不動産投資における利回りとは？値の平均と理想をチェック
不動産投資を始めるにあたって知っておきたい単語のひとつが「利回り」。これは年間にどの程度利益が見込めるかをパーセンテージで示したものですが、実は計算方法によって2つの種類があると言われています。ここではその違いをご説明するとともに、一般的な平均値や理想的な値を解説。利回りの重要性についても考えていきましょう。
不動産投資の利回りとは？
不動産投資における利回りとは、簡潔に言えば「この物件に投資した時、コストに対して年間でどのくらいの収益が出るかを示す指標」のこと。つまり、リターンが期待できる目安が分かるというわけですね。例えば1000万円で購入予定の物件に「利回り10％」と表示されていた場合、シンプルに考えれば年間100万円ほどの家賃収入が期待できる、となります。ただし、これには大きく分けて2つの種類があるため、確認していきましょう。
表面利回り
まず、収益力の指標と言われるのが「表面利回り」。これは以下の公式で導き出すことが可能です。
年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
年間賃料収入（現在の家賃×12）を物件価格で割るとマイナスの数値になるので、それに100をかけます。物件紹介サイト等で表面利回りが記載されていた場合は、基本的に「年間でどのくらいの家賃収入を得られるかの割合」を示していると考えて良いでしょう。
実質利回り
対して実質利回りは、表面利回りの公式に「経費」を含むのが特徴。収益からコストを引いて計算されるので、リアルな数字を割り出しやすいと言われています。
（年間賃料収入 – 経費） ÷ 物件価格 × 100
「ネット利回り」や「NOI利回り」とも呼ばれているため、物件の詳細を見る際には参考にしてみてください。こちらは「現実的な収益率」を示していると考えておくと良いでしょう。
理想とする利回りとは
このように、利回りには2種類の見方があることが分かりました。とはいえ、利回りは高ければいい、というものでもありません。なぜならば利回りが高すぎる物件は「思わぬリスクが隠れていることも少なくない」と言われているからです。
リスクを抑えつつ安定した収益を狙うことが重要
利回りが高いということは、つまり「初期費用が安く、家賃収入が大きい」となりますが、それはあくまでも空き室なく埋まった状態の話。元の物件価格があまりに安い場合人気エリアに該当しないだけでなく、設備面が充実していない、建物自体が古く修繕が大変、などの事情を抱えていると予想されます。瑕疵物件を引き当てないためにも、基本的には相場を参考に「利回り5％～7％」程度を理想として物件探しを行うのがおすすめです。
より高い利回りを得るための工夫や場所選びのコツは？
バランスの取れた範囲でより高い利回りを誇る好物件に出逢うためには、場所のリサーチが重要。賃貸物件は単身者や学生、夫婦2人など比較的家族が少ない世帯に需要が高いことから「○○駅まで〇分以内」というように、勤務先や学校などへのアクセスを重視しているケースがほとんどです。
また、日常的な買い物スポットが周辺にあればなお良いでしょう。まずは身近な人気エリアをリサーチし、その上で「主要駅周辺は家賃が高すぎるので、広さや眺望を大事にする人は少し郊外で探すかも…」など、様々な可能性を探ってみてください。
平均的な利回りとは
理想的な利回りは5～7％だとお話ししましたが、現実はそれよりもやや低めに設定されることが多いようです。では、平均的な値はどの程度になるのでしょうか？
一般的な利回りは？
不動産投資における平均的な利回りは、一般的に「4～5.5％」程度だと言われています（※）。地域や経済状況によっても変動し、特に都市部では最低ラインが4％程度に設定されることも珍しくありません。これは物件価格が元々高く、かつ競合が多いからだと考えられます。逆に言えば、地方では物件価格が安めの傾向がありますから、大きな利回りを見込める可能性もあるでしょう。
※参照元：株式会社アレップス
利回りが変動する要因
上記の通り、利回りは地域や景気によって違いが出てきます。また、不動産は年数が増えるにつれて建物自体の価値が下がっていくものですから、購入後に利回りが変動していくケースも。空き室率が高くなり、物件そのものの需要が減少すると賃料を下げざるを得なくなるというわけですね。全体的な金利の上昇や政府の政策見直しなどがきっかけで利回りが変わることも考えられるので、様々な事態を想定して安定した運用を行うことが大切です。
不動産投資における利回りの重要性
不動産投資において、利回りは物件の収益性を判断するための重要な指標だと言えます。投資金額に対するリターンを明確にすることで投資価値の高い物件を比較できるほか、将来的な見通しが立ちやすくなり、運用に対するモチベーションも上がるのではないでしょうか。
表面利回りと実質利回り、双方をしっかり確認
一般的には経費が含まれる実質利回りの方が現実的な数字が出やすい、とは言われていますが、不動産情報では表面利回りが掲載されていることが多いため、表面利回りも最初の段階で物件の目星を付ける大事な目安となります。表面利回りを見て魅力的な物件だと判断できたら実質利回りを確認する、といった方法で、双方をしっかりと照らし合わせましょう。
高利回りだけでなく、リスク管理も考える
表面利回りと実質利回り両方の数値で期待が持てる物件だと思えたら、同時に「リスク管理」を考えることも必要です。前述した通り、利回りが高すぎると思わぬデメリットが潜んでいるパターンもあります。まずは現在の経年劣化から修繕やメンテナンスの必要性を見て、そのほか立地や周辺環境、過去の事故・事件などマイナス面がないか調べてみてください。
利回りの高さがすべてではない
不動産投資で利回りを参考にすることは非常に重要ですが、それだけがすべてではありません。例えば立地や現在の物件の状態、特に中古物件であれば今後のリフォームやリノベーションの必要性、メンテナンス、管理の手間なども考慮する必要があるのです。しかし、不動産投資は形に残る財産だからこそ、長期的に安定した収益が期待できるとも言えます。
今すぐ初期投資を回収しようと意気込むのではなく、将来的な金利や景気の変動などにも目を向けながら、中長期的な視点でコツコツ続けていくのがおすすめだと考えられるでしょう。物件に目星が付いたらリスクとリターン双方のバランスを照らし合わせ、納得のいく選択ができるよう吟味してみてくだい。
