アパート・マンションオーナーが知らないと困る借地借家法
今回は、アパートやマンションのオーナーなら知っておきたい「借地借家法」のポイントについて詳しく説明します。
アパートやマンション等の不動産を賃貸に出している場合、入居希望者が現れれば速やかに賃貸借契約を結ぶことになります。しかし、その契約内容は、全てをオーナーの都合で自由に決めることはできません。アパートやマンションの賃貸借契約には「借地借家法」という法律が適用されるため、その法律の範囲内で使用目的や契約期間、敷金・礼金、賃貸契約の更新等について定めることになっているからです。すでに不動産を経営している方、これからアパート・マンション経営に取り組む予定の方は、ぜひご参考ください。
借地借家法とは
借地借家法とは、借地契約、地上権、借家契約に関する法律です。1992年に施行された民法の特別法ですが、賃借人（借りる人）を保護することを目的としています。2000年3月1日にはその一部が改定され、あらたに定期借家制度が制定されました。
賃貸借契約には民法が適用されますが、アパートやマンションなどにおける賃貸借契約には借地借家法が適用されます。
建物の所有を目的とする土地の利用権としては、借地権と地上権の2つに適用範囲を絞っています。地上権は借地権と異なり、土地の所有者の承諾を得ずにリフォームや建て替え、建物の売却が可能です。
アパート・マンションオーナーが知っておきたい借地借家法の内容とは
それでは借地借家法とは具体的にどのような内容なのかについて、建物に関する内容に絞ってご紹介します。
借家権
アパートやマンションのオーナーとして、特に借地借家法で知っておきたいのが「借家権」です。借家権とは建物の「賃借権」のことで、民法上は債権ですが、物権のような対抗力（＝主張できる権利）を持っているのが特徴です。借家権は、賃借人（借りる人）を保護する性格が強く、以下のように借主の強い味方となっています。
- 登記がなくても家屋の引渡しを受ければ第三者に対抗できる
- 家主の解約や契約更新拒絶には正当事由がなければならない
- 契約終了時の造作買取請求権が認められる
- 内縁の妻など同居者による借家権の継承が認められる
このように借家権は、借主の立場を守る性質の強い権利です。１.とは、例えば賃借人が住んでいるアパートやマンションが第三者に譲渡された場合、あらたなオーナーにも借家権は有効であることを意味します。つまり賃貸契約は新しいオーナーにそのまま引き継がれ、その際、賃借人の同意を得る必要はありません。
普通借家権と定期借家権の違い
借家権には「普通借家権」と「定期借家権」の2種類があります。
賃貸借契約は、借主による解約の申し出がない限り自動更新されるのが通常であり、普通建物賃貸借契約（普通借家契約）と呼ばれています。
一方、自動更新を行わず、賃貸借契約の終了と同時に入居者は立ち退かなければならない契約が定期建物賃貸借契約（定期借家契約）です。そして、それぞれに適用される権利が、「普通借家権」と「定期借家権」になります。
定期借家契約の場合、普通借家契約とは違って契約期間に制限はありません。また、中途解約も特定の条件を満たす場合に可能となっています。家賃の増減も特約に従うことができるなど、契約の自由度が高いのも特徴です。
なお、定期借家契約は書面で契約し、更新がない旨を事前に交付・説明する必要があります。それがなければ普通借家契約になるので注意が必要です。
定期借家契約はオーナーが一定期間だけ物件を貸し出したい事情がある時に利用できます。反面、賃借人には基本的に契約期間を延長できないデメリットがあるため、家賃設定を相場よりも安くするなどの工夫が必要になる場合があります。
借地借家法により創設された「期限付き建物賃貸借」は2000年3月1日に廃止され「定期借家制度」が創設されました。それに伴い、2000年3月1日より前に締結された建物賃貸借契約はすべて普通借家契約となります。
一方、2000年3月1日以降に締結された普通借家契約は、オーナーと賃借人の合意があれば定期借家契約に切り替えることができます。
家賃の変更について
借地借家法では、家賃の変更についても具体的に明示しています。アパートやマンションのオーナーが、その根拠なしに家賃値上げをすることはできません。既に締結されている賃貸借契約などの賃料を変更するためには、例えば次のような事由が必要です。
