小田原市の地価動向を解説｜最新の価格推移と投資のポイント
神奈川県小田原市は、歴史ある城下町で、海や山に囲まれた自然豊かな観光地です。本記事では、小田原市の過去10年にわたる地価の推移をデータをもとに解説。さらに、駅周辺で進行中の開発計画やそれが地価に与える影響についても掘り下げます。不動産投資を検討中の方に向け、エリアごとの特徴や将来的な資産価値の見通しを紹介します。
※本記事は2025年3月調査時点の情報となります。
小田原市の過去10年間の地価推移データ
小田原市における公示地価の平均値を見ると、2015年には14万2595円/㎡でしたが、2025年には13万3338円/㎡まで緩やかに下落する傾向が見られました。基準地価においても同様の傾向が見られ、2015年の13万5153円/㎡から2024年には13万1155円/㎡へと推移しています。
ただ、2023年以降は公示地価・基準地価と共に、前年からはわずかに上昇しています。これは、長らく続いた下落傾向からの転換を示唆する可能性もあります。
小田原駅周辺が最も高く、地価は22万9454円/㎡。２位の 緑町駅の15万9750円/㎡と大きく差をつけています。また、エリアごとの変化を細かく見ると、栄町や城山、南鴨宮といった地域の上昇率が高い状況です。
参照：土地代データ（小田原市）
小田原エリアの人口動態変化
人口増減のトレンド
小田原市の人口が最も多かったのは1999年で、200,695人でした。この年をピークに、小田原市の人口は減少傾向に転じています。
1999年: 200,695人
2000年: 200,173人
2005年: 198,741人
2010年: 198,327人
2015年: 194,086人
2020年: 188,856人
2024年: 186,326人
この数字から、小田原市の人口は1999年以降、緩やかな減少傾向にあることがわかります。主な要因としては、2005年以降、出生数が死亡数を下回る自然減少が続いていることが挙げられます。
年齢構成の変化
小田原市は2024年時点で、65歳以上の高齢者は人口の30.8%を占めており、75歳以上の後期高齢者の割合も増加傾向にあります。高齢者と生産年齢人口の比率は1対1.9となっており、全国平均（1対2.1）よりも高齢化が進んでいます。
また、20歳から39歳の女性人口は18,281人で、総人口の9.7%を占めてますが、この割合は全国平均（10.3%）よりも低い状況です。
2045年の推計では、さらなる高齢化と人口減少が予想されています。
・総人口：146,484人まで減少
・生産年齢人口割合：50.2%
・老年人口割合：40.3%
参照：GD Freak
小田原エリアの開発計画と影響
小田原市では、地域の利便性や産業機能を高めるための再開発計画が進行中です。ここでは、小田原駅西口再開発計に焦点を当てて解説します。
小田原駅西口再開発計画
小田原駅西口で進む再開発は、高層マンションの建設や商業・業務施設と分譲マンションを組み合わせた複合施設の計画が柱となっており、総事業費は最大165億円に達する見通しです。2025年から基本計画が策定され、2027年以降に都市計画の決定と開発実施が進む見通しです。
とりわけB街区では地上15階建てのビルが想定されており、1～3階を商業・業務、4～15階を住宅とすることで駅周辺の利便性を高める計画が検討されています。
新たな住戸供給と商業施設の充実によって居住者や来訪者が増えれば、西口周辺の地価は上昇傾向になる可能性があります。ただし経済情勢や市全体の需要なども関与するため、地価の動きには注意深い観察が必要でしょう。
参照：楽待 不動産投資新聞
投資家にとっての小田原市の魅力とリスク
投資対象エリアとしての魅力
小田原市は新幹線や小田急線による交通利便性だけでなく、観光資源としての小田原城や豊かな自然環境が魅力です。特に駅周辺の再開発による商業施設や住宅の新設は、地価上昇や賃貸需要の拡大を後押しする可能性が高いでしょう。
都心と地方の中間地点という立地から、単身者からファミリー層まで幅広い居住ニーズが期待できるほか、観光向けの宿泊施設やテナント誘致といった多角的な投資チャンスも存在するのではないでしょうか。
賃貸需要の安定性と将来性
小田原市は近年、全体として人口減少傾向にあるものの、駅周辺地域は利便性の高さから一定の居住ニーズを維持していると言えます。西口再開発などで新築物件が供給されることで、ファミリー層や単身世帯からの需要が高まる可能性もあります。
一方、高齢化も進んでいるため、高齢者向けの施設需要やバリアフリー設備の導入といった新たな賃貸ニーズが生まれる余地もあり、将来の賃貸需要に対しては多角的な目線が必要です。
投資におけるリスクと対策
投資家にとってのリスクは、人口減少や高齢化に伴う長期的な需要縮小です。再開発による新築物件の大量供給が、一時的に空室率を押し上げたり、賃料の下落を招いたりする可能性も否定できません。
これを回避するためには、需要が堅調な駅近や利便性の高い立地を選び、ターゲット層を明確にした物件開発や管理が欠かせません。また、財務面では十分な自己資金や複数物件への分散投資を行い、経済環境や金利変動に対して柔軟に対応できる体制を整えることが重要でしょう。
まとめ
小田原市の地価は長期的にやや下落傾向にあるものの、駅周辺の再開発や観光資源の充実によって一部で上昇の兆しが見え始めています。一方で人口減少・高齢化は進行中で、物件の供給過多や需要構造の変化などリスク要因も少なくありません。駅近や利便性の高いエリアを選び、将来の需要動向を見極めながら投資を行うことで、安定した収益を狙える可能性があります。市全体の経済状況や政策動向にも注目が必要でしょう。
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