融資が厳しい今、不動産投資の初心者がローンを受ける５つの条件
不動産投資を始める場合、多くの方は不動産投資ローンを利用することになります。
ここで注意したいのは、経験者と初めて不動産投資を行うあなたとでは、異なる融資条件になる可能性が高いのです。金利や担保条件をはじめ、融資限度額などの融資条件が厳しくなることが予想されます。
バブル期を超える不動産向け融資が盛んに行われたため、金融機関は将来の破たんリスクを懸念し、リスクを見込んだ融資の基準を引き上げ、審査をしているという事です。つまり、融資基準のハードルは確実に上がっているのです。
現在も低金利時代という背景の元、不動産投資に積極的な方も多くいます。では、なぜ融資条件に差が出るのでしょうか？
この記事では、不動産投資ローンを受ける際に金融機関が重視する融資条件と、準備の方法について解説していきます。ぜひご参考にしてください。
融資審査を左右する、借主の与信力
融資を受ける際に、金融機関は借主に対して、返済能力があるのかを判断します。
つまり借主が信用できる人か、継続してローン返済が可能かを、社会的信用（与信）に金額を置き換えて判断しているのです。
不動産投資をした後に賃貸経営を継続する必要があり、仮に、どんなに良い物件でも事業を担う借主（事業主）がいい加減では事業が成り立たなくなります。
堅実に事業を行ってもらえるのか？
事業規模などに対して十分な資産背景があるのか？
リスクを許容できるのか？
などの目線で金融機関は審査します。
もし、あなたが初めて不動産投資を行うのであれば、不動産事業の実績がないため、融資をする金融機関に対して堅実に事業を担うのかどうか証明できません。
また、新規で取引をしようとする金融機関の場合、「初めまして」の状態なのですから、ますます堅実性を証明することが出来ません。金融機関も、あなたがどういった方なのか、わからないという事です。
その分、金融機関もリスクを考慮し、金利が少し高くなったり、自己資金や担保提供を多く求めるなど、融資条件が厳しくなるのです。
一方で、既に不動産事業を行っている方であれば実績を積んでいることになり、取引金融機関に対して健全経営を証明することができます。つまり、融資を受けるあなた自身が不動産事業の実績を積み、与信を高めていかなければ、有利な条件での融資を受けることができないのです。
言い換えれば、不動産事業の経営者として優秀だという事を示す視点も大切です。
不動産担保ローンによる資金調達の注意点
与信が低い場合など、ローンの支払いが滞った場合を想定し、金融機関から自宅の担保提供を求めてくるケースもあります。
もし、あなたが自宅の担保提供を求められたらどうしますか？
「喜んで！」という事にはならないはずです。
不動産投資に失敗し、返済が滞ったら自宅を失ってしまうというイメージがあると思います。融資をする金融機関は、その点も考えているのです。
金融機関が自宅担保を条件にする理由
自宅担保にすることで、万一の時は自宅を失ってしまう可能性があるため、融資を受けた借主は、優先的に借り入れ返済する方法を考えると予測しているはずです。
自宅が無くなってしまったら暮らす場所がなくなるので、借り入れ返済は確実に行うという心理面も含めた要素も考慮します。
つまり、金融機関も自宅を担保にすることで返済不能リスクを回避しようとしているのです。実際、自宅を担保されているため他の融資と比べ住宅ローンが返済不能となるケースは少ないようです。
自宅担保の返済計画と確認事項
返済計画も重要で、ローン組む前に確認しておきたい事項があります。
それは「どのくらい借り入れの元金返済をすれば自宅担保が外せるか？」です。自宅担保が外せる金額を早期に繰り上げ返済するためです。
もし、自宅担保で資金調達をするならば、早期に借り入れ元金の一部繰り上げ返済をしましょう。家賃収入をはじめ、給与所得などからの収入を貯蓄し、自宅の担保が外せる金額を繰り上げ返済するのです。
そして、借り入れ元金が少なくなったところで、自宅担保の解除をお願いすれば良いのです。難しい場合は借り換えも含めて検討することで、自宅担保が解除できる可能性が高まります。
不動産投資物件に対しての借り入れ総額が少ないのですから、理論的には有利な条件での借り換えができるはずです。
キャッシュフローを維持することでリスク対策に繋がる
ここで、妥協してはいけないポイントはキャッシュフロー（収支）です。
つまり、資金計画です。
金利が高いなどの融資条件でもキャッシュフローさえ維持できれば問題ありません。無理のない資金計画で手に入れられる規模の不動産投資をベースに考えるべきです。自宅担保での融資も、キャッシュフローさえ問題なければ怖くないと言えます。
キャッシュフローが問題なければ返済が滞ることもないので、自宅を失ってしまうリスクもないのです。
自己資金に応じた物件選びを行う
