不動産投資を成功させるための3つの心得
不動産投資は金融機関からの融資を受けることができるため、株式や投資信託などと比べて金額も膨らみ、失敗した際の影響も大きくなります。
あとで「こんなことなら不動産投資をやらなければよかった」「はじめる前に知っていれば損しなかったのに」「夜も眠れない・・・」とならないように、不動産投資をはじめる前に、ぜひ心に刻んでいただきたいことがあります。
それは、この３点です。
・不動産投資での目的を明確にすること
・不動産投資におけるリスクが許容できる範囲であること
・リスクの分散を図ること
今回は、不動産投資をはじめる前に、特に意識していただきたい重要な3つのポイントについて解説しますので参考にしてください。
不動産投資での目的を明確にすること
なぜ不動産投資をする「目的」を明確にすることが必要なのか？
不動産投資をする「目的」を明確にすることは重要です。言い換えれば、「何のために」不動産投資をするのかです。その目的により、不動産投資は選ぶべき物件が異なるからです。
例えば、「節税対策」「将来に備えた資産形成」「安定収益の確保」などの目的に最適な物件は、それぞれ異なります。
つまり、目的を明確にしなければ、最適な物件が選べないのです。
目的にしてはいけないもの
しっかりとした目的を明確化させ、その目的達成のための最良な手段の一つとして「不動産投資」という選択肢があります。しかし、不動産投資にはリスクが伴いますので、一か八かのようなギャンブル要素の目的で行なってはいけません。安易な目的の不動産投資はリスクがあるという事です。
例えば、家賃収入で儲かりそうだからなどと、不労所得を期待した目的での安易な不動産投資は控えるべきです。
確かに、短期的に利益を生み出すことも可能ですが、それはプロである不動産業者の活動領域になりますので、初めて不動産投資を行う方にはお勧めできません。あくまでも「将来の」ためであり、短期的な利益（メリット）を求めすぎないことが重要です。
副業で行う不動産投資の目的は「将来の資産形成や資産防衛」に留めるとどめるべきで、長期的な視点で取り組む事業だという事を忘れないで下さい。
「目的」の例
不動産投資の目的として、老後の安定収入や資産形成、相続対策や節税対策などがあります。特に、サラリーマンの方で一番多い目的は「老後に備えた資産形成」ではないでしょうか？
「今現在は仕事をしているので、不動産投資による家賃収入はなくても生活できるが、将来に備えて安定収入や資産形成をしたい」というような目的です。
しかし、ここにも落とし穴があります。
いざ不動産投資による家賃収入が入りだすと、いきなり「お金持ちになった」と錯覚してしまうケースです。結果、家賃収入による生活消費が激しくなり、余力のない賃貸経営を送ることになってしまいます。
一度手に入れた贅沢は、なかなか元に戻すことはできません。家賃収入に依存した生活をせず、貯まったお金を残しておけば、不動産投資に存在するリスクへの対応・リスクヘッジにもつながりますので、目的をしっかりと認識し、堅実な賃貸経営を心がけましょう。
「目的」が明確化されれば、専門家のアドバイスを得やすい
次に、目的が明確化されていれば、あなたの不動産投資目的に応じて、専門業者から様々なアドバイスや提案をはじめ、ピッタリの物件紹介をしてもらいやすくなります。
また、あなたに代わり賃貸事業（経営）をサポートしてくれるパートナー選び（業者選び）もしやすくなります。
将来を見据え、しっかりとした目的を定め不動産投資をすることが、物件選びの段階から失敗しない不動産投資への道が開けます。不動産投資を成功させるためにも、まずは目的の明確化が必要なのです。
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不動産投資におけるリスクが許容できる範囲であること
不動産投資は自己責任。他者の成功事例を鵜呑みにしてはいけません。ひと昔前なら不動産投資や賃貸経営は、地主のような資産家が行うものというイメージがありましたが、金融緩和やマイナス金利の影響もあり、「サラリーマン」の方々でも不動産投資を行った方が増えました。
年収〇〇〇〇達成！という夢のような話もあり、セミナーなどでは成功者・業界関係者の体験談など、いろいろな話を聞ける場面が多くなっています。
しかし、すべてを鵜呑みにしてはいけません。
成功者は少なからず努力や苦労、工夫をしているから成功するのです。
一方で、業者は不動産を売ることが仕事です。
株や投資信託などの資産運用については、リスクの内容を感覚的に認識されている方が多いと思いますが、不動産投資に関しては、内在するリスクが多岐にわたります。
記事や体験談、セミナー等で見聞きした内容を信じ切って不動産投資を始めても成功が保証されているものではありません。
万が一のことがあっても誰も助けてくれないのです。だからこそ、しっかりと不動産投資に関する情報収集をし、知識を得た上で、自分自身で判断・決断することが重要です。
不動産投資のリスクを理解する
