不動産投資ローンと住宅ローンの順番を間違えるな！融資審査や金利を徹底比較
不動産投資は、なるべく早く始めるほうが実績を作るという点で有利です。しかし、マイホームの購入を控えている場合、住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組めばよいか、そもそも不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるのかなど、悩んでしまうことがあります。
そこで今回は、不動産投資ローンと住宅ローンを借り入れる際の順番について注意したいポイントをご紹介します。賃貸物件に住んでいて不動産投資を検討している方、ローンについてよく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンはどちらを先に組めばよいのか、それを考える前にまずは両者の違いについて確認しておきましょう。この2つは不動産ローンとしては同じですが、融資対象となる物件や審査内容について、次のような違いがあります。
融資対象
同じ不動産を購入する場合でも、それが居住用なのか賃貸事業用なのかによって、借りられるローンの種類が違います。
住宅ローンは居住用の不動産を購入する目的の時に利用できます。事業用である不動産投資のために利用することはできないので、最初に居住用として不動産を購入し住宅ローンを組んだ場合、途中で賃貸運用に切り替えるとローン残債を一括返済するように求められることがあります。
一方で不動産投資ローンは事業用ローンとなるので、居住用として借りることはできません。融資対象は居住用物件ではなく、第三者に賃貸して家賃収入を得る収益物件になるからです。
ローンの返済原資や審査内容
住宅ローンの主な返済原資となるのは、ローンを組んだ人の給与収入です。そのため住宅ローンの審査では、安定した収入があるかどうかをチェックされます。具体的にはローン申込者の年収や勤続年数です。さらに個人の属性として他社の借り入れや返済実績なども審査対象となります。
一方で不動産投資ローンの返済原資となるのは、購入した不動産を貸すことで得られる家賃収入です。そこでローンの審査においては、申込者の個人属性に加えて、購入する不動産の収益性が対象となります。
金利
住宅ローンと不動産投資ローンは金利も違います。そもそも住宅ローンは居住することを条件とすることで、金利は低めに優遇されています。そのため賃貸貸しするような事業用として購入することや保有することを厳しく禁止しているわけです。
また、住宅ローンの金利が低いのは、返済を滞納するリスクが低いのも理由です。返済能力は審査において多方面からチェックするので、その審査が通るということは貸し倒れの可能性が低いと判断されます。
一方で不動産投資ローンは、個人の収入のほかに運用する不動産の家賃収入も返済の原資となります。しかし家賃収入額は空室リスクなどがあるため安定していません。そのため、融資をする金融機関としては返済が滞るリスクが伴うので、リスク分を考慮して金利を高めに設定しています。
ただし、不動産投資ローンの金利は、取引先の金融機関との取引実績によって金利が下がることもあります。すでに運用している投資用不動産が収益を生み出し、その資産価値の高さが評価されれば、次の物件購入における融資条件が良くなる場合もあります。
融資限度額
不動産投資ローンと住宅ローンは借り入れできる最大限度額にも違いがあります。住宅ローンは基本的に年収の何倍までという形で基準が決まります。たとえばフラット35の場合、月収が毎月の返済額の4倍以上であることを確認するとしています。
一方、不動産投資ローンの場合、借り入れの限度額は年収の何倍といった明確な基準はありません。目安として住宅ローンよりも限度額は高くなりますが、物件の収益性や個人の資産状況などによって変わります。
また、買い増しをすることができるのも不動産投資ローンの特徴です。運用している不動産の収益性が高く評価されれば、融資限度額も上がることでさらに物件を増やせます。
他方、住宅ローンはあくまでも収入に対して何倍と決まっているので、買い増しするのは難しくなります。
返済期間
不動産投資ローンと住宅ローンは、返済期間の決め方も異なります。不動産投資ローンの返済期間は購入する物件の法定耐用年数を基準にして最長期間が決まります。つまり中古物件は築年数によって、借り入れの最長期間が決まるということです。
一方、住宅ローンの場合、完済時の年齢（一般的には80歳未満）を基準に返済期間を決める場合があります。
ただし、借りる側として返済期間をどのくらいに設定するのかは、不動産投資ローンと住宅ローンで検討するポイントが変わります。例えば、住宅ローンでは総支払額を重視します、無理をしない返済額に収まるのであれば返済期間は短いほうがお得になる場合もあります。