ローン審査は、与信、勤務先、年収によっても異なります。良い条件が手に入れられないならば、不動産投資の物件規模を小さくすることを検討して下さい。
例えば、１０戸のアパートではなく、６戸のアパートに規模を小さくしてみてはどうでしょう。
≪物件価格≫
A: １０戸のアパートが１億円
B: ６戸のアパートが６,０００万円
自己資金１,０００万円を考えていた場合、同じ自己資金で考えれば、物件価格に対する借り入れ割合も小さくなります。
A: １０戸の場合は、借り入れ額が９,０００万円となり、９０．0％
B: ６戸の場合は、借り入れ額が５,０００万円となり、８３．３％
となります。当然、返済割合や担保評価に対する借り入れ割合も小さくなるため、Bの６戸の物件の方が無理のない物件取得となります。
つまり、Bは金利が高くても自己資金の割合が高いため、返済比率も低くなりキャッシュフローも安定するという事です。
金利上昇や空室率等のリスクの許容範囲も広がります。よって、融資条件が向上する可能性もあります。
初めて不動産投資をするならば、いきなり大きな金額での不動産投資ではなく、無理のない範囲で行う事のメリットもあります。
リスクがある不動産投資ですから、まずは許容範囲をしっかりと見極め、物件規模を抑えめにしておくべきなのです。
最近では、100万円から不動産投資が始められる『不特法商品』も増えており、少額で始められる投資方法も存在します。多少金利が高くても返済できる範囲で自己資金を準備できる物件規模にすれば良いのです。
融資に有利な金融機関との付き合い方
不動産投資を考えるならば、長年取引のある金融機関を第一に考えることで、有利な条件で融資を受けることができる可能性があります。
住宅ローンの返済を確実に行っている実績や、給与所得の積立貯金などの取引実績により、無駄使いせずに堅実な不動産事業をしてくれそうだという信頼感を事前に構築しているからです。
ただし、そもそも不動産投資の融資に積極的ではない金融機関では、あまり効果がありません。取引実績を積むならば、不動産投資に対する融資を取り扱ってくれる可能性ある金融機関を選ぶべきです。
具体的には、都市銀行は融資を受けるハードルが高いので、地方銀行や信用金庫などがお勧めです。都市銀行は店舗やATMなども多いため、入出金などの日常生活における利便性は高いのですが、不動産投資に関する融資は、あまり積極的とは言えません。
地方銀行などは、その金融機関の活動エリア内であれば店舗やATMの数も多いため、日常生活における利便性も確保でき、不動産投資の融資を検討してくれる可能性が十分あります。
さらに、信用金庫などは若干金利が高くなる傾向にありますが、コツコツと定期預金などの取引実績を積んでおくことで、不動産投資の融資に取り組んでもらえる可能性が高まります。
このように、将来を見据えて事前に金融機関との付き合い方も考慮しておくことで、有利な条件での資金調達が可能となるのです。
つまり、不動産投資のメリットをより効率的に享受するため、長期的な視点で考え備えておくことで、融資条件を有利にすることができます。
銀行の融資条件を改善する方法とは？
多少、条件が悪くても諦める必要はありません。物件を育てる意識で不動産事業を経営していくことがポイントです。しばらくしてから、融資条件の見直し交渉や借り換えをすれば良いのです。
数年経過し、金融機関との取引実績を積むことで、あなたの与信が借り入れ当初より高まっている可能性が高いのです。経験を積み上げることで、「お得意様」という状況にランクアップしていくことが大切です。
さらに、あなた自身の仕事での与信も高める努力も効果的です。
役職や年収UPなど、キャリアアップも高評価になります。
つまり、一生懸命働くという事です。
まとめ
経験者と同様な融資条件を求めても、初めて不動産投資を行うならば同じ融資条件は手に入れられない可能性があります。
特に経験者は、本業として不動産投資を行っている方が多いのです。
不動産投資を事業として経営されている、プロ不動産投資家です。
そのような方と同じ条件で不動産投資を行おうとしても、他の仕事をしながら不動産投資を実現することは不可能です。
手に入れられない融資条件は、いくら追い求めても手に入れることはできません。
不動産投資を実現するならば、その時点での最良な融資を選択するしかないのです。
いつまでたっても不動産投資が実現できないばかりかタイミングを逃して、もっと条件の悪い融資しか受けられない可能性があるのです。
ただし、キャッシュフローだけは重視しましょう。
どのくらいが理想なのか？あなた自身の生活設計を加味し、リスクを許容できる範囲での物件規模（借り入れ額）にしておくことが重要です。その目安として返済比率を考えておくことも一つのポイントなのです。
融資の審査基準を理解し、あなたの属性と信用力を高めることで、融資を受けられる可能性は格段に上がります。融資条件が有利に運べるようしっかりと準備を進めていくことをおすすめします。