まずは、不動産投資における主なリスクとは何か？を正しく把握しましょう。
- 街の衰退、人口減少、少子高齢化、企業移転、大学移転、競争激化、供給過剰などによる「空室」「家賃下落」「物件価格下落」
- 入居者の「家賃滞納」
- 金融市場などの影響による「金利上昇」
- 「想定外の修繕費用がかかる」
- 「法改正・税制改正」
- 「大規模災害」
- 「事故・事件・風評被害」
など、不動産投資には様々な要因によるリスクがあります。
当初の目論見通りにいかないものや、リスクの発生をコントロールできないものも含まれます。その中でも他の投資と比較し、不動産投資における一番のリスクは自己資金のみでの投資ではなく、借入を活用した投資だということに注意が必要です。
つまり、ご自身の資本（資金）の一部を運用するのではなく、他人（金融機関）の資本を使って大きな投資・取引ができ、資産を手に入れることに要因があります。
不動産を取得するための銀行借入返済は、家賃収入から生み出される収益が原資となりますので、家賃収入が適切に得られるように「賃貸経営」を担っていることが必要なのです。
不動産投資は、 物件を取得した後が本当の始まりとも言えます。他の投資と異なる点は、プロに１００％運営委託できる性質のものではなく、物件を手に入れてから、不動産オーナーとして、ご自身で「賃貸経営」を適切に行わなければならない要素があります。
不動産投資は、一度始めてしまうと投資額も大きいため、簡単にやめることができません。また、家賃収入が得られなければ返済もできず、手に入れた不動産も手放さなくてはならなくなります。不動産は現金と比べて流動性が低いため、すぐに・簡単に売却し現金化できる保証がありません。
更に、手に入れたタイミングと比較し、不動産価格が下がっていたら、負の資産（借入）だけが残ることになります。借入は、必ず返済しなければならないものです。万が一の時に自己資金相当を諦めれば済むという投資ではないのです。
このことをしっかり認識し、不動産投資を行うべきです。
不動産「投資」のイメージ
「投資」という言葉のイメージは、俗に言う「投機」というイメージで一か八かのギャンブルのように感じる方もいるでしょう。しかし、不動産投資で重要なのは「投資」というよりも「賃貸経営」です。
簡単に言うと、借り入れを活用して大きな資産（賃貸物件）を手に入れて運用し、賃料などの収入で借り入れを返済しながら収益を残す経営です。
つまり、失敗しても「自己資金相当だけ諦めればリスクを背負う必要はない」という概念はありません。物件を売却しても、借入が残ってしまったら、その返済をし続けなければならないのですから。
リスクを考え出すと、怖くて不動産投資できなくなる？
ここまで、不動産投資に関するリスクの話をすると「不動産投資はするな！」と聞こえるかもしれません。しかし、「不動産投資にはリスクがある」「他の投資と異なり、ある程度ご自身での賃貸経営判断が必要になる」ということを認識していただきたいのです。
リスクを正しく認識していただき、そのリスクを回避する方法をキチンと備えておく必要があるのです。リスクをきちんと認識し、リスク対策をしている人が不動産投資を成功させているのです。
リスクの分散を図ること
リスクを認識し、リスクの低減・対策を講じることが大切
リスクは０にすることはできません。しかし、リスクを正しく認識し、対応策を講じておくことで、リスクは低減できるのです。
ローリスク・ローリターン ～ ミドルリスク・ミドルリターンとも言われる所以です。
ただし、一歩間違えば、ハイリスク・ローリターンにもなる投資だという事を忘れないでください。
リスクに対応するためには？
賃貸事業としての様々なリスク対応を行う前に、前提となるポイントが２つあります。
- ある程度、自己資金で投資すること（借入に依存しすぎない）
- 家賃収入は生活費に充当しない
現状の金融機関における融資基準では難しいフルローンですが、フルローンで不動産投資をしたいと言われるが多くいらっしゃいます。
確かに、手持ち資金０で資産形成できるならこれほど良いことはありませんし、「フルローンで不動産投資」という宣伝をよく目にします。「手持ち金がないからフルローンで不動産投資」という考え方は一切やめてください。
他の投資と同様に、手持ち金がないなら不動産投資はすべきではありません。
「手持ち金はあるけど、低金利時代なのでフルローン」が正解です。
収支計画を理解する
営業マンからの提案資料やメリットなどを鵜呑みにしないためにも、あなた自身で収支計画をチェックや作成できることが必要です。
少なくとも不動産投資をはじめる前には、収支計画を自分でチェックできるくらいの勉強はしておきましょう。
まとめ
不動産投資にはリスクがあり、成功させるためには事前の準備が必要です。
その前段として、今回は不動産投資をはじめる前の心構えをご紹介しました、
以上のことが十分理解できたら、自分に合った不動産投資の形にチャレンジしてみましょう。
不動産投資のはじめ方については、次の記事を参考にしてください。
