「高額所得者」であるほど不動産投資を失敗するのにはこんな理由があった！
不動産投資を行う方には知っていただきたい記事が、週刊全国賃貸住宅新聞（2016年12月5日 第1251号）のトップ記事にありました。
「自己破産する家主が増加 業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」という見出しの記事です。
https://www.zenchin.com/news/post-3088.php
記事によると、金融緩和で融資条件が緩くなり、年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンや勤務医が条件の悪い物件を購入してしまった結果、破産寸前の状況になっているとのことです。
なぜ、高額所得者の方が失敗（破産寸前もしくは自己破産）しなければならなかったのでしょか？可能性を検証してみます。
不動産投資における高額所得者の失敗が増加？！
高額所得者は一般的に属性が良いとされています。属性とは勤務している会社・職業、勤務年数、年収、役職等を意味します。金融機関では、ご本人をはじめ、家族（親や配偶者）を含めて判断されるようです。
この属性により、金融機関の融資額や金利が変わります。
会社員でも、この属性が良い場合には、融資額や金利が有利になります。
ではなぜ、属性の良い方が不動産投資で失敗するのでしょうか？
その理由を考えてみましょう。
高額所得者は属性が良いゆえのリスクも！？
高額所得者が不動産投資で失敗する原因は、属性の良さが仇となってしまった可能性があります。
良質な物件をフルローンで取得できる可能性が十分あり、資産形成を行っていく上では属性が良いというメリットを最大限生かすことで、堅実な資産形成が実現できる一方で、逆に条件の悪い物件でも、ご本人の属性で融資基準をクリアーしてしまう可能性もあるのです。
金融機関が融資してくれるから良い物件？
今では、そこまで融資条件は緩くないですが、属性が良いほど可能性は高まります。
ご本人は金融機関が融資してくれるならば問題ない物件だと錯覚してしまいます。
ここに問題があります。
金融機関は金融機関であって、不動産事業（賃貸経営）を担ってくれるプレーヤーではありません。
あくまでも物件の良し悪しを決めるのはご本人であり、それに対して担保評価・返済能力等を審査し、融資をするのです。
好立地の物件は価格が上昇してしまったため、地方物件を紹介され物件を取得したケースに起こりやすい事例です。
購入時は満室で利回りが良かったのですが、いったん退去者が出ると、次の入居者がなかなか決まらず、更に遠方のため管理会社ともコミュニケーションが取りづらく、徐々に空室が増えていくことにもなりかねません。
入居率等が悪化したら、たちまち返済に行き詰まり、収入の持ち出しが起こります。
また、高額所得者の場合、大型の鉄筋コンクリート構造物件を取得することも可能です。大型物件で収入の持ち出しが始まり出したら、それこそ大きな金額での持ち出しとなり、結果として自己破産寸前という状況になってしまったという可能性が考えられます。
不動産投資における、過度な節税目的での不動産投資のリスク
一般的に属性が良い方は、所得税等の「節税対策」を考えられる方が多いでしょう。
実際に、高額所得者向けに節税商品として不動産投資を提案している業者も多くいます。
減価償却費・取得時の諸経費等、確定申告により損益通算ができ、節税対策としての効果は確かにあるのですが、実はその効果が長く続くわけではありません。
一般的に、次の２点が節税効果の要因としてメリットと言われますが、見方を変えるとリスクにもなります。
- 減価償却費
- 借入利息
不動産投資で節税のメリットがリスクになる理由とは？
減価償却費
節税効果のある要因として、減価償却費があります。お金の支出を伴わない経費です。
特に中古物件の場合は、新築時と比較し短期で償却できるため、物件取得当初の節税対策としては有利です。
ただし、償却期間が終了すると経費化できず、課税所得が高くなります。償却期間が終了すると、突然、所得税等が増えることになります。
また、中古物件は取得後思わぬ修繕費が必要となる場合があります。数字上、減価償却メリットがあったとしても、修繕費という実際の支出が多額に発生するならば、大きな損失が発生することも考えられます。
元利均等返済（借入利息）
もう一つ、金融機関への返済方法として元利均等返済を選択されている方がほとんどかと思いますが、この返済の仕組みも影響の要因です。
元利均等返済とは、返済期間内の返済額を一定（均等）にする返済方法です。元利均等返済を選択されている場合、徐々に利息払いが減少し、元金返済額が増える仕組みです。