- 税等の増減により土地や建物の価格が変動
- 経済情勢が変動し、周辺の賃料と比較して不相当となった場合
- 固定資産税、都市計画税などの租税公課が変動
このような事情により賃料を改定する場合、賃貸人と賃借人の話し合いによって金額を変更することができます。手順としては、どちらか一方が「賃料増減請求」による意思表示をすることが必要です。
賃貸人（オーナー）が家賃を上げたくて賃料増額請求をした場合、それを正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は「相当と認める額」の賃料を支払います。
逆に賃借人（借りる人）が家賃を下げたくて賃料減額請求をした場合は、その正当性を裁判が確定するまで賃貸人は、「相当と認める額」の賃料の支払いを請求できます。
賃貸契約は自動的に更新される
借地借家法において、賃貸契約は自動的に更新されることを定めています。これを、「法定更新」と呼びます。賃借人（借りる人）は賃貸契約を更新しない場合、一定期間前にその旨を通知する必要があります。
一方、アパートやマンションなどの賃貸人（オーナー）が賃貸契約を更新しない旨を通知するためには、借地借家法28条により次のような事由が必要となります。
- 貸主・借主が土地・建物の使用を必要とする事情
- 賃貸借に関する従前の経緯
- 土地・建物の利用状況
- 立退料の提供
また、借地借家法27条において建物の賃貸借は、解約申入れの日から6カ月を経過することにより終了すると定められています。つまり、賃貸人（オーナー）が解約の申し入れをする為には、6か月前の告知が必要ということです。
ただし、賃借人に数カ月分の賃料滞納や、無断転貸などの契約違反がある場合、正当事由を必要とせずに賃貸契約を解消することも可能です。
立退料の支払いにより契約期間を終了したい場合
アパートやマンションの賃貸人が借家人に退去してもらうには、正当な事由が必要です。その1つに、「建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」があります。この「財産上の給付」とは立退料の支払いです。
ただし、立退料の支払いはあくまでも建物の老朽化などの正当事由を補完するものなので、単体で正当事由として認められるわけではありません。もちろん当事者同士の話し合いにより合意が得られれば、立退料の支払いのみで退去してもらうことはできます。
立退料を算出するうえで考慮すべきポイントとしては、以下のような事項が挙げられます。
- 賃借人の移転費用
- 立退きにより賃借人が「事実上失う利益」（営業権、営業上の損失など）
- 立退きにより「消滅する利用権」（いわゆる借家権）
これらの算出根拠をもとに、賃借人と話し合いをして立退料を支払うことで合意を得るという方法もあります。
オーナーおよび借主が負う義務
民法では、オーナーである「賃貸人」と借主である「賃借人」のそれぞれが負う義務についても定めています。アパートやマンションのオーナーとしては、どのような義務があるのかをしっかりと把握しておくことが大切です。
民法第601条では、賃貸人は、賃借人に対して使用収益させる義務があることを定めています。使用収益とは、建物を賃借人が使用するのに適した状態にしておくという意味です。そのため、民法第606条では、「賃貸人は必要とする修繕を行う義務がある」と定めています。
これに対して賃借人は対価として家賃を払う義務があります。ほかに賃借人は無断で譲渡したり転貸したりすることを禁止されます。この禁止事項は契約書に記載がなくても、民法により賃借人に対して義務化されています。
このようにアパートやマンションのオーナーは、借家人が快適な生活ができるような環境を提供する義務があり、借家人はそれに対しての対価として家賃を支払う義務があることを規定しています。
まとめ
いかがでしたでしょうか。借地借家法は、おもに賃借人の保護を目的としていますが、必ずしもオーナーにとって不利な規定になるわけではありません。双方にとって利益となるよう考慮されたものなので、その意図を理解することで有利に不動産経営を行うことができるでしょう。
