は「この建物でしか手に入れられない価値」にはなりません。なぜなら、ある程度の予算をかければ住宅設備はグレードUPの改修可能です。
よって、どれでも同じような住宅設備グレードの物件となるため、築年数、家賃、立地などが入居者に選ばれる重要な要素となってしまいます。カタチだけ真似しても本当のリノベーションではないのです。
空室が目立つ郊外の物件に対しても、「この建物でしか手に入れられない」というよりは、「この場所で、この建物しか手に入れられない」というコンセプトをつけることができれば、究極の差別化となります。
郊外の空室物件が人気物件に変貌することも不可能ではありません。
入居者に対して「この場所で、この建物でなければダメ」という価値が生み出すことができれば、まさに、世界で一つだけの価値あるアパート・マンションと言えるのです。
この考え方こそが本当のリノベーションです。
まとめ
アパート・マンション経営や不動産投資において、「リノベーション」と言いながら他のリフォームと同程度の家賃収入しか得られない内容であれば、それは「リノベーション」ではなく、単なる「リフォーム」です。
リフォーム・リノベーションの意味合いを正確に理解し、紛らわしい表現には惑わされないようにすることも大切です。
アパート・マンションの賃貸経営においては、
- 退去に伴う日常的な原状回復工事などはリフォーム
- 経年劣化にともなう入居者ニーズと建物の価値の齟齬を修復し、価値の向上を図るタイミングであればリノベーション
というように、必要に応じてリノベーションかリフォームかを使い分けて選択することで、安定的な賃貸経営を維持できるのです。