借入返済についても返済額全てが経費化できるのではなく、あくまでも借入利息相当が経費化できるのです。つまり、年々経費化できる利息が減少するため、課税所得は増加し、年々所得税等が増えることになります。
節税メリットで得をしているように見えているだけ
業者による「節税効果」目的での提案の場合、キャッシュフローが０（ゼロ）やマイナスになるような物件の方が、メリットがあるように見せることが可能です。
オーナー自身も、キャッシュフローが０（ゼロ）やマイナスになるような物件の方が、節税効果が大きいように錯覚し、誤った「得する」感が生まれます。
つまり、最初からお金が手元に残らない、もしくは持ち出し物件を購入してしまう可能性があります。
属性がいいので、全額借入で物件を取得できてしまいます。最初から収益が悪く、あまり良いとは言えない物件を全額借入で取得してしまったら・・・と考えただけで、ゾッとしませんか？
実際に不動産投資物件を取り扱う業者には、このような物件をお勧めする業者ばかりではありません。当然、属性の良い方でも不動産投資に成功されている方もいます。
やはり、段階を経て、資産形成や節税対策を実施されることが重要です。何事も無理せず、一度に大きな結果を手に入れようとすれば、当然跳ね返ってくるリスクも大きくなってしまいます。
このような事態を起こさないためにも、収益性を考慮した上で不動産投資を検討してください。
多少収益性が悪くても、資産価値があるならば検討の余地あり
収益性が悪くても、土地の価値が高く、将来建物を建て替えて有効活用したいなど、将来のイメージがしっかりとプランニングされていて、ぜひ手に入れたい資産であれば検討しても良いでしょう。
現状では低金利時代なのでフルローンでも構わないのですが、この場合、いつでも自己資金を投入できるように余裕をもった資金計画と準備をしておくことが重要です。
再投資して不良物件の補てんは？
万が一、不良物件を取得してしまい、不動産投資に失敗してしまった場合、新たに他の物件に投資をし、マイナス面を補てんしようと考える方もいますが、少し冷静に検討していただきたいと思います。
あまり、時間を置くことで取り返しのつかない状況に陥らないためにも、不良物件に対する早期の対応は必要です。全体のキャッシュフローに大きく影響が出てしまっている物件を所有している場合、赤字補てん的な不動産投資に関しての融資は厳しくなる傾向になります。マイナスをカバーしてもらうための融資は難しいのです。
よって、不良物件のため多少損が出る可能性は高いのですが、後々大やけどをしないためにも、早期に物件を売却し、借入を完済してしまうことを含め、判断すべきです。
こうなると、なかなかご自身で判断することは難しい内容でもありますので、早めに親身になって相談に乗ってくれる専門業者などの良きパートナーを見つけて提案やアドバイスを受けるようにしましょう。
決してご自身一人で悩まないようにして下さい。
まとめ～不動産投資で破産寸前にならないように
みなさんは、将来の資産形成、老後の生活設計、年金代わりに安定収入の確保として不動産投資を考えられているのだと思います。
特に属性の良い方は、ダメな物件でも属性が良いので借り入れができてしまうということを理解ください。そして、ご自身がずっと健康で高所得者でいる前提での不動産投資はやめましょう。
何らかの理由で所得が減ってしまったら？そのリスクがないのであれば良いのですが、人生何があるかわかりません。
節税対策として、収益ゼロもしくはマイナスの物件を取得してしまっていたら、修繕の費用は持ち出しです。経費化でき所得税対策になったと言えるのかもしれませんが、賃貸経営上はお金の持ち出しです。
収益ゼロもしくはマイナスの物件を取得している状況で、もし何らかの理由で所得が減ってしまったら？ 働けなくなったら？
収益ゼロの不動産投資が生活に重くのしかかることは明らかでしょう。
節税対策のための不動産投資は、短期スパンでの対策を考えることが、それらのリスクを低減できます。数年単位での対策の見直しと検証をすることが必要です。
例えばですが、もし収益ゼロ等の物件を取得したならば、短期的に運用・節税し、売却することをお勧めします。なぜなら、「節税のメリットがリスクになる理由」でもお話したように、物件の取得当初は節税効果が見込めるのですが、徐々に節税効果が薄れていくからです。
そして、節税に詳しい専門業者をパートナーとし、物件選びから賃貸管理までトータルでお任せできる不動産投資が実現できるとベストです。くれぐれも「ダメ物件」に「追い銭」するような投資スタイルにならないようにしましょう。