一方、不動産投資で重要なのは毎月の収支となってくるため、できる限り長期間借り入れをしたほうが良いという考え方もあります。また、収益性が好調な場合、物件の買い増しも可能となります。新たな収益源を増やせる（毎月のキャッシュフローを良くする）という意味で長期ローンを組んだほうが有利になることもあります。
不動産投資ローンと住宅ローンを組む順番
マイホームと不動産投資を同時に検討している方にとっては、不動産投資ローンと住宅ローンのどちらを先に組めばよいのかが問題になります。この場合、以下のようなポイントを基準に判断するのがオススメです。
①基本的には不動産投資ローンを先にしたほうが有利
②リスクを考慮しても不動産投資ローンが先
③マイホームの購入が近い場合は住宅ローンが先
④同時または賃貸併用住宅にする
基本的には不動産投資ローンが先
住宅ローンの支払いはそのまま負債として審査されることに対して、不動産投資ローンの支払いは家賃収入である程度カバーできるので、丸ごと負債として審査されるわけではありません。そのため、基本的には不動産投資ローンを先にしたほうが良いでしょう。
なお、不動産投資ローンの融資限度額は住宅ローンよりも大きいので、住宅ローンの残債がさほど影響を受けないこともあります。そのため、住宅ローンを先に組んでも問題ありません。
しかし、例えば新築マンションをフルローンで購入する場合、不動産投資ローンを借りる時に融資限度額がかなり縮小されてしまいます。
逆に、不動産投資ローンを先に借りる場合、購入した不動産の収益性が高ければ負債とみなされない場合があります。その返済を家賃収入で補うことができれば、住宅ローンを組む際には審査において影響を受けない可能性が高くなります。
リスクを考慮する場合、不動産投資ローンが先
不動産投資ローンと住宅ローンを両方とも借りることを前提に考えた場合、リスク面からみても不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。
例えば、不動産投資の収益性が思惑どおりに得られず、ローン返済の一部を給料から支払う場合、住宅ローンの返済が相当の負担になります。不動産投資がうまくいっていなければ住宅ローンは組めないので、ローン返済の滞納リスクを回避できるということです。
しかし、住宅ローンを先に組んだ場合、あとから組んだ不動産投資ローンの返済が計画どおりにいかないとなれば、どちらかの不動産を売却しなければなりません。そして売却金額でローン残債を支払えなければ、負債だけが残ることになります。
マイホームの購入が近い場合、住宅ローンが先
基本的に不動産投資ローンを先に組むのがおすすめですが、近いうちにマイホームの購入が決まっている場合、住宅ローンを先に組んでおいたほうがよいでしょう。
これは不動産投資の運用が計画どおりにいかず、その結果として住宅ローンを組むのが難しくなるという事態を回避するためです。
もし、住宅ローンを組んだあとに不動産投資ローンを組み、その運用がうまくいかない場合、投資用不動産のほうを売却することになるでしょう。マイホームを売却するには、新たな居住先を決めなければならず、生活環境なども大きく変わってしまう可能性があるので、簡単に手放せないからです。
同時または賃貸併用住宅にする
もう一つの考え方として、マイホームと不動産投資用物件を同時に購入（建築）する方法があります。また、一つの建物にマイホームと賃貸部分の両方を組み込んだ「賃貸併用住宅」を購入（建築）する方法があります。
資金的に余裕があれば、同時にマイホームと賃貸物件を購入（建築）することや、賃貸併用住宅にすることで、購入時の手間や毎月の家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができるというメリットもあります。
一方で、賃貸併用住宅には賃貸需要のある立地とあなたが住みたい立地が異なる場合などのデメリット・注意すべき点もありますので、下記を参考にしてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。不動産投資ローンと住宅ローンには大きな違いがあることがわかります。そしてこの2つを同時に利用する場合、基本的には不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。早い段階で不動産投資をスタートできる上、経営状況を見てから住宅ローンを借りる余裕があるかどうかを慎重に検討することができます。
ただし、いずれのローンを先に組むにしても投資用不動産の収益性の良し悪しがカギとなってくるので、不動産投資の収支を安定させることがとても大切です。
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